秦皇岛
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秦皇岛从年初的“鬼城风波”到年中河北省政府的“变相救市”，再到中央对房贷、公积金的全面松绑，2014年楼市政策经历了严守到宽松的过程，这期间在开发商“以价换量”的自我救赎之下，秦皇岛楼市在一片荆棘中渐渐找寻到一条生存通道。特别是在十月份之后，各种政策的刺激效果开始显现，购房者回归楼市，部分房企量价齐涨，年底楼市渐渐强力回暖。而此时，回首来时的路，每一步可谓步步惊心，不管是房地产企业、项目，还是房地产代理机构都在进退之间徘徊，不断的进行抉择。那么在即将过去2014年，不管是个人还是企业，他们经历了哪些得失？他们如何评价2014年的市场？一路走来他们有何感想？他们如何看待2015年楼市？搜狐焦点秦皇岛站特别策划“2014归来”系列访谈录，和您一起倾听来自地产圈的声音。
本期做客嘉宾：北京北斗顾问总经理 吴保林
搜狐焦点：过去的2014年，楼市经历了艰难的一年，开发商面临着巨大的销售压力，而且市场观望情绪几乎达到冰点，在一大拨救市政策刺激下，秦皇岛楼市年底出现转机。据我们了解，十月和十一月份咱们秦皇岛的成交数据也是比较不错的，可以说2014年对房地产来说是跌宕起伏年，您个人对2014年秦皇岛房地产的市场有什么样的感悟呢？
吴总：面对风云变幻的2014年，我有5点感悟：一是居安思危，作为中国的地产企业或者代理公司在任何时候都要有居安思危的意识，也就是说在市场正处于平稳或上升通道的发展时期，同时也要考虑到潜在的危机，才能防微杜渐。
二是处变不惊，在风云变幻的2014年地产界，如果你被最初的不好环境扰乱了心绪、自乱阵脚，那么你就看不到现在楼市回暖的大好前景。恒大、保利、万科、碧桂园等龙头企业在今年低迷的市场环境中，依然能够保持较好的销售业绩，笑傲江湖，这和他们面对颓废的市场而镇定自若，处变不惊、做出行之有效的营销政策不无关系。
三是灵活应变，2014年是楼市的一个拐点年，开年以来的波动多次引发热点话题。开发商降价，纯属企业自主经营行为。况且通过促销不仅能够回笼资金，还能占据战略制高点，扩大市场占有率，从而在愈演愈烈的地产巨头竞争中处于有利地位。因此，近期一线地产商纷纷表示公司的销售策略会根据市场趋势进行灵活应对，尊重市场实际情况而合理定价。
四是降价保质，作为开发商，为了企业的长期健康发展，在降价的时候，特别不能在质量上打折扣。
五是策略得当，作为房产企业，既要审时度势，洞察市场阴雨变化，又要根据市场变化及时反应，制定合理的且行之有效的策略。如山海同湾项目，在2014年不降反涨，同样取得非常好的销售业绩，在整个秦皇岛海滨地产项目中，销量排第二。这与项目推出的销售政策息息相关。
搜狐焦点：纵观房地产发展的这几年，楼市调控持续进行了好些年头，您觉得2014年的秦皇岛楼市相比较于往年都发生了什么样的变化？
吴总：首先是心态变化。对业内人士而言，暴利时代已成过去。房地产业已经从牛市转变为熊市。牛市思维中，开发商盲目自信惟恐扩张速度太慢，谁借的钱多谁占便宜；而进入熊市，现金为王，谁手里有钱，谁就更安全，就有更好的机会拿更便宜的地。对消费者而言，消费都慢慢意识到房地产也是普通商品，有涨有跌。
其次是销量变化。2014年房地产市场萧条已成不争的事实，购房者们徘徊在买与不买的纠结中。秦皇岛海滨地产由过去2006年—2013年，50-60万㎡/年的销量骤降至2014年的30万㎡左右。秦皇岛市区过去2006年—2013年，120-180万㎡/年的销量骤降至2014年的80万㎡左右。
再次是价格变化。2014年将是中国房地产价格具有分水岭意义的一年。未来房价既有上涨的推力，也有下降的拉力。
最后是产品变化。过去秦皇岛海滨地产都是粗放式的酒店塔楼、高层大塔式建筑，是为了满足人们旅居度假的需要。而现在，人们在海滨购置房产不只是为了休闲度假，更是作为养生、养老的第二、第三居所，因此住宅的舒适性、实用性、配套齐全、环境优美等方面更受关注。
搜狐焦点：如果让您用几个关键词来总结2014年的秦皇岛房地产市场，您会给出如何的评价？
吴总：2014秦皇岛楼市可以用“拐点”、“萎缩”、“降价”、“创新”、“应变”、“蜕变”这六个词来总结。在这一年里，我们共同见证了楼市经历的沉浮，以及裹挟在房地产市场中芸芸众生的喜怒哀乐。今年年初市场一片哀鸿，房产晚易呈现萎缩态势，许多房产都做出降价促销的策略，伴随着下半年一系列利好政策的出台，房地产市场将从此止跌回升，这也使2014年注定成为中国房地产转折拐点的一年。
中国房地产目前正处在重要的创新转型时期，一批房地产企业家与经理人在行业实践中探索出了许多创新的商业模式，房地产行业慢慢开始向主题化、个性化、科技化、多元化等转变。
到了年底，在央行降息政策的刺激下，秦皇岛楼市再次沸腾，楼市距离年底翘尾似乎仅一步之遥。回首难熬的2014年初，再看现在的楼市回暖的一片大好，秦皇岛房产市场可谓是涅槃重生，蜕变成蝶。
搜狐焦点：2015年房价仍将是政府关注的焦点，关系着宏观调控政策的走向。对于2015年的房地产走势，您如何看待？
吴总： 2014年以来，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。
2014年12月5日，召开的新一轮的中央经济工作会议，专家表示2015年至少有一次降准和降息，如果需要降息的次数可以达到3次，降准的次数可以达到6次。如果再次降息会非常利好楼市，带动房地产行业的发展，明年房地产市场或将出现反弹。
搜狐焦点：在即将到来的2015年我们搜狐焦点网也希望跟业界有更加紧密的合作，为秦皇岛的房地产业发展做出贡献，对于2015年网站服务的方向和内容支持方面，能给我们一些建议吗？
吴总：排名前列，在新形势下，建议与手机端联动，适应开发商新的推广需求；第二，作为媒体建立分销渠道，与房地产合作卖房，帮助房地产拓宽客源；第三，“线上+线下”结合在网上寻找客源，做到线上线下共赢。
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