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买房是个技术活 秦皇岛普通购房者如何拼抢投资客

2017-03-21 14:33:31 来源: 搜狐焦点网 作者:贾俊秋

最近,“中国房价的三道难题”刷遍朋友圈,据称能解此终极问题者,可以先进诺贝尔经济学奖。这三道难题不过是网友吐槽的段子,若是认真就输了,不过这种段子之所以会火,与现在的火热楼市息息相关,特别是房价一天一天上涨,多个城市限购政策频出,在秦皇岛如何机智的买房,越来越多地被探讨着。

首先说说“中国房价的三道难题”,可能很多人已经在朋友圈见过了。难题一:为什么学历不值钱,但学区房值钱?难题二:近半上市公司利润不够买京沪深一套豪宅,但卖掉1%的股份就可以买几套了。请论证:A股和中国楼市,哪个泡沫更大?难题三:XX日报撰文:失去奋斗,房产再多我们也将无家可归!网友评论:失去房产,奋斗再多我们也将无家可归!请论证以上哪个观点更正确?

这种带着一分认真、一分深思、一分玩笑的段子,不免让我们感慨。不过说实话,就买房这件事,大部分人还是赚钱的。只看秦皇岛这座城市,国家统计局较新发布的新建商品住房数据显示,2月秦皇岛新房房价同比上涨了7.5%,从按一套100平米、现在均价7200元的房产来看,这样一套住房一年增值了54000元。同样这套住房,再往回看,近十年来秦皇岛房价一直在稳步上涨,其中2007年房价3679元,2008年房价4003元,2009年房价4971元,2010年房价5666元,2011年房价5328元,2012年房价5736元,2013年房价5876元。2014年5937元,2015年房价5962元,2016年房价6144元。所以,这十年来的购房者,到底赚了多少,自己心里都有数。

近期秦皇岛楼市的火热让群情有些激动,“没房了”、“涨价了”等字眼不断刺激着购房者的神经,很多人觉得房价有点高,一犹豫想再等等看,结果才过了几天就发现房价不友好,楼盘也不友好,不仅涨价,而且连可售的房源都没有。秦皇岛周边多个城市先后限购,京津冀一体化步伐又在加快,高铁等轨道交通规划一步步落实……多个利好政策重叠,热点城市投资外溢,越来越多的外地人来秦皇岛“抢房”,作为要在秦皇岛落地生根的人,买房无疑是较好的方式,所以当务之急就是提高买房的技术,和那些投资客去拼杀。

这里面就涉及到买房的技术层面了。

最重要的,首先要学会看政策走向。中国房地产市场从长周期看,是一个后进国家,房价伴随不断提升的城市化、工业化,同步前进的过程。而在相对较短的涨跌波动周期看,恐怕没有人会否认,这是一个政策市场。

比如最近的这一轮房价上涨,是从2014年年底、2015年年初开始的,当时有两个非常明显的政策引导:其一,是2014年11月份,央行重新打开了降息通道,并在之后一年内5次降息。其二,是2015年两会后推出了一项关于房地产的全新政策,更改了营业税(现已改名为增值税)免征条件,将二手房交易的这部分税费免征条件从持有满五年改成满两年。

在这些利好政策的刺激下,秦皇岛房价出现强势反弹,并且呈持续走高态势。

其次学会看货币指标。有人看M1,有人看M2,总之他们都会从中寻找价格波动的秘密。在2014年11月份降息的消息一出来,敏锐者就马上开始密集地跑楼盘,买房入市。2015年4月有朋友从西部片区买了一套133平米高层海景房,单价是4400元/平米,到了10月份再有朋友想买同样的户型时,房价已经达到5000元以上了。很多人就开始犹豫,结果现在那个片区房价已经到了7000元。价格不是一下子上去的,在快速上涨之前,冰面下的市场在酝酿,当预期达成,它才爆发出来。

再次要学会判断库存情况。最简单的供求关系,在房地产市场一直适用。今年秦皇岛房价一直处于高位,而且还持续上涨,不少人担心此刻入市会成为“接盘侠”,生怕秦皇岛再次陷入2014年的滞销局面。这种担心合理但是没必要,完全是自己给自己制造恐慌,2014年秦皇岛之所以会陷入那种境地,与当时的高库存直接相关,2011、2012年秦皇岛大批新建楼盘拿地入市,供大于求,所以出现去化速度较慢情况。而且当时的情况,外地投资者几乎绕道而行,完全靠本地人来消化。但从秦皇岛房产局的数据来看,在2014、2015年的总体销售量并不低,每年保持240万平米左右,房价还呈现了微涨。

而今年的市场情况与2014、2015年又不太一样,这几年秦皇岛加大去库存力度,并且控制土地放量,截至2017年2月末,全市新建商品房待售面积436.39万平方米,库存去化周期为14.2个月,其中商品房住宅12.7个月;城市区新建商品房待售面积296.51万平方米,库存去化周期为13.2个月,其中商品房住宅11.2个月。

单独来看秦皇岛城市区的库存情况,以目前的库存水平和销售速度,城市区的新房库存用不了一年时间就会消化完毕。如果京津投资继续外溢,秦皇岛持续增加“外援”力量的话,去化速度会更快。

买房这件事,门道真的挺多,有一句话请记住:不是所有的房子、所有的时间、所有的家庭都应该买,根据自己的需求,抓住时机入市。出名要趁早,买房也要趁早!

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