秦皇岛拆迁户漫天要价 40平米门市房补偿400万

房产案件的法律关系复杂，涉及多种法律法规。为更好地审理房产案件，1987年，河北省秦皇岛市海港区人民法院成立了房产法庭，并于2000年1月更名为民事审判二庭。

“精心审理每一件案件，尤其是对有上访苗头的案件，从一开始就做好工作，所以涉及房产案件的上访案件大幅度减少，现在仅有2件上访案件。”民二庭庭长董春来对记者这样说。

多措并举解纠纷

群体纠纷案件是指当事人一方人数在多人以上的案件，案件规模较大且矛盾激烈，双方当事人互不相让，有时还会选择用互联网来扩大影响，或通过集体上访给法院 或政府施加压力。群体性纠纷案件往往是矛盾容易激化的重大案件，与社会安稳有紧密联系，因此海港区人民法院在处理此类案件时，格外要求审判人员树立崇高的 责任感、使命感，增强服务大局意识，坚持在党委、政府的支持下，积极做好矛盾纠纷化解工作。面对数量众多的当事人，审判人员仍坚持逐户走访群众，开展房地 产方面的法律法规宣传，尽力缓解当事人的消极抵触情绪。在调解过程中，审判人员充分调动各种有利因素，克服人数众多、众口难调的困难，抓住时机果断下判， 促成当事人和解。下判后，审判人员仍继续关注当事人的思想动态和行为变化，及时做好当事人的思想工作，确保案结事了。

某小区业主三十余人与某房地产开发商签订了商品房买卖合同，双方合同约定房屋性质为住宅；但业主在交纳契税时却发现房管部门按照4%的契税税率对他们进行 收税，而非他们预想的1.5%的税率。这时业主们才知道，他们的“住宅”被开发商偷换成了“住宅式公寓”。“住宅式公寓”不但契税高，水、电、暖等方面的 收费都比普通住宅要高；如果对房屋进行二次出售，缴纳的税费也要比普通住宅高。为此，业主们以开发商的行为构成欺诈为由起诉到海港区法院，要求撤销双方签 订的商品房买卖合同，并要求开发商返还购房款，赔偿业主的装修费及差价损失。此案虽只有三十余人起诉，但实际牵扯到全小区200余户业主，如处理不当，很 有可能引发集体上访。

海港区法院首先注意做好业主的安抚工作，立即向他们表示：“请你们放心，法院一定会想办法解决你们的问题。”之后，该院马上派员到有关部门沟通协调，但得 到的答复是“办不了”；他们于是转向主管信访工作的区联席会议办公室汇报，区联席会议办公室又将此事汇报给了市联席会议办公室。市联席会议办公室认为此事 “重大”，并向主管副市长作了汇报。主管副市长对此高度重视，马上召开由建设、规划、土管、房管等部门参加的办公会，海港区法院在会上介绍了本案情况及建 议。最后，办公会决定将本案的房屋性质由“住宅式公寓”变更为“公寓式住宅”，让业主们按照房屋买卖合同享受“住宅”的待遇。知道这个消息后的业主们非常 高兴，主动撤回了起诉，案件圆满解决。

秦皇岛市政府建设图书文化广场需占用海港区海港镇铁庄新村的土地，为此铁庄新村的482户村民分别与某公司签订了城市房屋拆迁产权调换协议书。但某公司直 到约定时间的三年后才完成房屋的产权登记和办证工作，为此178户被拆迁户起诉到法院，要求某公司承担违约责任，为每户村民支付6万元违约金。

在正式起诉前，该村村民就已多次围堵市政府大门，并组织了两次集体上访；没有起诉的200多户村民也在旁观事态发展，案件压力重大。受理此案后，办案人员 逐户走访了村民，做好安抚工作。经过细致耐心的工作，一部分村民主动撤诉；但仍有117户村民要坚持诉讼到底。对于这部分村民，该院也依法在五个工作日内 作出了裁判，认定原、被告双方签订的房屋产权调换协议合法有效，被告未按协议约定的期限给原告办理产权证的相关手续，应当承担违约责任。下判后，各方当事 人都表示满意，一度闹得沸沸扬扬的纠纷就这样彻底平息。

不偏不倚护公正

近年来，城市改造力度加大，房屋拆迁安置补偿纠纷案件逐年增多，海港区法院在审理此类案件时坚持不偏不倚，切实维护社会的公平和正义。

任某与程某签订了租房合同，程某将自己的门市房出租给任某用于经营饭店。合同期间，某公司对程某的门市房进行拆迁，并向任某发出通知，要求任某在15日内 搬离，且“到期不再供水供电”。任某与某公司协商补偿未果，某公司即对任某承租的房屋断水、断电，给任某经营造成巨大损失。任某起诉到法院，要求某公司和 程某赔偿各项损失计1048620元。

海港区法院经审理认为，程某的行为与任某的经济损失不存在因果关系，因此程某不应承担责任；某公司擅自对任某承租房屋停水、停电、停暖，给任某造成损失，应承担赔偿责任，并判决某公司赔偿任某经济损失468400.30元。判决后，双方均表示服判，没有提出上诉。

有时遇到被拆迁户提出不合理要求，甚至漫天要价，该院也坚持原则，不予支持。经有关部门同意，高某在其原住房的北侧开了一扇门经营小吃维持生活。后市政府 规划建设城市人民广场时，高某的房屋被列入拆迁范围。房屋被强行拆除后，高某起诉到法院，称自己的房屋系商业门市房，要求某公司按门市房予以安置。海港区 法院认为，有关部门批准高某在其房屋北侧开门经营小吃部，是考虑高某当时生活困难，为帮助高某正常生活而同意他的经营行为。这并不能改变被拆房屋的住宅性 质，因此高某要求将被拆房屋以商业门市房进行安置的诉讼请求法院不能支持。二审、再审时，上级法院也没有支持高某的诉讼请求。后来高某又提出，如不另给其

安置一套40平方米且手续齐全的门市房，就给其经济补偿400万元。对高某的各种无理要求，各级法院坚持原则，均不支持。

继承纠纷人性化

房产继承类纠纷主要包括法定继承纠纷、遗嘱继承纠纷、继承权确认纠纷、被继承人债务清偿纠纷、遗赠纠纷、遗赠扶养协议纠纷等。因此类案件当事人关系特殊，海港区法院在审理这类案件时特别注意体现人性化，既要维护各方当事人的合法权益，又要维护他们之间的相互关系。

在该院受理的一件哥哥起诉弟弟的房产继承案件中，作为兄长的原告是被告父母抱养的养子。父母在世时一直公平对待兄弟二人；兄弟二人也尽了同等的赡养义务。 父母去世后，兄弟俩却因分割父母遗产发生纠纷并诉到法院。在清点老人的遗物时，主审法官发现了一张泛黄的黑白照片，照片里小时候的哥哥正抱着弟弟给他喂面 包吃。主审法官将照片递给兄弟二人，问他们看了照片有什么想法，兄弟二人忍不住失声痛哭，多年的亲情终于被一张老照片唤回。最终兄弟二人握手言和，原告撤 诉。后来二人经协商，房产给了弟弟，弟弟则给哥哥补偿了房款。

对于一些被继承人和继承人家庭成员关系较为复杂的纠纷，如果双方矛盾尖锐，分歧太大，海港区法院会在调解不成后果断依法下判，避免当事人长期陷于诉讼的泥潭。

该院曾受理过一起子女要求分割去世父母遗留房产的案件，原告为四兄弟姐妹，两名被告则是原告的弟媳和侄女。四原告的父母均已去世，弟弟也因为意外身亡。四 原告认为，既然父母均已去世，诉争房屋就应该按份继承，不能由被告二人长期占有。主办法官在做调解工作时，双方不时发生争吵，对继承份额以及房产价值有很 大分歧。案件难以通过调解方式解决，主办法官在调解失败后迅速开庭并作出判决。考虑到被告母女没有其它房产，且为低保户，家庭生活困难，法院最终判决，诉 争房屋由第二被告即四原告侄女继承所有，并由第二被告给付四原告应继承遗产的房屋折价款。双方当事人均表示服从判决，并在判决生效后履行了相应的义务。

在公平公正地适用法律法规的同时，该院还灵活运用法律法规，为当事人减少诉累。在该院受理一起子女要求依法分割继承父母遗产的案件中，三个子女都希望取得 父母留下的房屋的所有权，但对诉争房屋的价款没有达成一致意见。如等待评估机构评估，不仅诉讼时间会被延长，还要支付评估费，增加当事人的诉讼成本。于是 承办法官参考了《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二） 》中第二十条的有关规定，即“双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许”，从公平原则的角度出发，在征得各方当事人同意后，通过三方竞价，最后 由出价较高者取得房屋所有权，并给其他两方一定补偿。最终该案原被告均服判息讼。

调判结合高效率

审理房屋租赁合同纠纷案件时往往涉及到房屋的有效利用问题，海港区法院秉持能调则调、调解不成及时下判的原则，较大程度地缩短审理期限，减少涉诉房屋因闲置带来的浪费。

该院受理的一起18位原告诉某两家公司租赁合同纠纷案中，二被告需要和商户重新签订租赁合同并增加租金，原告因此与被告发生纠纷并诉至法院。主审法官通过 调查发现，两家被告公司此前经营策略发生变化，而转变后的策略确实不适合原告按原有租赁合同继续经营。法官牺牲个人时间，深入租赁场所，做原告的思想工 作，将两家公司的新经营策略告知原告，给他们分析了利弊，原告的情绪逐渐平息下来。同时，法官进一步向被告释明：作为被告应保持良好的公司形象，诚信为 本，信义为重，企业才能做大做强。最终在法官的主持下，双方解除了租赁合同，由两公司给付原告706.6万元的经济损失。该案在立案后仅一个月就调解结 案，取得了良好的法律效果和社会效果。

原告某厂与被告刘某签订了房屋租赁合同，约定原告将本厂库房和车间出租给被告经营浴池，库房年租金4万元，车间年租金1万元，租赁期为8年。因被告未按期 足额缴纳租金，原告起诉到法院，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，并判令被告返还库房、车间和支付拖欠原告的房租14万元。

诉讼中，被告表示同意解除合同，返还库房和车间，并通过调解与原告完成了承租房屋的交接；但被告又提出在其经营浴池期间，曾用洗澡票抵顶租金，而双方在澡 票抵顶租金数额上始终难以达成一致。为避免双方为此陷入长期纠缠，海港区法院随即作出判决：解除双方签订的《房屋租赁合同》；刘某给付拖欠某厂的租金 96371元。宣判后，双方均未提出上诉。