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经过长时间的政策调控，房地产行业的发展出现了巨大变化：一些房企退出，商业地产一度繁荣，房产卖与不卖的纠结……本期“权威访谈”就来看看汉硕国际管理学院中国城镇化研究中心主任、教授许子枋的精彩分析。
关键词：房企
非正常集中会形成垄断
经典语录
房企在过去、现在甚至未来很长一段时间内，都一直在担当着促进中国经济增长的重要角色。 大量房企的快速消失，很可能给中国经济带来不可预见的危机。
●记者：房地产业是资金密集型产业，经过两年多的楼市调控，很多房企转行或者退出。那么对于整个行业的发展来说，大量房企消失将产生哪些影响？
●许子枋：在房地产调控的背景下，市场竞争加剧，房企进行优胜劣汰是正常的。房企消失是不可避免的，但是要掌握好节奏。如果大量房企快速消失，并非中国经济之福，其带来的负面影响可总结为以下三个方面：
排名前列，全球金融危机背景下，中国经济继续获得房地产行业健康而强有力的支持，从而保证了经济的稳定增长，并促使经济结构得到有效调整。大量房企的快速消失，很可能给中国经济带来不可预见的危机。
第二，房企的快速消失，必然会导致房地产方面的投资急剧下降，也就意味着房产供应量减少。从供求关系来看，当需求仍处在高位房产供应量减少势必会继续推高房价。
第三，房地产行业发展到今天已经趋于成熟，它也促使房地产行业的集中度进一步提高。如果其集中度提高是非正常陡变性的结果，那么，明显会形成寡头垄断市场。
粗放管理企业逐步死去
经典语录
从房地产行业的发展与分化来看，尊重专业的房地产企业留下来了，盲目和自大的房地产企业死去了。
●记者：房地产企业在调控中逐步分化，这种分化体现在哪些方面？
●许子枋：房地产企业在调控中逐步分化是肯定的，这种分化主要体现在两方面：一是管理精细化企业留下来了，管理粗放的逐步死去了；二是尊重专业的房地产企业留下来了，盲目和自大的房地产企业死去了。
在房地产行业的发展中，一度很多开发企业喜欢跟风，往往缺乏独立思考的意识。比如说，有企业去开发旅游地产，一批企业就会跟风开发，这就面临非常巨大的风险。对于有的房企而言，如果说旅游地产是另类赚钱路，无非是借旅游地产之名行圈地之实而已。
关键词：房价
存在着三大类影响因素
经典语录对中国房地产业趋势的描述，我觉得一言以蔽之——中国房地产好过的日子不会再有了，但房地产过好的日子还会持续一段时间。
●记者：自今年1月份以来，国内商品房的销售面积增速开始逐月回升，这是否表示房地产行业在全面回暖？对于“金九银十”的楼市，影响房价的关键因素何在？
●许子枋：从目前全国房地产发展形势来看，说房地产全面回暖还为时过早，但房地产正逐步恢复已是不争的事实。
所谓的“金九银十”已是明日黄花，第四季度的楼市走势基本还是会处于平稳恢复的态势。对我国房地产业趋势的描述，我觉得一言以蔽之——中国房地产好过的日子不会再有了，但房地产过好的日子还会持续一段时间。
影响当前房价的因素，可以简单归为以下三大类：排名前列类，经济基本面。主要是指城市化程度，人口变动趋势，经济周期中的经济发展阶段与经济增长方式，产业兴衰与失业率，货币、税收、财政、土地和城市规划等经济宏观政策；第二类，供应因素。主要是指土地存量与价格，房屋存量与成本，房企负债比率与资金链，房企数量，土地和房屋增量；第三类，需求因素。主要是指CPI与通货膨胀率，居民收入水平，资本市场的冷热与外部资金流入，家庭规模的变化，二手房市场的成熟程度。以上是影响宏观总体房价的三大类因素，没有考虑房地产作为不动产的特殊性，诸如房产位置、环境、区域配套等微观因素。
关键词：转移
城镇房地产过度已初显
经典语录
将资金转移到三四线城市，也是一种战略需要。但是，这并不意味着国家鼓励资本到三四线城市去抬高房价。
●记者：对于房地产发展飞快的三四线城市而言，是否会面临“地产发展过度”的局面？
●许子枋：目前中国的城镇化水平是47.5%，其中包含了大量进城务工人员“被城镇化”，城镇房地产过度已初显。
虽然，在国家区域规划战略、产业转移和城镇化背景下，中国加快城镇化进程，实质上就是要发展三四线中小城市，并实现经济结构的转型。而将资金转移到三四线城市，也是一种战略需要。但是，这并不意味着国家鼓励资本到三四线城市去抬高房价。
三四线城市房地产市场多是由地方政府强力推动的，而非市场真实需求的反映。如果有新的挤出资本再来为虎作伥，导致房地产借城镇化之机在三四线城市过度发展，则会使中国的城镇化徒有空壳，其实质也就是产业空心化、资产泡沫化。
急剧上升的房价透支了未来的城镇化后劲与城镇内需潜力，这对成长中的小城镇大为不利，而相关政府部门也不会对此放任自流。
关键词：鬼城
鄂尔多斯香港
经典语录
人均收入超过香港的鄂尔多斯，却并不意味着可以复制香港的地产神话。因为香港的城市化与房地产，除了需要财富本身的支撑，更需要当地经济结构、发展程度与之相适应。
●记者：鄂尔多斯民间金融投向单一，除煤矿便是房地产。当地房价从早年的每平方米1500元起步，飙升到逾2万元，直逼一线城市，而现在则回归至3000元。这座城市有越来越多的人正在撤离，只剩下孤独的建筑矗立，“鬼城”的阴影由远及近。你如何看待这种情况？
●许子枋：鄂尔多斯的人均收入早在2008年便已超过香港。鄂尔多斯的经济起家于煤炭能源，在实现了人均收入超过香港之后，如何改变煤炭能源型经济，自然会是鄂尔多斯的合理筹划与考量。
事实上，当人均收入高到一定程度，经济发展的结构的确有内生性的调整需求，城市化与房地产自然也是题中之义。但人均收入超过香港的鄂尔多斯，却并不意味着可以复制同样的神话。香港的城市化与房地产，除了需要财富本身的支撑，更需要当地经济结构、发展程度与之相适应。
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