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金九银十“未完待续”岛城楼市进入年尾冲刺阶段

2015-11-05 07:46:15 来源: 青岛新闻网-青岛早报

进入11月份,岛城楼市热闹的“金九银十”盛宴也宣告散场。以往,“金九银十”之后就是楼市的沉寂期,随着交易转淡各方也会静静等待新一年的到来。今年则不同,虽然“金九银十”岛城新房月成交量仍延续万套走势,不少楼盘的销售业绩可圈可点,但是在年底不少开发商仍然没有放松,而是铆足了劲冲业绩;对于购房者来说,随着宽松的货币政策和楼市政策暖风频吹,不少人打算在年底出手,这都使得岛城楼市的暖冬氛围渐浓。

开发商开盘热情不减

市场观察

今年“金九银十”成色十足,在岛城部分楼盘的开盘现场,记者发现当下购房者的买房需求相当旺盛。十一黄金周最后一天,位于市南区的中城嘉汇加推,当天去化率便超过六成;位于高新区的中欧国际城,开盘当天610套全部售罄,去化率接近100%;10月17日,绿城理想之城郁金香岸首开认筹300多组;10月18日,崂山中联依山伴城一期随着3#楼座的顺利开盘也已基本售罄;10月31日,金地悦峰开盘,凭借的区位,3小时内独揽10亿……开盘的火爆也使得“银十”成交量再度达到万套。

以往,每年最后两个月,是传统的楼市淡季,开发商的入市热情会开始冷却。不过记者发现,尽管今年已经过了传统楼市旺季,但随着政策暖风不断以及购房者心态的分化,开发商纷纷决定开启年末冲量模式。11月份,开发商的入市热情不减,有统计显示,11月岛城共有19个新楼盘计划入市,其中纯新盘12个,加推楼盘7个。从分布情况看,市北区成为11月开盘量最多的片区,共计5个项目计划入市,包括3个纯新盘及2个加推项目。“年底不少观望的购房者会出手,尤其是刚改群体,对于居住的迫切需求会促使他们出手。”有业内人士表示。记者注意到,市北区开盘或加推的楼盘也多是刚改项目,像位于海岸路22号乙的中海蓝庭项目,开盘之前已经备受关注。同样坐落于老四方的金域府邸和秀兰禧悦都将在11月加推,而海尔玫瑰兰庭预计11月下旬开盘。

除了开盘,记者发现为了冲年末业绩,开发商也将于11月份推出大量优惠。据粗略统计,推出优惠的楼盘达百余个之多。业内人士认为,今年最后两个月是难得的买房好机会。

价跌量增成新常态

数据分析

今年,岛城楼市迎来了新常态。对购房者来说,最敏感的就是房价。虽然众多开发商叫喊着“涨价”,不过统计显示,青岛近一年的房价走出了一条缓缓的下滑线。数据显示,从去年10月,岛城房价就一路下行,在过去的这段时间里,只在今年6月和7月出现过两次“微涨”,之后在8月又遭遇了新一轮的下跌。“金九银十”虽然成交火热,但是房价仍然延续跌势,据相关统计,新房均价最终在“银十”定格在8836元/平方米。该统计还显示,10月份青岛新建住宅均价仍处于下降状态,环比9月跌幅为0.75%。不过数据同样显示,近几个月来,青岛房价的同比跌幅也开始不断收窄。面对房价的下跌,购房者普遍认为今年是较好的买房机会。

房价下跌,但是岛城楼市的月成交量却是在不断走高。去年,楼市利好政策不断袭来,成交量开始回暖。进入今年,尤其是在“3·30新政”等利好政策影响下,岛城楼市从“金三银四”开始逐步走高,成交量不断上升。今年5月份,青岛新房月成交10803套,成为2015年排名前列个成交量“破万”的月份,“红五月”之后岛城楼市月成交量一直维持在万套之上。截止到10月,岛城新房市场已经连续6个月,月月新房成交量破万套。尤其是“金九”岛城新房成交量为14146套,其中新建住宅成交套数高达12875套,刷新了青岛新房成交近两年的记录。相比“金九”的14146套月成交量,“银十”似乎稍逊色,不过在业内看来,如果不考虑十一黄金周的影响,10月份岛城楼市的成交热度仍然不减。

“今年‘金九银十’之后我们没有休息,而是加紧制定年底的楼市营销方案。”有楼盘营销经理告诉记者。“今年年底的成交会延续‘金九银十’的热度。”楼市观察人士张先生认为,在接下来的11月和12月,开发商为冲刺年终业绩,岛城楼市无疑将迎来一次年末冲量惯性。

购房者迎来低利率时代

利好刺激

10月24日,央行再次降准降息,这是2014年年底以来第六次降息,是年内第三次降息降准。购房者置业者再也按耐不住买房的步伐。

记者查阅资料了解到,1996年我国启动个人住房贷款,当时的商业贷款利率为15.12%;经过连续7次下调,2002年2月21日的商业贷款利率为5.76%;此后多番调整,在2007年9月15日又涨至7.83%、2008年12月31日又下调至5.94%;再是一路上涨,2011年7月7日为7.05%;此后一路下调,今年8月份是5.15%,目前则是4.9%,是这些年房贷利率的时候,也是促使一些购房者选择出手的重要因素。

在许多专家看来,货币宽松和利率下调都是冲着楼市而来,其正面影响连续加码。“当前楼市处于回暖通道中,这些政策都将加码刺激楼市需求。”一位资深房产媒体人认为,房贷利率持续走低,购房者还贷压力降低不少。

“目前买房利率负担是近十年来的。”一位业内人士表示,以100万元30年期的等额本息还款房贷为例,降息后累计还款金额将减少55000多元,这使得买房者的利率成本再度降低。记者了解到,贷款利率一年降5次,加上多家银行房贷政策重返八五折,让青岛房贷“结结实实”进入十年来点,而公积金贷款利率也早已是历史水平。

同样,当下青岛各大银行房贷行情也十分给力,粗略统计,农业银行、建设银行、汇丰银行以及青岛银行已将首套房贷款利率调至8.5折。其他各家银行房贷利率仍维持9折,不过,有股份制银行透露,正在研究根据市场变化,对房贷政策进行调整。

由此可见,青岛房贷市场还有望出现进一步宽松,这在往年岁末是从未有过的。值得注意的是,此次利率调整,个人住房公积金贷款利率保持不变是,这预示其贷款利率已经见底,难有继续下跌的空间。

今年楼市或迎来暖冬

前景展望

“金九银十”大幕正式落下,通过数据来看岛城楼市成色十足,接连出现了几个成交小高峰。不过除了数据,10月楼市带来最明显的感受就是利好政策不断。今年国庆节前一天,央行发布新政策,非限购城市首套房首付比例降至25%。首付款的下降直接降低了购房者的购房压力,在一定程度上刺激了购房者的买房需求。在10月底,随着全面二孩的进一步放开,也将利好传导至房地产市场,有专家认为,改善需求将得到进一步释放。

在业内人士看来,“金九银十”表现突出,按照往年惯例,岁末就会出现市场“翘尾”行情。舆论普遍认为,经过央行多次降息后,购房者房贷压力明显减轻,开发商的贷款融资难度进一步降低。且第四季度是房企冲业绩的时候,这个时候继续降息,能够鼓励购房者积极入市,刺激未来的市场出现一个相对而言的暖冬。

“在持续宽松的政策环境下,购房需求将继续稳步释放;同时,随着年底临近,多数房企在年度销售目标和资金回款压力下,将采取更积极的销售策略,市场整体库存压力将继续缓解。”有业内人士预测,目前市场形势一片大好,各家开发商都会为了完成年度目标而不断的推新,青岛楼市“岁末”一段仍十分值得期待。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对楼市未来的看法十分乐观:一方面是商品房的销售指标、资金指标、库存量的指标总体较好;另一方面是土地方面、新开工与新完工的面积减少,有利于去库存;三是房地产政策放松的基调不变,未来货币与信贷及公积金的政策越来越宽松。因此,未来房地产市场依然会保持积极向上的复苏态势,量价齐升将会逐步得到体现。

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