行走的地产力量 | 领袖专访——鲍万刚！

世界每天都在变，秦皇岛房地产市场也在变化中走过了20几个年头。

行业需要领袖，房地产行业更是如此。领袖的意义不在于复制性，而在于他的行动与语言能成为行业进程的符号。

2017年，作为一家有情怀的地产服务机构，正韬机构将用自己的视角去寻找秦皇岛地产领袖们的独特故事，寻找引领秦皇岛地产创新与发展的力量。

当我们的故事放置于京津冀一体化，放置于大北京都市圈的宏大背景下时，我们相信，我们将拥有一种不一样的解读去寻找秦皇岛地产的新路径与新模式。

因此，我们将其称之为“行走的地产力量！”

地产犹如江湖，掌舵者就是武林高手。金庸云：“天下风云出我辈，一入江湖岁月催。”地产江湖，因为变幻莫测，所以引人入胜。

同样是被地产所吸引，他毅然从市房产局重要岗位辞职“下海”，选择加入民营企业；睿于心，逆于龄，他以结果为导向，以纯粹为信念，用几十年的地产经历证明自己，尽览港城地产发展变迁。

他就是原秦皇岛金龙房地产开发公司总经理，现中豪金山投资控股集团高级顾问，秦皇岛地产界知名人士，我们本次访谈的首期嘉宾：鲍万刚先生。

这位具有房地产高级经济师职称和国家注册房地产估价师执业资格的房企CEO，是秦皇岛地产界学者型的代表，他领导的金龙地产曾经辉煌十载，是秦皇岛地产界闪亮的名片。

从国企公司高管，到行业主管部门，再到民营企业任CEO，鲍万刚是港城地产界的资深专家，也是秦皇岛地产业界内外皆知的时尚达人、旅游达人，相信鲍总精彩的解读能给地产从业者带来更多启示。

与很多唱衰中国楼市的专家相比，鲍总对中国房地产尤其是未来几年的房地产市场有着截然不同的观点和评价。

鲍总认为，中国房地产市场发展，还远远未达到欧美发达国家同等水平。

他甚至用了这样极为少见的表述：“说得夸张一点，在目前欧美发达国家，房地产行业对GDP总量的贡献率都在15%左右，中国目前还只处于8%-10%的水平，当然欧美发达国家房地产的贡献主要体现在二手房交易和金融产品上，因为这些国家已经不存在大规模土地出让和基建的情况。”

鲍总进一步称，过去十多年，楼价飙升一直是百姓关注的焦点，也是全社会的一个热门话题。房子在中国，有着其特殊的含义，其本身不仅仅是一个房子，更多的是中国人“家”的情结。所以每次遇到市场火爆时，政府有形的手都要通过一些严厉的干预措施，来影响地产市场的走势。其实，这么多年调控，我们却很少看到一个较为理想的状况：价格不大涨大落，土地交易和房产交易均适度的情况出现。

回归到这两年一直热议的三四线城市去库存，鲍总表示，三四线城市间差异较大。以秦皇岛举例，2014、2015年市场较低迷的时候，很多媒体爆料秦皇岛的可售房源和在售项目能满足市场4-5年的去化，但也就刚刚过去两年时间，今年春节过后秦皇岛的楼市火爆应该出乎了很多人的意料。

这是为什么呢？一方面是政府去库存的政策发挥了作用，另一方面是这两年我们新开工面积大幅减少了，当开发商意识到大量库存去化困难时，就会放慢开发节奏，减少甚至暂停开工面积，这其实就是市场的力量！

这与鲍总年初时的判断基本一致——今年1月份，鲍总出席搜狐焦点秦皇岛年度活动演讲时曾指出，现在中国楼市总体是比较健康的状况，如政府能更准确的把握好土地供应的节奏，减少对土地财政的依赖度，楼市将会发展的更为健康和成熟。

在我们发稿之前，3月17日包括北京、广州、石家庄、南京、青岛、郑州等楼市热闹城市相继推出了严厉的限购限贷政策，尤其以北京的政策最为严厉，用很多专家的话说，基本属于“近乎休克式的”调控。

限购政策频出对于未来的楼市走向会有什么影响？鲍总认为：对一线及一线周边已经限购的城市而言短期应是利空，但其限购挤出效应将对秦皇岛这样既无限购，又有环境优势的城市而言是利好。

鲍总认为，高级大城市的发展规律一定是核心大城市+卫星城模式，资源聚集，资金聚集，人才聚集，这也是国外“都市圈”发展的规律，在京津冀一体化国家战略的带动下，大北京都市圈的城市群效应正在开始显现。

在过去几年时间里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海和广州，以及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。显而易见，秦皇岛要想有突飞猛进的发展，必须紧紧围绕“京津冀一体化”和“城市的自身优势”做足文章、做实功夫。一定要利用城市自身的区域交通和自然环境优势，在京津冀一体化发展进程中，利用独特的城市定位，承载和吸引更多资金、产业和优秀人才到秦皇岛来发展、居住，不断扩大产业规模，这样才能在城市圈中具有自己的一席之地。

鲍总指出，秦皇岛真正的优势是独特的环境、气候和区域优势，秦皇岛拥有其它城市不可比拟的“山、海、湖、河、城”以及高负氧离子等优质环境要素高度聚集的优势，这也是城市定位需要深度挖掘和研究的方向。

同时，随着京唐秦一小时高铁的开通，将会大大促进秦皇岛旅游产业和房地产旅居康养产品的升级，一批“未老先富”和“有钱有闲”的阶层就会选择秦皇岛这样有资源、有环境的滨海城市，作为长宿旅居和康养度假居所。

最近几年，随着万科、恒大、保利、富力、香格里拉、碧桂园等地产大鄂纷纷抢滩秦皇岛，港城的地产价值和竞争压力可见一斑。当然，在提升秦皇岛地产竞争格局的同时，也推动着产品细节、创新设计的品质提升。

举一个很简单的例子：在北京，三四环以内一定是高房价、高品质的社区较多，因为最优质的资源、较高端的客户全在这里。那么来秦皇岛的高端置业客户，一定会抢占秦皇岛较好的海景资源项目，例如金梦海湾片区的海碧台、金梦海湾1号等等。高端客户群体的介入，也会逐渐带动中端客户跟进，并且这种羊群效应会愈演愈烈，从而带动整个城市的价值提升。

未来，京津冀一体化的互联互通，特别是秦皇岛进入环北京一小时高铁城市圈后，一定会带动多元化的客户群体，一定会形成多样化市场竞争的格局，一定会把秦皇岛滨海国际化的旅游度假产品价值不断提升。

“当年我主持开发中央胜境项目的时候，经历了很多大胆的尝试，这些尝试出发点其实更多的是考虑了产品和客户的双重价值。”回忆当初，鲍总感慨颇多。“因为中央胜境当时处于城市的核心位置，我们在业态上既要分析沿街商铺，也要考虑城市综合体，还要考虑商业和住宅之间的关系，如何让各种业态均好性平衡，如何更好的让客户感觉超值，我们确实经过了相当一段时间的摸索。”

为了实现项目的价值较大化，我们不但高价聘请何显毅设计事务所参与规划，也紧紧抓住了项目的两个重点：一是产品细节，二是客户价值，这其中包括户型上的一些创新设计，满足客户群体的居住体验；也包括当时对沿街商铺进深开间尺度的充分论证，既满足投资客、也满足自营客户需求。事实证明，在产品设计细节考虑的越多，后期也越能增加项目的附加值和客户美誉度的传播。

所以，我认为房企的竞争一定是客户价值的竞争，关注客户价值，提升价值将是房企未来的核心竞争力之一。

因此，项目无论大小，在产品设计中一定要坚持以市场为导向，客户为导向，提升产品的附加值，进而使产品为营销服务，增加卖点，为客户服务，提供更好的物业管理和运营服务，我认为这是房企的总经理/CEO应该着重要抓的工作内容。

既要在规划、定位、产品设计方面，也要在室内设计、园林设计等方面考虑如何增加附加值。另外在营销方面也要敏锐观察判断市场，通过适时调整价格策略来增加附加值，因为卖出去是重要的，卖出去以后还能够给客户提供持续的服务是同样重要的。

“秦皇岛的海是北京的海，金梦海湾是小岛城市核心的海，这就是我始终看好金梦海湾片区的根本原因。因为曾经参加金梦海湾片区地块举牌而对此片区很有情节，所以我一直在关注这个片区的项目”，俗话说“物以稀为贵”，纵观迈阿密、夏威夷、三亚等国内外著名的旅游城市，核心的度假海湾一定是在城市中心，因为位于城市中心，才能吸引大客流，因为地段稀缺，价值才较高。

从市政大配套上来看，在秦皇岛162公里海岸线近海成片的地产项目中，金梦海湾片区是少有市政大热力和天燃气可通达的片区，无论是排名前列居所，还是旅游度假居所都非常适宜，这也有别于其它滨海度假片区在市政配套方面的稀缺性。

从城市总体规划的角度分析，金梦海湾属于文教旅游组团，该区域未来将不断增加城市配套项目，例如：已搬迁至此的市政府行政中心、在建的茂业百货、拟建设的规划展馆、青少年活动中心、妇女儿童中心、木栈道景观提升工程等等，都是该区域持续增值的重要因素。

正因为有了这些稀缺要素，才决定了金梦海湾片区的市场价格，决定了它的升值潜力，稀缺决定价格，稀缺决定升值潜力。

从理念层面讲，开发商要本着对城市负责、对业主负责、对股东负责的态度做项目，要有建百年建筑、筑百年房企，随百年业主的情怀，这是出精品项目的源泉。

从操作层面讲，开发商一定要以市场为导向，以规划为龙头，以品质为核心，恪守契约精神，按期交房，按期办理产权，这是项目成功的保障。

将近两个小时的访谈结束了。鲍总将对地产行业的真知灼见娓娓道来，很多是他几十年从业经验的积累和总结，其中很多话语中所包含的思维方式和看问题的角度都值得地产从业者深度研读。

我们特整理编录此篇访谈与大家分享，望各位读者朋友能够有所思，有所获。

正韬机构将继续邀请地产精英，为我们带来多角度的地产人思维与业内市场的深度解读。

“行走的地产力量，我们路上见”！