青岛楼市年中大考 “限”字组合拳打回楼市理性

2017年高考和中考相继结束，学子们多年努力也在这个夏季迎来检验！而对于青岛楼市来说，上半年转眼既过，也即将迎来年中考试。纵观整个上半年的青岛楼市，最让大家记忆深刻的莫过于青岛的调控政策，从限购政策的出台到限购升级，限购、限卖、限价、限签、限贷的“限”字政策使得滚烫的青岛楼市逐渐降温，恢复到理性。

滚烫房地产市场倒逼政策出台

从2016年下半年开始，全国楼市一片火热，成交刷新纪录，房价一路看涨，抢地屡见不鲜。第三季度开始，全国多城市陆续限购，调控一波接一波。放眼青岛，2016年下半年开始，新建商品房成交多次突破两万套，整个2016年青岛成交创历史记录。成交的好势头带动房价的上涨，2016年青岛新建商品房均价为9505元/㎡，而2017年前五个月新建商品房均价均超过万元。当然，除成交火热带动之外，还有一个重要因素则是抢地热情的高涨，宜昌路地王和融创红岛地王的诞生，周边项目“雨露均沾”，房价涨势明显。

房地产市场的火热也让买方市场变成卖方市场，开发商推盘节奏跟不上购房需求，导致一些开发企业出现搭售、强卖等行为。贷款买房的客户要给全款买房的客户让路、购房者买房需动用各种关系才能选上一套房子、售楼处置业顾问对自然到访的客户爱答不理……

根据搜狐焦点网数据统计，2016年下半年开始，通过搜狐焦点400电话咨询项目的网友也一路看涨，截止2017年2月份，日均通话量相比上半年翻了近4倍。尤其是外地客户，咨询量、到访量和成交量日益增多。

楼市如此疯狂情况下，调控“势在必行”。

青岛楼市“限”字组合拳相继出台

3.15日下午，当青岛房地产业内、开发商、媒体和网友收拾好心情准备下班时，青岛国土资源和房屋管理局网站发布的一则通知侵袭了这些人群的朋友圈，也打破了青岛楼市原本的平静。青岛从3月16日起对非本市户籍人员实施购房限购，并且无论公积金贷款还是商业贷款，首套房和二套房首付比例均提高，三套房暂停贷款。

如果说“限购”只是个开始的话，那接下来的“限卖”则是青岛楼市调控的升级。

3月30日，国土资源和房屋管理局再次发布通知，自3月31日起，在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

5月4日，国土资源和房屋管理局发布了《国有建设用地使用权网上拍卖出让公告》的补充公告，对于土地熔断之后进行线下竞拍商品房销售价格，价低者得。这也是既2016年土拍熔断机制的补充，也是对青岛土地市场有力调控，从“面粉”下手，限制“面包”的价格。

调控到这里并没有结束，青岛国土资源和房屋管理局再次出手：从5月11日起，对涨幅过高的楼盘项目,暂缓发放预售许可证；楼盘加推部分价格不得高于项目前期去年均价较高月份的销售价格,新项目参照去年同期同质可比产品销售价格。同时规定，不得强制捆绑销售车位或储藏室等住宅附属设施，变相抬高房价等。

这样的政策让开发企业猝不及防，还没等开发商回过神，青岛调控又放大招：6月1日起，青岛市面多家银行首套房执行基准利率，二套房上浮10%，部分银行甚至出现首套房利率上浮5%~7%，或者暂停房贷业务。

至此，青岛楼市上半年调控“限”字组合拳打完。

调控后成交缩水但价格仍坚挺

“315限购”政策出台之后，首当其冲的则是外地购房者，尤其是外地投资客户。由于不能满足购房条件，很大一批外地购房客户只能无奈撤出青岛市场，曾经盛极一时的跨省市看房车也烟消云散。而首付比例的提高直接提升购房者的购房门槛，很多原本已凑齐首付的人再次被挡在门外。

如果说限购政策还给青岛部分区市留有余地的话，那“限卖”政策则涵盖全市，两年内不可上市交易，让很多投资者对于房地产投资出手更加谨慎，防止资金被“套牢”；认房又认贷的政策让很多原本想二次置业的置业者失去购房资格。

青岛土地资源尤其是市区土地资源日渐稀缺，而众多房地产开发企业却争先入驻青岛想分得一杯羹，导致青岛土地市场抢夺日益激烈。熔断机制的出台虽然一定程度上遏制抢地行为，但是也出现恶性竞争。熔断之后线下竞拍商品房价格使得开发企业在竞地过程中需要更加谨慎，盲目抢地行为得到缓解。

对于开发商来说，限购前的青岛楼市是个“好年景”，多年卖不出去的房子瞬间被抢光，房价也是一路看涨。但是对于暂缓发放预售证政策对于开发商来说无疑是一重击，同时，放缓网签速度也是又一调控利器。对于开发商来说，有房却不能卖或卖不动，资金压力可想而知。

对于购房者来说，房贷利率的影响最直接。回想近几年青岛房贷利率，9折甚至85折的房贷利率较为常见。现在执行基准利率或者上浮利率，无形中增加购房者的购房成本，还贷压力增大。

调控政策的效果最有力的体现则是在数据上。3月限购之后，4月青岛新建商品房成交18838套，5月份成交16516套，进入6月份之后，周成交连续下降，并且周成交均不足3000套。

调控的组合拳虽然一定程度上给火热的房地产市场降温，但从房价上看，新建商品房均价依然维持在万元线之上，5月份甚至超过11000元。虽然相比2016年均价有所上升，但是调控之后，房价保持在一个相对稳定的状态。

编后语：调控，意在保证房地产市场稳定、健康、有序的发展，促进经济的发展的同时应该保证居民幸福指数。调控不能徒有其表也不能一概而论，应该掷地有声和具体分析。当投资者把投资眼光都聚集在楼市时，当部分刚需或者改善需求不能满足时，当“面粉”的价格一涨再涨时，调控需要怎么调？怎么控？