2015年京热点区域楼市竞争激烈 或现房企厮杀

　　绿地明年货源充足，共有9个项目将入市，仍以商办为主。图为今年2月建设中的绿地中心，该项目是绿地在京的代表项目。

　　远洋明年除有3个新盘入市外，远洋天著等三个老项目也将继续销售。图为位于亦庄的远洋天著。

　　12月14日，万通集团主席冯仑在三亚表示，在中国经济发展了20多年后，房地产已经到了行业发展的重要转折期。“退而不休”的任志强在否认唱衰房地产的同时承认，明年房地产投资增速将下滑。

　　不可否认，即将迈入2015年，房地产市场走势并不值得过于乐观。

　　2015年，万科、恒大、绿地、远洋、泰禾等依然在京“攻城略地”。从去年到今年，远洋作为传统京派房企，重回北京、大举拿地的势头明显。恒大、泰禾等外来企业，旗下多个项目也将在2015年入市。而从楼市板块来看，在朝阳区东坝、孙河，大兴亦庄、黄村，通州台湖等热点区域，许多品牌房企将捉对厮杀。

　　四面出击

　　万科北京：发力新城 25盘将开

　　今年拿地仅3宗，但在京可售货值仍多

　　2014年底，北京万科最吸引人的事情不是卖房，而是“换将”。

　　原北京万科总经理毛大庆升任万科北京区域首席执行官、北京万科董事长，杭州万科总经理刘肖接任北京万科总经理。除日前简单谈到将在住宅业务、消费体验地产、产业地产和地产金融四方面发力外，刘肖尚未透露在京开局之年的具体目标。

　　业内多猜测，换将元年，北京万科将尽可能保证销售业绩稳中有升。2014年，北京万科销售预计将达到200亿元的水平。扣除其中部分整售业绩等，包括政府回购部分，万科住宅、商业等销售也将在180亿元的水平。

　　记者从北京万科方面了解到，明年在北京市场上，万科预计将有25个项目在售。除长阳半岛、公园里、如园等老项目外，万科天竺中心、位于昌平的北华府、位于顺义高丽营的观承别墅等多个新盘也将亮相。

　　值得一提的是，2014年，万科在京拿地并不多，仅有3宗，分别是昌平沙河住宅混合公建地块，规划建筑面积约20万平方米；顺义新城第28街区地块，规划建筑面积4.1万平方米；大兴黄村商业金融用地，规划建筑面积约9.5万平方米。

　　相对于前几年的拿地量，2014年万科在京拿地量相对较少。2013年，万科在北京也新增8宗地块。不过对于2015年来说，万科在京仍有可观的可售货值。

　　对于明年万科在京策略，有关人士谈到，在如今的规模平台上，万科将保持一贯的市场敏感，积极应对市场变化，同时把握土地市场机会。

　　重仓商办

　　绿地北京：货源充足 9项目待售

　　2014年在京拿地5宗，预计都在明年入市

　　由于2012年拿地的新项目快速入市，绿地2013年在京津地区创下销售128亿元佳绩。2013年，绿地在北京买地大举购入商办地块，拿下10宗土地，拿地总金额81.66亿元，新增土储达到140.76万平方米。2014年，绿地在京买地金额逼近83亿元，但在挑选土地上更加“数少质精”，截至12月18日，绿地在北京买下5块土地，拿地金额达到了82.87亿元，规划建筑面积为66.5万平米，这些项目都预计在2015年入市。

　　今年1月，绿地联合远洋地产以23.5亿元拍下昌平北七家住宅地块，建筑规划面积为17.9万平米，除了公租房外全部为自住房；8月，以近60亿元先后拍下了海淀北部翠湖科技园、通州运河核心区4块土地，规划建筑面积48.6万平方米，均计划开发成为城市副中心大型现代服务业综合体。

　　今年，绿地在京主要是5个项目在售，除绿地中心有少数的高端住宅公寓外，其余全部是商办项目。业内人士称，绿地京津事业部本计划2014年在北京、天津、河北等地卖出200亿元，坐上北京楼市的排名前列把交椅，但今年楼市大势不佳，商办物业虽然不限购，但受制于整体楼市低迷，销售也有一定压力。

　　据了解，绿地明年货源充足，共有9个项目将入市，仍以商办为主，分别是密云绿地·郎山、顺义南法信项目、顺义绿地·自由港、昌平未来科技城南区项目、海淀绿地中央广场、石景山绿地环球金融城、房山绿地·诺亚方舟、通州绿地中央广场、通州运河核心区项目。

　　强势归来

　　远洋：重金布局 3新盘入市

　　2014年远洋在京新获土储115万平方米

　　作为在北京深耕20年的房企，曾经一度占据北京销冠交椅的远洋地产或许在明年上演王者归来。

　　据记者统计，今年远洋地产在北京土地市场频频出手，新获取土地的规模建筑面积共计约115万平方米，包括房山远洋春天著项目、昌平未来科技城F2项目、门头沟远洋新天地项目、通州核心区项目、石景山刘娘府项目、通州区临空新村地块。

　　而在2013年，远洋在京新获取土地仅1块，为今年已入市销售的来广营远洋万和四季项目，规划建筑面积仅约5.5万平米。2012年远洋则未在京拿地。今年销售项目基本为2012年之前拿地的存货，仅远洋万和四季一个纯新盘项目。

　　对于今年重金投资北京，远洋地产相关负责人表示，远洋希望加大在一线城市的投资。“远洋在北京深耕二十余年，积累了丰富经验。去年、前年没怎么拿地，主要因为当时土地价格过高，地价和房价涨幅偏离正常水平。今年则在土地市场出现调整的时候抓住时机补仓。”

　　对于明年的入市计划，远洋地产方面表示，新入市的项目包括远洋春天著、远洋新天地、远洋天著春秋(石景山刘娘府项目)，其中春天著、新天地为LOFT产品，天著春秋则主打创新别墅产品。此外，亦庄远洋天著、远洋LAVIE、远洋万和公馆8号楼等三个老项目也将继续销售。

　　而在销售策略上，从今年开始远洋地产加快项目周转、去库存，并尝试与互联网公司合作创新卖房，今年年底与京东金融合作的众筹卖房活动为公司带来20亿元的销售额。

　　远洋地产相关负责人表示，公司仍将坚持“抓主流产品、提周转速度、调产品结构”的思路，会加大推货，加快去化速度。

　　专注别墅

　　龙湖：西局新盘亮相 老盘继续放量

　　土储可满足未来两年内年均80亿元水平

　　较之销售市场的“勇猛”，龙湖地产今年在北京土地市场上的表现却相对温和。年初，在北京市国土局春节后的“首拍”中，龙湖以35.7亿元及现场竞报限价商品住房面积5.4万平方米，力挫万科联合体、保利、融创等多家企业，最终摘得北京丰台西局地块。该地块是龙湖年内在北京招拍挂市场中拿下的少有地块。

　　西局地块楼面价约为每平方米6万元，由于该地块位于西南三环边，同时被三条地铁线环绕，这让龙湖对其饱受期待。据了解，该项目已经被定位为龙湖产品线中较高端的“原著系”产品，面向高端改善客群推出低密度住宅。

　　明年，除了西局项目的全新亮相，目前龙湖旗下在售的项目，包括双珑原著、长城源著、滟澜新宸长桥墅等多个项目均有放量。

　　龙湖地产近两年一直强调“扩纵深”的策略，并且不断加大在一二线城市核心区域的布局。但龙湖地产北京公司总经理宋海林表示：“龙湖在北京目前的土地储备仍然可以满足未来两年内每年销售额80亿元的水平，但也不可能等着不动，仍将积极关注参与。”

　　北京发力

　　泰禾：10盘齐发 冲击排名前列阵营

　　今年上半年泰禾在京拿地金额约百亿

　　近两年，泰禾在北京的势头都很猛。

　　2014年上半年，泰禾就斥资百亿北京拿地，先是在2月以49.58亿元的价格拿下丰台西局地块，随后又在4月以51.7亿元拿下大兴黄村两宗多功能用地。

　　在上半年大举拿地的同时，泰禾在北京的多个项目如孙河板块北京院子、泰禾拾景园、泰禾1号公馆等也都纷纷亮相入市。如北京院子在上半年以14.34亿元的成交额，登顶北京别墅成交排行榜榜首。

　　泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男透露，包括新老项目在内，明年泰禾在北京市场上将有近10个项目。其中北京院子、位于通州台湖的1号街区、位于石景山的泰禾长安中心、位于大兴义和庄的泰禾城市广场，都将是2015年的主力楼盘。

　　在泰禾城市广场这个地铁上盖物业亮相后，泰禾在北京的产品线将更加丰富，如北京院子、台湖的泰禾1号院是类别墅产品，泰禾拾景园是改善型的洋房，泰禾1号街区包括不限购的LOFT，泰禾长安中心则主打写字楼，泰禾城市广场包括商业业态。

　　今年3月，泰禾集团董事长黄其森曾表示，2014年在京销售目标达百亿元；在黄其森看来，房地产仍处于黄金时代。目前泰禾方面并未透露今年销售任务完成情况，但有接近泰禾集团人士告诉记者，黄其森对北京市场的看重不变，未来冲击北京房企排名前列阵营的目标也不会变。

　　日前，沈力男也表示，北京纯商品房的供应量并不多，加上政策放松改变了买房人预期，市场需求开始释放，明年春节后市场仍将是温和上升，房企仍有很多机会。

　　黑马蓄势

　　恒大 忙于规划 3新盘或亮相

　　东坝、大兴、来广营地块均含自住房

　　尽管恒大进京近一年，但凭借向来财大气粗的行事风格，已然成为近两年北京土地市场上的较大黑马。继去年以51.35亿元将朝阳东坝地块收入囊中后，今年在土地市场上的表现依旧惹眼。 　　

　　今年3月27日，被誉为北京单价最贵的自住型商品房地块朝阳来广营地块，以20.5亿元的成交价被恒大摘得，该宗地将建限价商品房和自住型商品房，自住房销售单价达到了2.8万元/平方米。紧接着4月24日，大兴黄村一住宅用地最为火热，共吸引11家房企参与现场竞拍，最终该地块住宅部分全部建筑面积皆被竞拍为自住房，恒大以41.6亿元拿下该地块，溢价率达180%。

　　据了解，恒大的东坝地块、来广营地块和大兴地块，明年都有亮相的可能，但目前各个项目的规划仍在进行中。据接近恒大地产人士透露，由于这三块地都有配建自住房，对于可售部分仍然需要“精心设计”，前期针对市场的需求调研将花费较多的精力。

　　值得一提的是，受制于拿地价格，东坝项目定位为高端产品已无争议；而来广营地块仍具有一定优势。目前该区域内多为高端住宅，包括望京金茂府、亚奥金茂悦、北京城建·世华泊郡、天润福熙大道等项目，恒大项目未来的可售部分依然可期。此外，恒大御景湾除去自住房部分，明年还将有公寓产品入市。

　　剑指高端

　　首开 昔日高价地 明年渐入市

　　孙河、东坝等高价地将考验首开的高端开发能力

　　2015年，首开在北京的项目将呈现一个高端楼盘数量明显增多的特点。记者从首开股份了解到，目前首开在京有322万平方米的土地储备，而在这其中相当数量的都是高端住宅产品。

　　北京市国土局公开信息显示，2013年，首开或首开联合体在京拿下10宗土地，其中孙河两地块、东坝地块、亦庄地块等都是高价地。如孙河地块楼面价超过2.6万元/平方米，东坝地块楼面价接近4万元/平方米、亦庄地块楼面价接近6万元/平方米。这都决定了这些项目未来的高端属性。

　　今年11月底，首开孙河项目“琅樾”已率先亮相，年内现场售楼处有望开放。首开琅樾的产品主要包括洋房、叠拼和联排别墅等。

　　在业内人士看来，对首开来说，一个现实考验是开发高端产品的能力。以往，首开在北京主要开发的都是刚需住宅或者保障房，高端产品特别是别墅开发经验并不丰富。明年，北京楼市入市的高端楼盘预计较多，无论是在孙河板块，还是在东坝板块，首开都将遇到同区域产品的竞争。如何通过产异化产品或更具有吸引力的价格策略吸引买房人，是首开2015年要解答的课题。

　　对于旗下项目具体的入市计划和明年销售目标，首开方面暂未透露。

　　返京快销

　　首创 大揽保障房 货值约50亿

　　2014年新获6块土地，4个项目延至明年入市

　　在北京市场上，供货量决定了销售量。从2013年开始，首创置业就定下“重返核心城市”的策略。2014年初，首创定下的全年销售目标是280亿元以上。上半年首创频频出手，拿下顺义赵全营、北京平谷大兴庄的4块土地，下半年又买入房山区高教园区的2块土地，全年拿下6块土地，总建筑面积超过65.4万平方米。这些地块大多是主打快速销售的刚需类产品，其中有大量的自住房、限价房配套项目。

　　首创置业相关负责人称，首创在天津的成交金额为第三，本来计划今年在北京冲刺到前五，大批货源安排在八九月份推出，但因为政策等原因，最终没有入市，使北京销售业绩未达到预期。前11月在北京的销售额为68亿元。

　　“目前首创北京自住房、限价房等保障房的货值就有50亿元左右。”首创置业相关负责人表示，这些项目由于政策的原因，推售、签约、回款都更慢；而今年房山、大兴、密云、顺义的4个项目都未能入市，仅房山的住宅项目伊林郡就有30亿左右的货值，现在因为证件的问题，预计要到明年1月中旬才能取证。

　　但上述首创人士表示，手中的货值十分充足，明年北京的销售业绩将有望增长，明年公司的策略是还将加快周转，对明年的市场也较看好。