大型房企现金流改善 机构看好龙头房企的表现

　　随着十月销售数据出炉，大型房企演绎强者恒强的格局。各地方政府继续刺激楼市回暖，补贴政策接踵而至。11月以来，纳入统计的12家主流机构中，11家机构“看多”，1家机构“中性”，无机构“看空”。值得关注的是，机构普遍认为，在政策持续向好背景下，房地产股下行空间已被封杀，估值修复行情值得期待。

　　国务院定调住房消费

　　国务院日前“稳定住房消费”的定调，让研究机构看到股价估值修复的曙光。

　　国金证券认为，政府救市态度明确。稳定住房消费即要提高居民的购房能力，未来这一措施可能集中在减税层面，例如将营业税免征年限由五年减至两年，以及契税的减免。

　　中投证券认为，国务院常务会议时隔5年再次提出“稳定住房消费”，信号意义强烈。该机构认为继房贷政策放松之后，后续可能在税收、公积金等政策方面进一步加大对居民住房消费的支持力度。近期无风险利率开始持续下行，利好对利率敏感的房地产业，本轮行业调整将逐步见底回升。

　　大型房企现金流改善

　　高华证券对110家A股房地产公司财务数据的季度监测分析显示，三季度A股开发商经营性净现金流占总资产的比例有所改善，110家开发商中有46%维持着正的经营性净现金流，高于一季度和二季度。

　　值得关注的是，前15大开发商市场份额份额增加以及财务状况改善的程度最为明显前15大开发商在全国范围内的市场份额明显上升，1-3季度为11.9%，而2013年为10.8%。此外，经营性净现金流在总资产中的占比上升了0.9个百分点，中小房企表现弱于大型房企表现。

　　中金公司认为，A股和H股龙头公司市场集中度均有提升。2014年前三季度全国销售额前20 强企业中，A 股公司全国市场份额合计为6.87%，较2013年提升0.6个百分点，H股公司全国市场份额合计为11.63%，较2013年提升0.6个百分点。

　　未来持续性改善

　　中信证券认为，从政策出台到认购再到签约需要一些时间，直到2014 年10 月下旬销售才出现了明显的起色。该机构认为，按揭贷款加权平均利率下降所推动的销售面积增长，和放开限购所推动的销售增长性质不同。前者是大量潜在购房人购房成本持续下降，而后者只是少数受到限制的购买者获得市场准入资格。因此，在放开限购之后，虽然出现重点城市销售比放开限购之前增长20%以上，但热销并不持续。中信证券也判断，按揭贷款加权平均利率的持续下降，将会推动销售面积不断超预期。

　　资金成本的下行，是地产行业的福音。中信证券认为，对于其他行业，影响的是负债成本高低，从而推动利润表改善。但对地产行业，除推动企业资金成本下降外，更能推动营业收入提升。房屋是居民负债买入的大件商品，居民的购房行为对资金成本敏感。社会资金成本下降，正是房地产行业基本面不断转好的“源头活水”。

　　投资策略方面，机构看好以万科为代表的龙头房企，以华夏幸福为代表的京津冀一体化等上市公司。