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信托“弃房从股” 房企融资格局分化

2015/05/23 08:19 来源: 21世纪经济报道 评论
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股市的崛起正在改变资产管理市场的逻辑。

过去几年,以房地产信托为代表的固定收益产品占据资管市场主流。然而据21世纪经济报道记者统计的集合信托计划发行情况,去年10月开始,证券市场类信托的募资占比首度超越房地产,成为资管圈炙手可热的新宠。

据本报记者了解,地产融资正出现明显分化。以往通过信托、资管计划乃至有限合伙高息融资的中小房企面临较大挑战,相应资管产品发行萎靡,甚至有房地产基金彻底停发新产品;能拿到银行贷款的大型房企处境相对宽松,从宏观数据看,去年至今银行的开发贷款余额仍在稳步增长。

地产信托褪下光环

地产信托曾是市场最主流的产品,2011年前后,不少信托公司发行的集合信托计划超过一半进入地产开发。此后尽管屡受调控,房地产信托一直是信托公司的重点。然而随着股市崛起,去年末市场风格剧烈转换。

本报记者统计了去年6月至今集合信托计划每月的发行情况。去年6月,市场上共发行638.58亿元的集合信托计划,其中房地产(18.11,0.810,4.68%)信托募资120.26亿元,占比达18.83%;7月势头更进一步,房地产信托募资192.55亿元,占比22.65%。同期,投向证券市场的集合信托计划募资仅40亿至50亿元,占募资总额比例约6%。

不过,去年7月恰是地产信托的拐点,此后发行规模、募资占比逐步下滑,证券类信托则开始发力。当年10月市场风格转换:地产信托仅募资41.14亿元,占比6.72%,而证券类信托募资133.37亿元,占比21.79%,两者的地位刚好“对调”。

华南某信托公司研发部老总对21世纪经济报道记者表示,信托公司的房地产投资正面临双重压力。“第一,通过信托、资管融资的大多是中小型地产企业,行业周期下行阶段风险较大,而且杠杆率已经很高,信托态度谨慎。第二,去年以来好几个地产老板涉入案件,项目也会大受影响,这是信托风控无法解决的,我们都怕。”

募资亦出现困难。沪上某地产私募老总表示,公司原有近100多人的销售团队,现仅保留十余名干将,其余要么转为不拿工资的“经纪人”,要么裁员。“今年固定收益产品明显卖不动,很多销售人员完不成指标。”

同样的情况在信托、券商、基金子公司也有反映。有基金子公司人士透露,公司从春节后开始“全力扑向资本市场”,包括A股和新三板,并大量开展“打新股”业务。“打新股的资管产品也采用分级结构。优先级对接银行资金,劣后级给投资者,不再有刚性兑付的可能。”

融资格局分化

地产信托消沉之际,银行业的房地产开发贷款却在一季度呈现回暖,这或许反映了不同地产企业面临的融资环境分化。

据同花顺(112.90,2.800,2.54%)数据,2014年年末,房地产开发贷款余额为5.63万亿元,环比增长4.45%;今年一季度末,房地产开发贷款余额突破6万亿元,环比增长7.99%,增速明显加快。

外界对地产业的判断也有分歧。5月19日,国际评级机构标普召开电话会议,认为中国房地产销售显示出初步的复苏迹象,且央行数次降息和降准后,国内信贷状况的改善将抵消信托贷款收紧、境外债券市场趋严的影响。

但摩根士丹利报告则将中国房地产行业评级由“有吸引力”下调至“谨慎”,称该行业融资风险增加,潜在购房者减少。

“能拿到银行贷款的都是大型开发商,手头的资产质量好,加上资金面宽松,银行愿意放款。”前述信托公司研发部老总说。

观察角度不同也可能造成判断分歧。深圳德信资本董事长陈义枫对21世纪经济报道记者表示:“房地产分大周期和小周期,目前小周期向上,但大周期不乐观。高成本融资的模式不可持续。”据了解,为了给“小而美”的项目融资,地产私募已出现一种“地产创投”模式:由原地产业高管团队操盘精品项目,投资者以股权进入,并在很大程度上承担投资风险。此类产品不设预期收益率,甚至无明确期限,主要销售给地产高管等“内行”。

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