秦皇岛
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秦皇岛从年初的“鬼城风波”到年中河北省政府的“变相救市”，再到中央对房贷、公积金的全面松绑，2014年楼市政策经历了严守到宽松的过程，这期间在开发商“以价换量”的自我救赎之下，秦皇岛楼市在一片荆棘中渐渐找寻到一条生存通道。特别是在十月份之后，各种政策的刺激效果开始显现，购房者回归楼市，部分房企量价齐涨，年底楼市渐渐强力回暖。而此时，回首来时的路，每一步可谓步步惊心，不管是房地产企业、项目，还是房地产代理机构都在进退之间徘徊，不断的进行抉择。那么在即将过去2014年，不管是个人还是企业，他们经历了哪些得失？他们如何评价2014年的市场？一路走来他们有何感想？他们如何看待2015年楼市？搜狐焦点秦皇岛站特别策划“2014归来”系列访谈录，和您一起倾听来自地产圈的声音。
本期做客嘉宾：秦皇岛达润置业有限公司人事行政总监闫智博
搜狐焦点：过去的2014年，楼市经历了艰难的一年，开发商面临着巨大的销售压力，而且市场观望情绪几乎达到冰点，在一大拨救市政策刺激下，秦皇岛楼市年底出现转机。那么在市场变化起伏如此之大的2014年，不管是您个人、还是企业，您觉得在这一年中较大的收获是什么呢？在这抉择的过程中，又失去过什么呢？
闫智博：作为地产人，2014年确实经历了很多很多的东西，从最早3月份的时候一直到5月份，秦皇岛无形中主动的或被动的被卷入了一场所谓的京津冀经济一体化的过程。到了6、7月份，面临了一个极度低迷的市场，炎热的天气却没有一个炎热的市场，到了8、9月份，期待中的金九银十并没有如期而至。到年底市场却有了一些翘尾，尤其是刚刚过去的11月份，各家的销售面积、回款金额，都有所抬头。如果说这算是收获的话，那么这种收获是痛苦的，因为到了年底，各家面对巨大的资金压力，明着暗着作出了很多价格的调整，这种价格的策略从市场的反应来看是有收效的。
对于我们企业而言，对市场的机会把握的有些晚了。我们是在8月份开始在惨淡的市场里找到了自己的路子，现在我们的销售非常好，我们失去了2014年的前半年，但是我们用现在的销售理念把握住了2014的后半年。
纵观房地产发展的这几年，楼市调控持续进行了好些年头，您觉得2014年的秦皇岛楼市相比较于往年都发生了什么样的变化？
闫智博：2014年的调控手段与往年相比更加温和了，政府开始站在市场角度去调控。而且秦皇岛楼市开始理性回归，各家企业在做房子这个产品的时候，已经逐渐回归到最原始的功能，房企在宣传的时候，更注重宣传房子的质量、隔音效果、保暖效果、电梯能耗效果等产品本身了。
搜狐焦点：如果让您用几个关键词来总结2014年的秦皇岛房地产市场，您会给出如何的评价？
闫智博：总结2014年，我想排名前列个词用“纠结”来概括是比较准确的。首先从销售角度来讲，你卖与不卖，房子就在那里。秦皇岛的市场缺少一个极具权威的准确的数字，很多行内人都说，各个县区这么多的房卖给谁？因为一个城市的容量是有限的，当它无限制扩展的时候，下一步市政配套怎么办？目前交通的压力、环境的压力我们都有目共睹了，因此储量房放在那里，不仅仅是哪个房地产公司的问题，更应该是政府的问题了。
第二个纠结是对于企业而言，你盖与不盖，市场就在那里。本地的房地产企业大多数是专业的房地产企业，没有房地产之外的延伸项目，因此明知道市场不好，也得去盖房。现行的国家政策要求拿地后几年之内不盖的话，就要受相应的责罚。
第三个纠结是对于政府而言的。从08年所谓的排名前列批“国六条”、“国八条”开始，到现在整整六年多过去了，翻来覆去的是政府在纠结，拿出各种政策去调控楼市，希望房子能够稳定下来，但是调控起作用后，经济又上不去了，于是政府又开始出台各种政策救市。用这些年比较流行的一句话，你这是要闹哪样？你是打压，还是要扶持呢？
秦皇岛楼市第二个特点是“过度销售”，房地产的销售有点偏离，卖房子卖的变味了。房地产公司开演唱会、办春晚，各种促销怪招有点背离房地产产品销售的开宗明义的东西了。
秦皇岛楼市再一个特点就是“群雄并举”，也有业内人士开玩笑说狼烟四起却哀鸿遍野。尽管市场上没有一家动静特别大，但是大家都在暗中较劲，不仅是自己卖自己的了，就和打麻将一样，盯着对家，看着下家，如果某一家降价了，或是搞什么促销活动了，大家都会特别敏感。
搜狐焦点：2015年房价仍将是政府关注的焦点，关系着宏观调控政策的走向。对于2015年的房地产走势，您如何看待？
闫智博：房价的走势归根结底要由市场来决定。我们永远不可能违背几百年前政治经济学里学到的，就是价值约束价格，价格围绕着价值来上下波动，房地产有它的成本，而且价格的上行还是下行是有惯性的，到今年年底的时候，房价还有一个下行的空间，各家为了争取资本的回笼要降价，因此房价在明年上半年会因为惯性继续下行，但这个下行不是无止境的。
这一轮价格下行的势能和惯性止住之后，我想2015年的后半年将是一个稳中见涨的过程。从秦皇岛的收入分配比上看，秦皇岛的房价泡沫不是很大，到明年底，房地产应该会调整出更适合三线城市同时也是旅游城市的合理房价。
搜狐焦点：在即将到来的2015年我们搜狐焦点网也希望跟业界有更加紧密的合作，为秦皇岛的房地产业发展做出贡献，对于2015年网站服务的方向和内容支持方面，能给我们一些建议吗？
闫智博：很感谢一直以来搜狐焦点网给我们提供的大数据，但是以前的媒体更多的是搭建了一个平台，由企业来唱戏。建议今后可以尝试自己搭台自己唱戏，现在在电商的领域，搜狐焦点网也做了很多有益的尝试，但是目前仍没有一个行业的规范，建议搜狐焦点做行业内的“领头羊”，多结合地产人和地产商真正的所想，冲破主流思想，出奇制胜，推出更多有效的服务。
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