二三线城市楼市重在去库存

近日，中国指数 研究院初步统计显示，2015年上半年，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，量创2010年以来同期水平。由此，相关分析认为，楼市回暖大势基本确立，“窗口期”已经到来。

但是，持不同观点者则认为，楼市库存量高，房地产企业资金压力加大，大部分城市房价并不会在短期内反弹。房价不反弹，市场也就不可能真正回暖，这也是由中国消费者的心理所决定的。

事实也是如此，从政策层面来看，取消限购、降息降准、降低首付比例，甚至由财政出钱鼓励购房等，都可认定为刺激楼市的重要手段，也可以看作楼市“窗口期”已经来临的标志。但是，最不容忽视的，就是相当一部分城市、特别是二、三线城市库存量过大的问题。切不要以为只有那些被称作“鬼城”、“空城”的城市才库存量很大，才存在供过于求的问题。实质上，除少数城市之外，多数城市都面临着供需不平衡、供大于求的问题，消化库存的压力很大。更重要的是，开发商手中还掌握着规模不小的存量土地，加上地方政府为了“土地财政”需要，仍在源源不断地向市场推送土地。如此一来，在库存消化压力很大的情况下，还面临着新增房源的问题。那么，供求不平衡的矛盾也更加尖锐。

不仅如此，受经济下行的影响，居民购房的意愿也没有明显提升，纵然少数地区房价的反弹，对购房者增加了一些压力，加上近一段时间股市的持续暴跌，可能会让部分股民放弃在股市搏一搏的心理，转向考虑购房，但要真正转化成现实购买力，可能还需要一段时间。而即便转化成了现实购买力，更多的也只能消化库存，而无法对整个房地产市场形成有效提振。

正如有关专家所言，由于北上广深等一线城市在土地供应方面已经日趋紧张，因此，新增房源的难度越来越大，房价上涨可能会比较明显，这些城市的楼市将面临复苏的迹象。关键在于，一线城市的复苏，是很难传导到二、三线城市。

令人担忧的是，凡是库存量大的城市，往往流动人口不是很多，产业结构不是很合理的城市。也正因为如此，不要过度在乎市场“窗口期”有没有到来的问题，而应当更加关注库存的消化情况。中国的很多问题，都出在存量上。房地产市场如此，信贷资金如此，财政资金也如此，产业结构仍然如此。如何把存量问题解决好，把存量结构调整好，对经济稳定很重要，对经济步入健康有序轨道更重要。所以，在房地产市场问题上，只有库存消化好了，增量的作用与效率才会化。