大型房企收购现成项目比“拍地王”更划算

昨天(1月13日)，一上市房企在北京完成了两个房地产老盘的并购。因为涉及上市公司信息披露管理规定，我们姑且等待这家房企的正式发布。这也是进入2016年，广厦时代确认的，北京排名前列例房企并购案。相信类似的房企并购的消息今年会不断出现。

伴随着“春节”脚步的临近，这个冬季也将慢慢离我们而去，然而对于中小型房企而言，寒冬却刚刚开始。面对今年的市场，越来越多的中小型房企将不 得不选择“离场”。一位业内人士透露，大型房企直接收购现成项目，无论从资金风险或开发周期上来说，比“拍地王”要划算得多，而从另一个角度看，“被收 购”也许将成为中小房企的较佳出路。

大型房企：“并购”比“拍地王”划算

如果你居住的房子价值1000万，可你从没想到过要卖掉，而一个朋友受人委托问你？3000万卖吗？你能不考虑卖掉吗？

这就是眼下大型房企对状态还不错的中小房企的态度。是指那些持有土地或者开发项目的中小型房企。买卖双方各算各的账，僵持中的项目不乏一两例。

一不愿透露姓名的地产机构负责人告诉广厦时代，目前北京市场至少有三到四家上市房企、一至两家地产央企在接洽“项目公司”，商谈并购事宜，有些项目还是开发多年的名盘。

一资深地产人向广厦时代表达了这样的观点：对于大型房企，并购比“拍地王”划算很多。直接收购现成的项目，这里指的是那些没有问题的项目，从决 定收购到完成收购，整个过程不会超过一年，而且风险会很低。从财务上来说，有可能在两到三年内就可以把之前的资金投入收回来。但如果选择去竞拍地王，拿到 地王后还需要另有一大笔资金投入，到销售阶段，需要的时间和市场风险都显而易见。目前不少项目为了加快资金的回笼速度，拿完地王一年内就开盘销售，把“高 价地”打造为“快餐豪宅”，这样显然是不科学的，也是对土地的不负责。即便是快速打造出的豪宅，其销售周期也不会很短，因为豪宅市场已经进入慢销时代。

现在市场上有很多项目，它的原始土地成本比较低，即使拿这类项目的价格与目前的市场均价或与现阶段的地价相比，也仍具备一定的优势。除此之外， 目前市场上的一些项目，包括存量房、老项目以及去化速度较慢的大项目，它们所占据的城市资源，例如交通、配套、地段等等，比去年的几个“地王”要好很多。

“之前有不少企业因为担心土地增值税的问题，屏蔽了这样的收购。但我们经过仔细推算以后发现，其实土地增值税并不是一个很大的障碍。除此之外， 直接收购现成的项目，无论是资金的周转周期，项目的运营成本等等方面都有着一定的优势。而且收购完成后，还可以对产品进行升级，提价出售。”一资深房地产 顾问公司负责人说。

央企先天优势 或成并购主力

这位房地产顾问公司负责人认为，“在并购这件事情上，尽管现在看央企比一些大型私企慢了半拍，但是不排除央企会后来居上。”根据他的分析，一些 央企之所以敢拿这么贵的“地王”，在于它的贷款成本要低得多。“因此我认为，对于一些中小房企而言，在未来被央企并购也许会成为一种趋势。”他说。

目前市场上一些小开发商项目，价格不是很贵，虽然销售状况也不错，但可能需要五年甚至十年才能卖完。对于这样的项目，央企或大型房企由于资金实 力雄厚，运营经验丰富，加之品牌优势，可能三年五年就能卖完。大房企把项目收购后再做规划或者产品升级，卖更高的价钱，这样对于企业来说，比拿一个地王要 合适得多。

从这个角度来说，并购无论对于中小型房企或大型央企、上市房企而言，都是一件“好事”。对于前者而言，项目被收购意味着资金得以重新周转；对后 者来说，直接收购现成的项目无论从资金风险、开发成本方面来说，与重新拿地来比都具有优势。然而，目前一些中小型房企在面临被收购时的排名前列反应往往是拒 绝，但在这样的一个市场环境下，其实收购方的报价往往比被收购方的心理预期高出很多。

市场无情，中小房企寻“出路”

在最近召开的中央经济工作会议上，“供给侧改革”一词一再被强调。清理僵尸企业，淘汰落后产能成为了2016年的工作重点。许多业内人士就此认为，中小房企到了该考虑如何“离场”的时候了。

一位业内人士告诉广厦时代，中国楼市在经历了“黄金十年”的高速发展后，楼市的持续性火爆、所有房企都能赚到钱的时代已经过去。在未来，只有资金实力雄厚的大型房企，或者有金融集团支撑的房企才有活下去的机会。

面对这样的市场环境，中小型房企的“出路”又在哪里呢？广厦时代在调查中了解到，目前中小型房企在面对市场环境所带来的压力时，其“出路”往往 有三，一是抛售股权进行融资，解决资金问题；第二是加快转型，拓展业务；第三就是被其他企业并购。如果说前两条属于“自救”，那么“并购”无疑需要双方达 成意愿。而对于那些项目销售不畅、开发速度迟缓、后续资金匮乏、品牌默默无闻的中小房企，被并购应该是较好的结果。

北京一家规模不大的房企老板告诉广厦时代，这两年土地价格越来越高，中小型房企的压力也越来越大，再加上在手里还没卖出去的“存货”，加剧了资 金链的周转难度。从“去库存”的角度来说，并购对于企业、对于市场、甚至对于国家的经济发展而言都是一剂良药，同时也可能成为中小型房企最“体面”的“出 路”。