秦皇岛房价7年仅上涨500元 想说限购不容易

昨晚北京、廊坊连夜加码限购政策，环京楼市亮起一片红灯，那么秦皇岛身处环首都经济圈，会否跟风出台限购政策？

回答这个问题先要看楼市调控的目的是什么？当前出台限购政策的城市都有一个特点，投资投机需求大量涌入，房价非理性上涨，所以各地政府才会出台限购措施，一是限制非本地的外部购买力，二是限制二套房、三套房等多套房购买人群，这两种人群都是投资投机的“重灾区”，尽管可能会误伤部分改善人群，但政策也无法做到面面俱到，改善性需求的购房动机不可能真实了解到，很多时候改善、投资的目的是兼而有之的。

不限购理由一：城市属性与定位不支持

回到秦皇岛这边，秦皇岛目前有没有投资投机需求涌入？当然是有的。但是这里面还有一个量的问题，是不是出现与当地不匹配的需求量？秦皇岛并没有像燕郊、大厂、固安等环京一带承接了大量的来自北京的溢出需求，也没有像石家庄那样吸引了大量来自周边城市的购买力，形成具有区域效应的人口吸附中心，秦皇岛显然不能与这些城市归为一类。

另外还要考虑秦皇岛的城市特点，秦皇岛是一个典型的滨海旅游城市，房地产具有天然的旅游地产属性，有外地人过来置业是再正常不过的事情，假如鲜少有外地人前来置业，这才是真正值得担忧的事情。秦皇岛旅游城市的特性决定了房地产具有明显的外向属性，相比其它京津冀城市，秦皇岛楼市对异地购买力的兼容性高得多，所以说虽然现在来秦置业的外地人出现较大程度的上涨，但远没有达到要限制的地步。

前段时间，河北省住建厅发布了《河北省城镇体系规划（2016-2030年）》，其中秦皇岛的城市定位为国家历史文化名城，环渤海地区重要港口城市，国际滨海休闲度假之都，国际健康城，后两个标签既表明了秦皇岛的奋斗目标，也表明了秦皇岛的城市特色。然而想要实现这两个大目标，都少不了大量外地养老度假需求的导入，而养老、度假这些需求本身捆绑了相当的置业需求，考虑到国际健康城建设的刚刚起步，导入人口明显比堵截人口要重要得多。

不限购理由二：房价停滞多年仍处洼地

第二价格方面，最近秦皇岛的房价涨幅确实比较大，但是楼市调控不单要看房价的涨幅，还要看房价的特别值，目前秦皇岛城市区的新房均价在7千元左右，别说与国内其它沿海城市相比，与河北省内的兄弟城市相比都能被轻易碾压，廊坊、保定、石家庄……哪个不是“万元俱乐部”成员，环京一带甚至都直奔均价2万的目标，这些城市早在去年就经历房价的一路狂奔，相比秦皇岛早就进阶成过来人、老司机了，在环首都经济圈秦皇岛特别称得上是房价洼地。

房价切勿拿来攀比，即使是与历史房价相比，秦皇岛当前的房价也不能算高，2010年是秦皇岛房地产最风光的一段日子，当年秦皇岛的新房均价在6500元左右，7年过去了秦皇岛的平均房价仅仅涨了500元左右，平均每年的涨幅连一百元都不到，称得上是业界良心了。

要知道当年秦皇岛的房价在河北省无人出其右，当时房价最接近秦皇岛的城市是廊坊均价6106元/平方米，石家庄当时的均价才5731元/平方米，而保定的房价刚刚突破4字头，均价仅仅4020元/平方米，现在这三个城市的房价都快上天了，而秦皇岛充其量算刚刚起跑追赶，秦皇岛房价从2013年下半年开始便一直萎靡不振，早已被落下很远，目前的涨价只不过是房价长期停滞后补偿性上涨。

不限购理由三：去库存周期还未结束

最后不得不说一下秦皇岛的楼市库存，2015年、2016年两年的时间秦皇岛几乎一直在去库存，到去年年底可以说取得了非常显著的成果，秦皇岛目前的房价上涨更多的是供需变化导致的房价上涨，而不是人为炒作，目前市面上的现房、准现房几乎销声匿迹，有买房打算的至少要等明后两年，甚至是2020年的期房，物以稀为贵，房价想不上涨都难。

但同时也应该看到秦皇岛仍然处于去库存阶段，根据秦皇岛市房管局提供的市场数据，截至2017年2月末，全市新建商品房待售面积436.39万平方米，库存去化周期为14.2个月，其中商品房住宅12.7个月，这个库存水平虽然是合理的，但与部分热点城市两三个月的库存去化周期相比，房源储备量还是比较充足的。

本轮调控的基本逻辑就是因城施策，分类调控，就以上几点秦皇岛想要出台限购政策，这是要搞事情吗？

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