深圳房价全球第二贵 房地产泡沫会破灭吗

CNBC报道，美国经济咨询公司Longview Economics的一项较新研究显示，随着过去一年中国一线城市房价的疯狂上涨，深圳已成为全球房价第二贵的城市，仅次于加州圣何塞。分析显示，深圳典型住宅的价格已达到80万美元左右，房价收入比为70倍。

自2015年初以来，这座城市的房价平均上涨76%，从去年4月开始加速上涨，当时A股正接近高点。北京和上海的情况相似，尽管不像深圳那么极端。Longview首席执行官沃特林表示：“部分一线城市的房价比伦敦还要贵。股市爆炸性上涨，然后又戏剧性下跌。那些资金必须寻找去处，很多流向了楼市。”

CNBC报道，美国经济咨询公司Longview Economics的一项较新研究显示，随着过去一年中国一线城市房价的疯狂上涨，深圳已成为全球房价第二贵的城市，仅次于加州圣何塞。分析显示，深圳典型住宅的价格已达到80万美元左右，房价收入比为70倍。

自2015年初以来，这座城市的房价平均上涨76%，从去年4月开始加速上涨，当时A股正接近高点。北京和上海的情况相似，尽管不像深圳那么极端。Longview首席执行官沃特林表示：“部分一线城市的房价比伦敦还要贵。股市爆炸性上涨，然后又戏剧性下跌。那些资金必须寻找去处，很多流向了楼市。”

　　核心城市房价永涨的六个理由成立吗？

　　过去十年，中国核心城市房价涨幅普遍在十倍以上，目前正处于加速赶顶阶段。投资者基于过去十年的历史经验，坚决继续看多核心城市的房价，其理由无外乎以下六个方面。然而，细细想来，这些理由与东京、纽约、伦敦、香港等全球中心城市房价泡沫产生与破灭的过程又何其相似。

　　一是货币超发。毋庸置疑，货币超发是中国房价上涨的关键因素，截止今年7月，我国M2余额为149万亿元，M2增速高出GDP增速大约4-5个百分点。值得注意的是，东京在1986-1991年房价加速上涨期，日本M2增速在9%-13.5%左右，高出同期日本GDP增速大约4-8个百分点；美国在房价上涨较快的2002-2007年，M2增速同样是高于历史平均水平，高出GDP增速3-4个百分点(参见下图)。由此可见，在任何房地产泡沫产生过程中，过剩流动性和货币超发必然是相伴而行的，一旦预期发生逆转，泡沫破灭，流动性也将速冻，即便央行采取零利率政策，货币供应量仍将持续低迷。

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　　二是核心城市资源稀缺。事实上，不仅仅是中国，任何大型经济体的核心城市资源都是极为稀缺的。资产泡沫高峰期，日本是全球第二大经济体，超越美国看似指日可待，东京地区更是集中了全国的政治、经济、教育和医疗等资源，但进入1991年，日本房地产泡沫破灭，东京都市圈房价下跌幅度超过60%。纽约、伦敦是全球金融市场的双子星，曼哈顿、伦敦金融城寸土寸金，资本密度全球无出其右，然而，在次贷危机泡沫破灭后，两大核心区房价均出现了大幅下挫。香港是全球人口密度较高的地区，是亚洲金融中心、贸易中心和航运中心，亚洲金融危机后，香港房价下挫近60%。因此，任何核心城市资源稀缺是房价在区域内先进的关键因素，但不能成为形成房价泡沫化、持续加速上涨的借口。

　　三是人口净流入和城镇化。房地产泡沫破灭后，东京人口迄今为止仍然维持着净流入，东京都市圈人口总额从1980年前后大约2500万人增加到目前的3700万人。在纽约、伦敦等全球金融中心，同样有源源不断的全球年轻人才的流入。外来年轻人的流入，为城市的发展提供了充足和相对低廉的人力资本，同时也增加了新的住房需求。但是，东京、伦敦和纽约的房价上涨神话并没有持续。当前，国内一线城市为外来人口提供了充足的工作机会，但过高的房价已经使得北京、上海的城市人口净流入基本停止，自2015年以来，北京、上海常住人口已经呈现净流出趋势。就此，笔者以为，人口净流入已经难以成为一线核心城市维持过高房价的关键因素。

　　四是收入持续不断增长。在过去十余年里，中国经济处于繁荣阶段，居民工资和财产性收入经历高速增长期，北京、上海的工资水平上涨了4倍左右。当前，中国经济步入新常态，经济中长期L型趋势不可避免。相应地，居民的收入势必难以维持此前十年的高速增长态势。实际上，目前国内工资增速放缓趋势已经比较明显，据中智人力资本的调研成果显示，2015年中国总体薪酬水平增幅为8.0%，相比2014年8.6%有所放缓，其中，二线城市薪酬涨幅高于一线城市。

　　五是核心城市不动产的投资属性更强。事实上，全球任何核心城市的不动产市场，何尝不是本国乃至全球投资者的乐园。纽约、伦敦、香港不仅是本国跨国公司、富裕阶层资产配置的重要组成部分，也成为中国、俄罗斯、印度等富豪群体和大型企业蜂拥而至的投资沃土。然而，不动产作为一种投资品，更易受经济周期的影响，在经济景气时期，大量低成本资本涌入，投资者大幅加杠杆，加剧房价上涨和房地产泡沫形成，一旦政策波动或预期发生逆转，投机资本逃离，房价将加速下跌。因此，不动产的投资属性，不是核心城市永涨不跌的原因，而是房价助涨助跌的催化剂。

　　六是中国房地产市场例外论。在全球房地产泡沫的历史长河中，“例外论”不仅仅出现在中国。在日本房地产泡沫破灭前夕，日本企业和国民的自信心爆棚，日本家电、日本汽车等制造业和科技产品全球先进，日本是亚洲“雁行模式”的领头羊。次贷危机泡沫破灭前夕，美国正享受反恐步步为营、对俄罗斯战略全面胜利的收获期，也正处于“格林斯潘经济神话”又一轮经济繁荣期，“居者有其屋”美国梦引领全球。同样，中国精英阶层认为，中国已经取代日本成为第二大经济体，与美国争夺全球排名前列制造大国，各类权威机构预测中国将在2025年前后超越美国成为全球排名前列大经济体。然而，中国经济面临的挑战，远超1990年前后的日本。笔者认为，市场经济从来没有例外论，只有当大潮退去的时候，才知道谁在“裸泳”，是泡沫最终都会破灭。

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