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黄瑜:“十三五”地产金融化将重塑行业格局

2015/12/31 09:36 来源: 人民网 评论
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11月初发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》提出,经济保持中高速增长,到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番,城镇化率达到60%左右。

但是,《建议》中与房产相关的内容仅出现两处,与十二五时相比篇幅大幅缩减。外界普遍关心,此次发布的建议稿是否意味着房地产将淡出“十三五”规划。

十三五规划纲要即将出台,在经济转型升级的大背景下,房地产业在未来国民经济中将发挥什么样的作用?

对此,黄瑜分析认为,中国未来五年住宅市场总量平稳,地产金融化将重塑行业格局。

黄瑜表示,经济稳增长基调下房地产业仍是国民经济支柱产业,将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度 来看,房地产开发投资占GDP比重近15%,对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看,房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展,间接 对整体经济发展带来更大带动。

在黄瑜看来,房地产业衍生的增值服务发展空间较大,行业转型将为经济发展提供新的增长点。“未来,以一线城市为代表的国内主要城市房地产市 场将逐步进入存量房时代,房地产资产管理、咨询服务、物业服务、中介服务等存量房市场增值服务将快速增长,成为经济发展的新动力。”

针对“房地产市场拐点是否已经出现”这个问题,黄瑜表示,从未来房地产市场的总体规模看,已经见顶并开始逐步回落;从房地产市场各项供求指标的增速来看,也已显著低于过去多年的平均水平,市场正步入持续调整的拐点期。

“尽管如此,促进行业发展的基本要素依然存在,这将支撑未来五年房地产市场的绝对规模继续维持在较高水平。一方面,城镇化稳步推进将带动人 口红利持续释放。另一方面,在稳健货币政策基调下市场的资金将保持合理充裕。预计未来五年M2同比增速将保持在10%-12%的合理水平,为行业发展提供 良好的资金保障。”黄瑜补充道。

黄瑜对未来总体市场空间仍有较大信心,具体而言是因为,市场空间有望得到保障。从住房总需求的构成结构看,首先,未来五年城镇化率年均提高 0.85个百分点,期间累计新增城镇人口8700万人,按2020年人均住房建筑面积38.39平方米计算,则2016-2020年新增城镇人口带来的住 房需求约33.39亿平方米,占总体住房需求的39.2%。

其次,至2020年人均住房建筑面积较现在提高近3平方米,按2015年7.7亿城镇人口计算,由此带来的改善型需求为22.44亿平方米,占总体住房需求的26.4%。

最后,根据国家统计局人口普查数据,预计2015年城镇住房存量达到272亿平方米,参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法,2016-2020年间,住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米,占总体住房需求的34.4%。

近期的“万宝之争”引发行业持续关注,黄瑜指出,险资入股地产企业是地产金融化发展大背景下的一个缩影,特别是在金融资本充裕的市场环境下,大规模、低成本、长周期的险资与优质地产股权相遇,相融相合自成趋势。

“2015年上半年,133家A股房企中被险资进入前十大股东的房企有25家,占比达到18%。只不过在现阶段,房地产上市公司在股权结 构、公司治理、组织文化方面的种种特点,注定了其与险资‘野蛮人’的融合不会一帆风顺。按照当前险资持有的房地产资产占总资产比例30%的上限要求来看, 将有3.55万亿资金可用于房地产投资。”黄瑜说道。

黄瑜按照年均增速预计,2020年TOP10企业销售额均值将达2000亿元左右,市场占有率将超过20%。2020年将产生7家两千亿级 企业、7家1000-2000亿企业、16家500-1000亿企业。“地产金融化有利于房企间进行更高效的资源整合,将进一步带动行业竞争格局的持续升 级,有利于行业发展环境的不断优化。”

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