青岛最严限购政策出炉 青岛住宅市场或现拐点

青岛，2017年4月17日——先进全球的房地产服务商戴德梁行今天回顾2017年第1季度青岛市场的表现, 并展望未来的发展。

青岛最严限购政策出炉，青岛住宅市场成交量或现拐点

2017年一季度，青岛市全市住宅批准上市套数为14,233套，环比下降35.1%。而从存量来看，截至3月底，青岛市可售住宅套数为113,121套，可售总面积约1,236万平方米。且受前期销量大幅上升影响，住宅市场出清周期降至6.69个月。

2017年一季度，青岛新建商品住宅市场成交量高达46,340套，环比下降21.5%。从区域上看，青岛市区（市内四区、城阳区、青西新区和高新区）成交量为30,002套，其中以青西新区与城阳区成交量最多，分别为12,297套和5,997套。周边县市成交中以胶州成交量最多，达6991套，超过城阳区成交量，位居青岛各区域成交中第二位。

戴德梁行山东区域总经理张春雨指出，2017年3月，青岛政府连续两次发布限购政策，通过限制外地户籍人口买房，限制二手房买卖时间，“认房又认贷”提高非首套房首付比例等政策，来限制房地产市场的投机行为。一季度，各区域推盘速度放缓，青岛新建商品住宅市场成交量，特别是3月份成交量，更多是在限购政策出台后, 前期已签合同客户的大量网签行为所致。未来随着限购政策的发酵，市内各区成交量或出现下滑，部分房地产投资人会转向即墨、胶州等发展前景好且不限购的区域进行投资，周边区域成交量或会小幅上升。

2017年一季度，青岛新建商品住宅成交均价为每平方米9,675元，环比上升3.7%。从区域上看，新建商品住宅市场价格走势出现分化，青岛市区（市内四区、城阳区、青西新区和高新区）住宅成交均价升至每平方米11,433元，环比上涨8.7%。周边四县市(即墨、莱西、平度、胶州)总体均价则环比下降1.0%，至每平米6,538元。

随着限购政策影响逐步显现，预计二季度，青岛市内新建商品住宅成交量会出现下跌局面，周边县市成交量或会出现小幅上升。价格方面，受限购带来的成交量下跌影响，价格年内可能会出现小幅下跌。

青岛甲级写字楼市场持续吸纳，租金环比下降5.3%

2017年排名前列季度，青岛甲级写字楼市场无新增供给入市，总存量仍为106.1万平方米。

本季度青岛甲级写字楼市场持续吸纳，净吸纳量升至22,437平方米，空置率降至20.1%，环比下降2.1个百分点，仍处在较高水平。分商圈来看，本季度市南CBD总体空置率环比略降0.1%至19.8%。究其原因，一方面居高不下的空置率给部分业主带来了巨大的租赁压力，业主主动降低租金来寻求写字楼的尽快吸纳，并取得了一定的效果；另一方面，仍有大量的金融企业在租约到期后，由市南CBD搬迁至 崂山CBD办公。两方面原因共同作用，致使市南空置率并未有大幅波动。崂山CBD本季度无新项目入市，已有写字楼持续吸纳，空置率降至16.4%。市北CBD凭借其较低的租金优势和较高的楼宇质量，之前新增写字楼持续吸纳，空置率环比下降12%，降至26.5%。

受空置率居高不下的影响，本季度，青岛甲级写字楼市场平均租金下降至每平每月123.9元，环比下降5.3%。分商圈来看，市南CBD甲级写字楼的大面积空置给业主带来较大租赁压力，本季度各写字楼租金均有下调，月平均租金降至每平方米每月133.3元 ，环比下降5.2%；崂山CBD区域平均租金环比下降4.6%，至每平方米每月123.3元；市北CBD质量较高的新增写字楼调低租金吸引客户，给区域内已有写字楼带来较大压力，致使区域内租金总体下调至每平方米每月90.7元。

2017年，整个青岛甲级写字楼市场将有近58万平方米的新增供给入市。随着这些项目的集中入市，青岛甲级写字楼市场竞争将会更加激烈，业主承压之下可能会降低租金报价来换取客户，同时市场空置率将进一步上升。

零售市场节日消费特征明显，地铁开通将影响青岛商业格局。

2016年全年，青岛全市社会消费品零售总额达4,104.9亿元，同比增长10.5%，消费稳步提升。同期，青岛市城镇居民人均可支配收入43,598元，比上年同期增长8.0%，收入的稳步增长，将进一步加大消费者的购买力度，从而带动零售市场回暖。

本季度，青岛优质零售市场无新增供给入市。受春节、情人节等公众假期及节日影响，本季度商超、零售等传统业态进入销售旺季，零售市场节日消费特征明显 。

受春节假期影响，本季度，青岛优质零售商业市场租赁活动活跃度较低，新开业商铺较少。万象城、海信广场、凯德mall等各大商圈中具有代表性的大型购物中心几无新商铺开业。意大利奢侈品品牌范思哲，中国国内咖啡品牌尚睿淳咖啡于本季度入驻位于崂山商圈的金狮广场。

地铁3号线连接李村商圈、新都心商圈、香港中路商圈和中山路四个商圈，自去年12月份全线开通之后，对青岛零售市场格局产生了巨大影响。本季度，地铁对各大商圈导流作用开始显现。香港中路商圈有万象城，海信广场，麦凯乐等多个大型购物中心，地铁的开通，缓解了香港中路沿线交通的拥堵状况，为各大购物中心带来了更多青岛西部与北部的客流。新都心商圈的凯德mall自开业以来，人气居高不下，除了其自身引进海底捞、外婆家等大量有吸引力的品牌之外，也与其地下二层直连地铁3号线双山出口密切相关。

2017年，青岛优质零售市场还将有17万平新增供应入市。一方面，随着各大购物中心的入市，市场竞争更加激烈，将会对商铺的租金和售价造成较大压力，另一方面，随着地铁三号线的全线贯通，青岛各商圈联系也日趋紧密，商圈区域间差异将不断缩小。