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资本涌入长租公寓:摸着石头过河

2017/09/11 08:11 来源: 21世纪经济报道 评论
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按照分布形态,长租公寓可分为集中式长租公寓和分散式长租公寓。

尽管政策利好频出,但长租公寓仍然处于艰难探索阶段。

按照分布形态,长租公寓可分为集中式长租公寓和分散式长租公寓。从目前市场发展情况看,集中式长租公寓竞争最为激烈,而分散式长租公寓入局者仍以互联网基因的租房平台为主,链家与我爱我家两大房产中介巨头在集中式与分散式均有布局。

不过,整体上,从业人士对长租公寓市场发展状况均是困惑大于利好。

各路资本争鸣

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,对于目前参与长租公寓市场的几类主体,经纪公司在租赁市场经验较为丰富,且本身有着辐射范围广的门店;开发商资金雄厚,长租公寓可以作为其转型方式之一,不过管理经验相对较少。此外开发商从原有的住宅开发市场转为租赁市场,在形成规模的前期会存在算不过账的情况;以互联网公司为主体介入长租公寓,但体量有限。胡景晖认为,互联网公司主体经营的长租公寓绝大部分为亏损状态,如果缺少持续投资也将难以维持。

在世联行集团副总经理兼世联红璞公寓总经理甘伟看来,分散式长租公寓难以形成社区的氛围,租期较短、租约不稳定也使得其盈利较难。对于以分散式长租公寓业务为主的链家、我爱我家等租赁经纪公司,甘伟表示,这一类经营主体依靠市场门店开展业务,只能做分散式,其溢价由“N+1”的方式产生,即将三间房隔成四间房,产生批发和零售的关系,而这很难盈利。“他们现在有这么大的体量,仍然在非常严重的亏损。”

对于魔方公寓、YOU+类的互联网创业公司,甘伟表示,这类主体目前在市场没有资金优势,面对行业盈利空间小、融资困难的现状,这类主体在后期退出市场的可能性比较大,或者以轻资产的方式参与合作。“现在市场更需要重资本的进入。”不过他表示,在长租公寓的竞争中,最重要的还是系统运营能力。

甘伟认为,由于资金门槛较高,集中式长租公寓市场中,开发商有着资金优势。不过他也表示,对于开发商而言,长租公寓属于低利润行业,而以“服务机构”自我定位的世联行则能和开发商互补。

不过,甘伟表示,尽管市场发展境况不佳,但长租公寓是不能忽视的市场。未来出让的土地中,持有型、租赁型的比例可能逐渐提高,原比例为10%%-15%,之后的新增地块中,可能会有40%-50%用于租赁房建设,而非商品房建设。“这样使得开发企业参与(长租公寓)这块儿的话,必须得做租赁,这是不得已,必须干,只是用什么方式干的问题。”

市场接受度提高

不过,值得欣喜的是,长租公寓盈利虽是难题,但市场接受度正在逐渐加强。为了了解长租公寓真实发展状况,21世纪经济报道记者还现场查访了万科泊寓、龙湖冠寓以及链家自如寓。21世纪经济报道记者发现,泊寓劲松店有房源90间,目前为满租状态。泊寓劲松门店工作人员表示,泊寓均为小体量,房源较少,因此出租速度较快,泊寓劲松店今年5月推出,7月即达到满租状态;泊寓旧宫店有房源220间,目前也为满租状态;位于欢乐谷7号工厂的自如寓有房源约250间,目前仅有3间空置房源。

这一类长租公寓通常以年轻客群为主。据泊寓劲松店工作人员表示,泊寓的租客为35岁以下的白领,其中以25-26岁左右居多。链家王先生表示,自如的主要客群与泊寓差不多,主要为白领阶层。而自如寓欢乐谷店工作人员表示,自如寓欢乐谷也以青年白领居多,不过欢乐谷店中,艺术工作者也比较多。

龙湖的冠寓于9月2日开始招租。冠寓管家李某表示,冠寓从9月中旬开始接纳租客入住。冠寓管家表示,从接待客户情况看,冠寓市场接受度表现不错。仅9月4日一天,她就接待了30多批看房客,接了200多个咨询电话。在21世纪经济报道记者观察的一个小时内,有约10人到冠寓看房,基本上为20-40岁的人士。管家表示,冠寓的目标客群为约20-35岁、月薪2万元以上的中高端人群。

不过,长租公寓高额的租金也令不少租客望而生畏。以龙湖冠寓为例。冠寓20平方米左右的房源根据房源设计为4200元/月(无窗)和6100元/月,25平方米房源为6900元/月。而其余房产中介表示,这一片区的一居室和开间租金约为5000元/月,面积为45-50平方米。来看房的两位人人网年轻姑娘表示,她们选择来此看房是因为离工作地点近。不过她们也说:“(租金)好贵,周边40平方米的房子也才五六千。”

部分提供租房补贴的单位可能成为长租公寓的目标客群之一。长租公寓一位负责人表示,这一类人群的住房补贴基本上等同于租金,而没有租金压力的租客通常会选择高价位、高品质的房源,甚至也不会与房东讲价,这一情况曾造成房租上涨的虚高状态。

为了了解长租公寓市场接受度,近期,《21世纪经济报道》联合乐居发起《长租公寓认知接受度调查》。调查结果显示,租客绝大部分租金收入来源于个人收入。在租房形式方面,的确更青睐集中式长租公寓;租房时最重视的因素主要是地理位置和租金。不过,值得注意的是,90.24%的网友认为长租公寓租金过高。

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责任编辑:冯筱泉  JN318

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