秦皇岛土地也在“去库存” 2015年仅卖掉104亩

2015年秦皇岛房地产冷暖交织，一面是楼市的积极回暖，全年商品房成交面积达252.9万平米，比去年增长27.72%，达到历年楼市成交的新高；另一面土地市场冷风依旧，全年挂牌出让土地面积达69496.1平米（约104.24亩），比去年减少38.6%，刷新土地市场新低，地市与房市合奏出一曲“冰与火之歌。

秦皇岛土地市场也在“去库存”

2015年1-12月，秦皇岛仅有4宗地块进入土地招拍挂市场，土地出让总面积达69496平方米，土地总出让金达52662.82万元，相比2014年，土地成交规模和收入进一步缩水，无论从哪方面看，土地市场都是一个大写加粗的“冷”。

本以为2014年秦皇岛的土地市场已经达到谷底，全年累计不到200亩的土地出让面积堪称无底线，结果2015年土地市场再次拉低底线，土地出让总面积仅比秦皇岛奥体主场多一些，不到380亩半岛公园面积的1/3。

近两年，秦皇岛楼市刮起“去库存”旋风，也成为大多数开发商的共识，2015年秦皇岛土地招拍挂市场也刮起了“去库存”的风，1-12月挂牌出让的4宗地块全部属于存量用地，秦皇岛房地产进入全面去库存阶段。

两宗老地块终修正果 怒刷存在感

去年的秦皇岛土地招拍挂市场，老四季青地块和金梦海湾8号地的顺利出让成为焦点，两个地块经历了数次流拍后，终于修得正果，怒刷存在感。

02-02号老四季青地块性质为商服、住宅混合用地，位于海港区建国路东侧，紧邻秦皇岛最主要的小商品交易市场——四季青商城，土地面积达25.18亩，占据了市区的核心商业区域。

最早在2011年，老四季青地块被河北润邦房地产开发有限公司所竞得，计划建设5.2万平米的城市综合体奥特莱斯项目，并在2012 年8月份项目正式定名为建国路奥特莱斯。出人意外的是，开发商从2012年10月开始售楼，11月就向市国土部门申请了退地。

时隔两年，2013年7月，老四季青地块二度入市，在土地拍卖中，作为商服用地的四季青地块被秦皇岛恒大地产公司以460万元每亩竞得。老四季青地块随后的项目案名被定为恒大四季城。但是在很长一段时间里，恒大四季城除了售楼处接受咨询外，一直没有重大动作，甚至连项目动工都一再推迟，成为名副其实的闲置土地。

去年3月份，秦皇岛国土资源网站再次出现老四季青地块的招拍挂信息，据悉，秦皇岛恒大在此之前曾将地块退回，所以老四季青地块又重新回到招拍挂市场。最终，故事结尾又回到了原点，秦皇岛恒大以407万每亩的价格将四季青地块“赎回”，成交总价达10248万元，楼面价达4070元/㎡。

与老四季青地块的剧本相似，金梦海湾8号地的出让过程同样充满曲折。编号为03-01的金梦海湾8号地位于海港区岭前街以南、规划文昌东二路以西、规划横一路以北，此前四次均遭遇流拍，堪称史上“最难嫁”地块。

与金梦海湾8号地2014年的挂牌规划指标相比，出让起始价由516万每亩变为593万每亩，每亩身价上涨了77万。最终，作为此地块的少有竞拍人，秦皇岛中交房地产以593万每亩的底价一举摘得，土地成交总价为33373万元，楼面价2965元/㎡。

另外2宗出让的土地分别是02-01号地和03-02号地。02-01号商服用地位于海港区西港路以东、和平大街以北，土地面积4769.85平方米，拍卖起始价达376万元每亩。最终被秦皇岛雨田房地产以379万元每亩的价格摘得，成交总价2709.85万元，楼面价达3787元/㎡。

03-02号旅馆用地位于海港区文昌路以南、河滨路以西，地块面积为10420.31平米，起始价为405万每亩，最终被茂业以405万每亩的拍卖底价成功竞得，成交总价6330万元，楼面价3037元/㎡。

住宅用地供应趋紧 新房上市量受遏制

观察近两年秦皇岛的土地招拍挂，纯住宅用地从主流逐渐走向边缘，去年挂牌出让的4宗土地，仅有金梦海湾8号地属于纯住宅用地，其余3宗土地分别是商服用地、住宅商服混合用地和旅馆用地，住宅用地出让面积占土地总出让面积的53.99%，这少有的一宗纯住宅用地还是海景房用地。

土地市场一直视为楼市的风向标，从近两年的土地招拍挂来看，秦皇岛住宅用地供应趋紧为楼市去库存提供了便利，普通住宅上市量从土地源头得到遏制。

根据较新的市场数据，秦皇岛目前的商品住宅累计可售面积同比下降45.79%，未来随着楼市行情的回暖，按照目前的新房供应节奏，楼市库存量将会进一步下调，楼市结构也会越来越合理。

当前，秦皇岛巨大的楼市库存就好比悬在房企头上的斯摩达克斯之剑，在存量房仍有待长期消化的当下，房企在考虑增加新的土地储备时，愈发显得谨慎，拿地已成为关系到开发商如何生存的全盘考量。

在明年甚至未来，如果秦皇岛商品房库存一日不降低，住宅用地供应恐怕仍会延续紧张趋势，土地市场的冷风也还要吹上一阵子。