从购房到投资土地 中资投资东南亚楼市

椰风树影，水清沙幼。宜人的景色、低廉的物价和优质的医疗令泰国成为欧美人士钟爱的退休地点之一。在诸多投资东南亚房产的中国买家之中，兼顾自住目的也成为越来越多人的选择。

“一开始大都带着投资目的而来，但随着对泰国的接受和政策的了解，能明显感受到买房用于自用的比例在增加、大户型的销售比例增大、选择买别墅的中国人也更多了。”10月11日，一位在泰国知名旅游城市芭堤雅的房产中介对21世纪经济报道记者表示。他已在芭堤雅定居，从事相关工作三年多，见证了中国内地买家近年涌入泰国楼市的风潮。

中文海外房产平台居外网今年第三季度数据显示，尽管越南、柬埔寨等国家近期受到内地海外房产投资人的热切关注，该网站收到的东南亚各国房产查询之中，泰国仍是占据超过七成查询量的特别主导。同时，泰国也是中国买家第三感兴趣的全球置业目的地（以期内查询量高低计）。期内前五热门的泰国目的地依次为芭堤雅、普吉、华欣、曼谷和苏梅岛。

据汇丰银行2017年的驻外体验调查（Expat experience survey），泰国在全球综合排名22位，在亚洲位列第5；在分项统计中，可支配收入、生活工作平衡性、房屋、健康、生活质量等分值遥遥先进。

具体来看，居外网首席增长官、东南亚业务主管刘碧利 （Jenn Adams） 表示，对泰国房产的查询量在过去的近两年时间里增长了5倍，且在2016年排名前列季度和2017年排名前列季度经历过两个快速增长期，这或许与春节期间不少内地家庭赴泰国度假有关。

三位泰国房产中介对21世纪经济报道记者的描述大致印证了上述情况。上述芭堤雅的房产中介对记者表示，前年底咨询量开始增加，到去年二季度起市场明显变好了。另一位2013年起进入普吉岛市场的中资小型开发商则对记者表示，自己在今年终于等到了“爆发期”，“现在市场非常好。”他表示。

“30岁至50岁的中产人士”是中国内地买家的特别主力，相关人士普遍表示。

不久前，泰国开始接受十年期养老签证申请的消息开始在一些网络上的东南亚房产讨论群中广为流传。一些本就有意向购买东南亚房产的人士坦言，这令泰国度假屋的吸引力更大了。

不过，记者查阅资料发现，此十年期签证政策目前只对14个国家的50岁以上公民开放（且需满足一定经济条件），但其中主要涉及英美发达国家，并不包含中国。但有业内人士指出，未来向中国公民开放长期养老签证未必不可能，但相信限制会更多。

记者从移民中介组织“上海华侨移民”获得的一份资料显示，目前内地人能够申请的仍为普通的有效期一年的养老签证。申请要求并不复杂，除了年满50岁且不在泰国工作的要求之外，需提交的资料包括个人简历、16万人民币等值外币存款证明或不少于一万元人民币的月收入证明、无犯罪记录、健康证明、房产证明或租赁合同等。

泰国或希望借中资提振经济

泰国驻广州总领事瓦信早前接受21世纪经济报道记者特别专访时表示，政府也很想鼓励泰国居民去买房产，但由于经济波动，泰国国内的居民购买力稍显疲弱，“所以也希望能够吸引外国人，包括中国人来（买房子）”。

他同时提示，要注意符合当地法律法规，也要注意投资前进行充分的考察，“有很多（楼盘）还没有盖好，就要先付款，我们泰国人自己上当的人也很多。”瓦信表示，也非常欢迎技术人才赴泰国工作生活。

泰国的全球竞争力在近年有所下降，这从外商直接投资（FDI）数据中有所体现。数据显示，2016年，FDI毛额（Gross FDI）无论以数额还是以占国内生产总值份额计都跌至2005年以来最弱水平。这主要因为东南亚其他国家正变得越来越有吸引力。另外，老龄化带来的问题也使泰国政府头疼不已。因此而出台了一系列财政与货币政策希望加强竞争力。

2015年开始，泰国政府花费巨资用于基础设施建设，但私人部门的需求依然较弱。商人们投资意愿低下，因受工业产能过剩与政治不稳定性所困，而家庭则受制于此前的债务问题。

评级机构穆迪在9月发布的报告中指出，去年泰国内部的政治不确定性已经得到缓解，这有助目前由出口提振的周期性复苏，同时外部环境风险减弱。不过尽管已施行财政与货币措施，本地需求依然不温不火。穆迪预期2017年泰国实际GDP增速会升至3.4%，达到2012年以来最强水平。“不过，相比泰国经济的长期增速和其他东南亚发展中国家的经济增速，这一水平并不算高。”该机构指出。

在此背景之下，无论是中国买家，还是与中国更紧密的经贸往来或许都被寄予厚望。

在泰国，中泰之间围绕基础设施建设、经贸投资方面的合作都在稳步推进。6月，泰国政府为促进长期经济发展而推出的“东部经济走廊”计划，预料2018年就可以启动投资。泰国当局希望这个发展计划将能够与中国推出的“一带一路”倡议对接。

泰国东部经济走廊（Eastern Economic Corridor，简称EEC）将地跨北柳（Chachoengsao）、春武里（Chonburi）和罗勇（Rayong）三府。泰国当局计划将该地区发展成一个工业、基础设施和城市发展在东南亚都是数一数二的地带。

从公寓到土地

具体到地产市场上，除了追求投资物业5%-8%左右的租金回报之外，大大小小的中国投资者和机构对持有土地的兴趣也逐渐升高。记者调查发现，普吉岛、芭堤雅、清迈等地均活跃着若干小型中资背景开发商；另外也不乏大型开发商进驻：据此前媒体报道，2017年5月，碧桂园就宣布与泰国开发商TFD 集团达成合作共建泰国“阳光城”项目。

由于泰国法律限制，外国人只能持有每栋公寓49%的产权，并且不能以外国人身份拥有土地。但法律并没有禁止中国人参股的公司持有泰国土地或别墅，只不过一般要求外国股东只能占有不超过49%的股份，并至少需要找两个以上泰国人作为股东，持有51%以上的股份。

这成了许多中资开发商和别墅买家广泛采用的方式。

据上述芭堤雅地产经纪介绍，尽管存在一定的政策风险，但用泰国公司名义持有土地和房产，事实上已经成为一条产业链，大多数律师事务所都可以提供从注册公司、找泰国股东、手续完成到地产过户等一条龙服务。尤其是欧美客户，普遍大量用这种方式持有别墅。但事实上，中国买家通过这种持有方式投入定金或全款，后期在公司登记更改时遇到问题，中介跑路的情况也不时出现，仍需谨慎对待。