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房价统计作出四项调整 不再发布涨幅的平均数

2011/02/17 09:18 来源: 京华时报 评论
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  □调整原因:

  平均数太模糊易被误读

  □发布内容:

  重点发布各个城市房价

  □数据来源:

  以网签取代开发商直报

  □发布时间:

  每月18日发布上月房价

  国家统计局昨天公布新的《住宅销售价格统计调查方案》。新方案对房价统计作出四方面调整,包括数据采集方式、调查指标、指数计算方法以及数据发布方式和时间等。该方案已于今年1月起实施,国家统计局表示,从今年1月起不再发布70个大中城市房价涨幅平均数。

    释疑

  问:非网签城市什么时候才会有网签数据?

  答:据了解,各有关城市一直在积极开展相应准备工作。国家统计局在编制《新方案》时,直辖市、省会城市、自治区城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市已具备提供网签数据的条件。1月份共有53个城市上报了网签数据,还有17个城市暂时不具备采用网签数据的条件。本着成熟一个采用一个的原则,国家统计局将逐步扩大采用网签数据城市的范围,最终实现70个大中城市新建住宅销售价格全部采用网签数据。

  问:为何将房价数据发布时间推迟到月后18日?

  答:《新方案》实施后数据发布时间改为月后18日,同原数据发布时间相比,房价数据发布时间延后一周左右。主要原因是《新方案》实施后,计算房价指数的基础数据获得时间延后,数据审核和数据汇总的工作量大幅度增加,数据处理周期也就相应延长。

  国家统计局各调查总队在对相关城市的原始数据和汇总数据进行审核评估后,于每月8日前按照规定的数据传输方式与要求上报国家统计局。

  ■调整一

  以网签数据取代房企直报

  基础数据来源渠道的调整是这次房价统计改革的重要内容。新方案规定,直辖市、省会城市、自治区城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格数据,直接采用当地房地产管理部门的网签数据,不再另作调查。对于暂时不能取得网签数据的其他35个城市,新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表中各个项目的分类销售面积和金额数据计算,不再另作调查。

  同时,二手住宅销售价格调查为非全面调查,采用重点调查与典型调查相结合的方法,按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。

  >>解读

  网签数据信息完整易获取

  国家统计局城市司有关负责人表示,上述调整有三方面原因:一是数据齐全,网签数据涵盖了新建商品住宅的全部交易情况;二是信息完整,网签数据包含有地址、楼层、价格和金额等详细信息,有助于价格指数的计算;三是获取方便,经过不断的改进和完善,房地产管理部门在网签数据管理与使用方面积累了丰富的经验,数据提取比较容易。

  该负责人表示,每个地方的网签数据采用数量有所不同,网签数据的采用数量取决于各个城市当期新建住宅的实际成交量。鉴于各个城市新建商品住宅成交量不可能完全相同,网签数据采用数量也就会存在差别。但由于各个城市的网签数据记录了当期新建住宅的实际成交情况,因此不论数据量大小,据此计算的房价指数可以反映当地实际情况。

  ■调整二

  取消“房屋销售价格指数”

  此前国家统计局公布的数据中,有房屋销售价格指数这一项,是根据新建住房价格指数和二手住宅价格指数加权计算出来的,而新方案取消统计房屋销售价格指数,将此调整为新建住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数,新建住宅类下设保障性住房和商品住宅两个类别。同时,商品住宅类和二手住宅类均设90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上三个基本分类。

  >>解读

  可更好地反映价格结构变化

  北京市统计局副局长于秀琴表示,此前各地统计局均统计新建住宅销售价格和二手住宅销售价格,同时发布房屋销售价格指数,但外界普遍关注房屋销售价格指数,且时常觉得总指数不能反映实际价格变化。因此,为更好地反映价格的结构变化,以后将公布两项住宅销售价格,而不再加权统一。

  对于为何采用90平方米和144平方米作为基本分类设置标准,国家统计局有关负责人表示,国务院通知规定,自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。由此,国家统计局设置了“90平方米及以下”指标。同时,国务院另有文件规定享受优惠政策的住房原则上应同时满足的条件,从各地的落实情况看,大多数大中城市都以144平方米(120平方米×120%)作为享受优惠政策普通住宅与非普通住宅的建筑面积分界点。由此,统计局设置“144平方米指标”。

  ■调整三

  指数计算按面积分类

  新建住宅月环比价格指数的计算方法调整为按项目不同面积分类的平均价格法。新方案增加了计算定基价格指数的内容,首轮基期确定为2010年。采用国际通行的链式拉氏公式计算以2010年为基期的定基价格指数。

  >>解读

  按面积分类剔除结构变化影响

  于秀琴解释,按照此前旧的房地产价格指数编制方法,新建非住宅中类包括办公楼、商业营业用房、其他用房三个基本分类;二手房大类包括住宅、非住宅两个中类,二手住宅中类包括普通住宅、高档住宅两个基本分类,二手非住宅中类同时也是基本分类。有些基本分类又划分为若干个细项,如普通住宅包括多层住宅、高层住宅、其他住宅三个细项。所以,要计算房屋销售价格指数应先计算各基本分类价格指数,然后采用加权算术平均法由下而上逐级求出上一类别价格指数及房屋销售价格总指数。

  而这种方法相对来说标准难以执行,“什么叫高档住宅?什么叫普通住宅?难以有一个量化的明确标准”。于秀琴表示,新方案按照面积分类,剔除了结构标准的变化影响,反映价格变化。

  定基价格更直观反映价格变化

  国家统计局有关负责人表示,与社会公众经常接触到的同比和环比价格指数不同,定基价格指数的对比基期在一定时期内保持相对固定,社会公众较为熟悉的股票指数就是一种定基价格指数。从理论上看,定基价格指数剔除了数量结构变化对价格变动的影响,单纯反映价格变化。

  与同比价格指数相比较,房价定基价格指数在使用上更为直观方便。假定固定基期房价水平为100,若某月房价指数高于100,则表示某月房价比基期价格有所上涨。若本月房价定基价格指数高于上月,则表明本月房价比上月上涨,反之,则表明本月房价比上月下降。

  ■调整四

  重点发布各个城市房价

  新方案实施后,国家统计局将重点发布各个城市不同对比基期的分类指数和总指数,不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。数据发布时间调整为月后18日,比原发布时间延后一周左右。

  >>解读

  平均数抹平个体间差异

  国家统计局有关负责人表示,从本次改革开始,国家统计局就不再发布全国70个大中城市房价涨幅平均数,主要有三方面考虑。首先,用平均数表示一组数据,具有直观简明的特点。但是平均数在样本值离散程度较大的情况下有一定的局限性。也就是说在个体差异较大的情况下,往往会削峰填谷,抹平个体间的差异。例如,冬季某日北京的温度是零上9℃,哈尔滨的温度是零下15℃,海口的温度是零上15℃,3个城市的平均温度为零上3℃,计算和发布这样的平均数意义就不大,而且还容易引起不必要的误读。

  其次,不再计算和发布平均数,重点发布各个城市的房价数据,既有助于社会公众及时了解所在城市房价的具体变化,也有利于更好地为地方政府有效调控房价提供服务。

  再次,这也是一些专家学者的建议。如有的专家指出,综合平均价格指数概念过于模糊,无法与某个时点相对应,并且在各季度(或各月份)房价变动比较大的时候,计算出的平均值更是缺乏实际意义。过于强调全国综合的数字容易引起误读,会掩盖各个城市的典型特征。

  ■名词解释·链式拉氏公式

  拉氏公式是编制价格指数时加权综合公式的一种。1864年德国统计学家拉斯贝尔提出用基期销售量加权来计算总指数,称为拉氏公式,但存在不反映结构变化的缺陷。链式拉式公式则克服了拉氏公式的不足,计算结果更为准确。

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