买房跟着规划走 北城平民化西海岸潜力大(图)

　　面对“史上最严厉的调控”，房价终于“hold不住了”。

　　在经历跨年度的楼市寒冬之后，降价浪潮汹涌而至，曾经狂热的楼市也逐渐从多年的暴利中回归到务实和理性。

　　虽然“限购”被认为是此次调控的“杀手锏”之一，限制住了不少人的置业步伐，但房价回归理性，以及 “全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展”的大青岛未来空间布局的落定，如今又是一个楼市的微妙时刻。

　　对有自住需求的购房者而言，购 房的主要目的是改善生活环境，不必太在意房价波动，幸福才是排名前列位的，不妨趁着“五一”楼市的优惠潮，抓住难得的购房时机。

　　现在，我们手持“现购令”，一起实施“寻房计”！

　　地铁改变岛城置业版图

　　规划中的地铁即将成为现实，刚需购房一路沿线向北进军

　　地铁，带动的不仅仅是青岛综合交通网络的健全完善，它伸展的骨架，将改变青岛楼市的整体格局。由于地形狭长而带来的南北差距将因地铁的建造而大幅度缩小，“一线带动一片”，轨道交通如同贯通的血脉，给沿线地区的楼盘输送源源不断的购房者，改变楼市各热点区域的价值和商业氛围。

　　香港路片区 豪宅聚集地

　　地铁的起点火车站周边在售楼盘几乎没有，但到了香港路沿线，本就是高端豪宅的聚集地因地铁再添一把火。

　　地铁M2号线和地铁M3号线两大地铁线将在此交汇，的转换站——五四广场站也设在这里，以湛山、浮山所、五四广场为点的东部辐射区，无疑将是未来几年青岛的地铁交通线的中心。目前青岛已建成的建筑中铁青岛中心，与其相距不远的华润中心、万丽海景、远雄国际广场等豪宅项目都相聚于此。

　　新都心片区 新盘“傍”地铁

　　新都心因地铁而成为置业的焦点板块早已成为热议的话题。根据青岛地铁总体规划，青岛动工的地铁M3号线贯穿四方区东部，与现有的城市主干道黑龙江路共同组建的地上、地下交通网络。如此一来，四方区东部的新盘又被赋予了一个新的称谓——地铁新盘，地铁新盘在购房者中的认可度也随着地铁工程的进展深入人心。目前该地块所处位置已成为四方区新建楼盘分布的最密集区域，现有海信淮安郡、青建太阳岛、中海清江华府、万科城、万科蓝山等项目，新楼盘均价在13000元/平方米左右。

　　“新都心有一个很好的底子。”市房地产业协会有关负责人说，新都心片区位于青岛市主城区的地理核心，处于东部、市北CBD、李村商圈的中间地带，是青岛市区内开发面积的一个区域。黑龙江路、重庆路、双山隧道，加上开通的地铁三号线，让曾经见识过浮山后崛起的青岛人，很清晰地感觉到该区域未来的潜力。

　　李沧片区 刚需盘独舞

　　在城区形象和居住环境方面，明显的南北差距成为阻碍市民到李沧中部置业的“槛”，但青岛大交通框架战略的实施将成为解决这一困局的关键。依托地铁M2、M3号线的建设，李沧区域将成为双地铁时代的受益者，拥挤的交通状况将得到极大改善，对加速区域城市化进程以及缩小南北差距都将起到实质性的推动作用。

　　绿城理想之城、伟东幸福之城、伟东乐客城、中海国际社区、李沧万达广场……作为目前岛城新盘推量的区域，而且李沧楼盘性价比较高，因此最受置业者关注的置业区域，此外包含了一部分改善型需求的置业者。目前该片区风头最劲的当属中海国际社区，M3和M2号线将交汇于项目北侧的李村站，是名副其实的“双地铁盘”。

　　继续跟随地铁往西延伸，李沧中部、西部片区目前有阳光香蜜湖、海岸华府、芳馨园、中南世纪城、蓝山湾等多个新盘在售，目前价位多在6500-7500元/平方米，因其生活配套较为完善且价位在市内四区来讲偏低，受到很多置业市民的关注。

　　而在地铁一期M3号线的终点，也即是地铁与铁路北客站交汇处，李沧区意欲在此打造交通商务区，启动项目——海怡新城在刚刚落幕的春季房展上也已亮相。

　　新闻链接 地铁助推新商圈崛起

　　自2009年地铁开建以来，“地铁效应”迅速在岛城的房地产市场蔓延开来，形成了以湛山、浮山所、五四广场为点的东部辐射区，以宁夏路、南京路、辽阳路为点的CBD辐射区，以双山、保儿、河西为点的四方东部辐射区，以万年泉路、李村、振华路为点的李沧老城辐射区……地铁22个站点所产生的辐射作用，成为连接岛城新老城区的崭新纽带。

　　与此同时，建成后的地铁将辐射青岛中山路、香港中路、台东、李村等各大商圈，除了繁荣原有的商业中心外，也将串起各大商圈的中间地带。比如：江西路、宁夏路、敦化路、辽阳西路及清江路的几个站点将连接南京路周边以及中央商务区周边的商业业态，将原先分散的商业业态和网点综合成为新的商贸集聚区。而位于四方与李沧之间的地铁一期工程试验段周边的河西、长沙路、杨家群、双山，随着地铁的建成也将成为四方区重点打造的商贸集聚区。 本组撰稿 记者 孙静芳

　　西海新区 十年再造一个新青岛

　　“力争在不到十年时间内，将西海岸打造一个创新开放的海洋新区，争取再造一个新青岛。”这一概念再度振奋了西海岸楼市。黄岛区、胶南市作为西海岸经济新区的核心发展区域，基础设施将进一步完善，区域价值也将随之进一步迸发。对于岛城置业者来讲，西海岸也将成为其安家置业的重要选择。

　　新区规划挖掘板块新潜力

　　2010年1月10日，西海岸经济新 区发展规划正式出台。在这个大青岛规划当中，将重点推进西海岸经济新区重点园区建设，其中新区核心区将建设新区行政、金融、商务、文化、科教中心，依托唐岛湾、灵山湾的滨海岸线，重点发展金融、现代商务、高端商业，构建人文新区……众多利好让青岛市众多购房者再度将关注的目光投注到了西海岸。

　　跨海大桥及隧道的架设，地铁、隧道公交的建设开通，极大地缩短了西海岸经济新区与青岛市区空间上的距离，也为市区市民到西海岸购房置业创造了便利条件，其中开发区尤其受购房者喜爱。据新闻网整理统计，虽然近年来岛城楼市整体走势较为波折，但开发区却呈逐年上扬趋势，去年开发区成交量已经占到青岛市总成交量的9%，这反映出开发区巨大的市场潜力。在开发区新盘众多中，安子片区是新盘最为集中的区域，这片原是村头接村尾的区域，已经矗立起栉次邻比的高楼，20多个项目相互辉映，为购房者提供了大量优质房源。

　　与此同时，西海岸经济新区凭借不亚于市南、崂山的山海资源，近两年已经吸引了保利、万科、、世茂、龙湖等众多地产大鳄的登陆。大青岛需要大格局，作为新贵聚集区，西海岸楼市将支撑青岛成为“国际湾区都市”。

　　政策利好展现楼市新魅力

　　桥隧已经助推了西海岸楼市的发展，在快速增长期也有很多问题。经过前几轮的开发建设，再加上去年的新房限购政策，西海岸尤其是开发区的新房存量跃居新的高位。也许是供需不平衡的制约，去年一年开发区楼盘价格基本稳定，老盘没有明显涨跌变化，新开楼盘定价保守谨慎。

　　但是随着新区规划的确定，以及第二条海底隧道以及地铁规划的出镜，又将为这片新区注入新的活力。其中，不限购的胶南在西海岸经济新区的规划中表现最为活跃，更大的利好因素有可能在这一区域得到充分体现。3月19日，西海岸经济新区胶南市重点项目集中开工启动仪式举行，标志着西海岸经济新区的建设正式拉开帷幕。不久前刚刚结束的一场西海岸房展上，来自开发区、胶南的新盘频频打出 “西海岸经济新区”、“胶州湾桥隧”等利好。

　　西海岸经济新区承载如此之多的经济功能，在引进人才的同时，对西海岸人口构成也将产生影响，以往靠投资撑起成交半边天的西海岸成交格局将向自住慢慢转移。而随着市政规划的投入，各项新房配套的完善将使得西海岸特色旅游地产实至名归，在生态园、创意产业园、新兴材料生产基地等经济带不断形成期间，商务办公需求也会促成商业地产的不断发展。 童木

　　蓝色硅谷 强势崛起再造蓝色新城

　　2020年，青岛将基本建成蓝色硅谷，特色鲜明的“一区一带一园”将呈现在市民面前……对于蓝色硅谷这一富有传奇与科幻色彩的区域，最吸引认的就是未来会有多少创意企业与科技企业进驻。这些企业往往也会是“财富发动机”，因此，爆发性增长很有可能在这里出现。

　　科技推动新区快速发展

　　青岛市为加快实现蓝色跨越，制定了《蓝色硅谷发展规划》，将核心 区布局在即墨东部，包括鳌山卫、温泉两镇218平方公里的陆域和225平方公里的海域全部，重点实现科技孵化和创新驱动、科技创新综合服务两大主体功能。目前，该区域已落户国家海洋科技实验室、国家深海基地、山东大学青岛校区等海洋科研创新平台和港中旅海泉湾度假城、国际博览中心、财富管理学院等一大批配套服务项目。

　　100万平方米孵化器、60万平方米专家公寓、10万平方米硅谷大厦即将启动建设，以此吸引更多的研发机构和高层次科研人员进驻核心区。

　　据了解，目前蓝色硅谷核心区内已落户了青岛海洋科学与技术国家实验室、国家深海基地、山东大学青岛校区等海洋科研机构；先后引进建设了港中旅青岛海泉湾度假城、温泉国际会展度假城等涉及总投资600亿元的30多个高端旅游会展、服务外包、科研教育等海洋新兴产业项目。

　　近日，即墨市有关领导就曾表示，即墨地处蓝色硅谷核心区，在大沽河生态中轴中占据中间重要一段，要担当大青岛蓝色、跨越发展赋予即墨的历史重任，全力推进蓝色硅谷核心区建设，加快建设蓝色新城。

　　高端地产抢滩嶺海

　　根据规划，蓝色硅谷将实施“一区一带一园”的总体布局，其中“一区”即蓝色硅谷核心区，包括即墨市鳌山卫、温泉两镇陆域和海域全部，规划陆域总面积218平方公里，海域面积225平方公里，将重点实现科技孵化和创新驱动、科技创新综合服务两大功能。

　　在整个蓝色硅谷核心区的建设中，嶺海板块占据了相当重要的位置。嶺海板块处于温泉板块之中，又坐拥鳌山湾广阔海域。实际上，嶺海不仅仅是一片“海”，更是一种大型综合性物业项目，它集居住、旅游、休闲、购物、会议于一体，建成之后将成为容纳10万人 “滨海休闲养生度假”新城。一方面，嶺海的建成将大大促进蓝色硅谷的发展进程，200亿的大配套将全面改善当地人民生活条件；另一方面，嶺海也将尽享蓝色硅谷建设所带来的各种利好，区域价值将进一步上涨。今年3月下旬，山东大学青岛校区在蓝色硅谷核心区破土开工，又为嶺海增添几分书香人文气息。

　　随着蓝色硅谷规划的提出，嶺海已经是楼盘遍布。现在走在嶺海，你可以看到嶺海·迪亚湾、嶺海·逸景湾、嶺海·卢卡多堡、嶺海·香澜郡等楼盘，这些楼盘均为低密度项目，或是别墅或是洋房。 童木

　　北岸新城 青岛生态宜居新城区

　　目前市规划局正在编制北岸城区总体规划，初步划定北岸新城区域范围包括城阳区、高新区及周边需要规划控制与预留的区域。三城联动已经提出，空间布局也已经确立。未来，具体区划一旦确立，会给周边带来巨大的机遇。

　　区域版图不断扩展

　　在“三城联动”的大青岛战略机遇面前，整个北岸新城的区域价值将提升到一个新的高度。其中，上马 、河套、棘洪滩、红岛及高新区是北岸新城的重要组成部分，同时又是大青岛北扩的前沿区域，在下一步开展的整体规划中，将分别或共同承担相应的城市发展职能。在岛城新兴区域高新区，世茂商住区、雨润商住区、保障性住宅等生活配套项目的开发建设已经启动，教育配套设施同步配建，未来这里将逐步打造成为生态宜业宜居的新城区。

　　另据悉，市规划局正在组织开展包括红岛等区域在内的胶州湾北岸城区规划研究，分析论证北岸城区的功能与布局结构。其中，红岛组团由于其区位和景观等禀赋，将是本次规划研究的重点之一，并规划承担诸多市级城市公共服务职能。

　　生态居住核心带崛起

　　除了北岸新城，此前已经动工的大沽河生态工程，其目标就是以大沽河为城市发展核心中轴，将大沽河流域建设成为贯穿青岛南北的自然生态景观长廊、现代农业集聚带，打造滨河特色小城镇与新农村建设示范区。未来3到5年内，大沽河两岸将建成三大滨河旅游区、五大湖泊、九个面积超过20公顷的湿地区，大沽河将成为胶东半岛乃至中国北方的生态之脉、景观长廊、绿色之魂。随着交通、生活、教育、医疗等各项配套的开发建设，未来大沽河两岸将逐步成为宜业宜居的生态新城区。

　　据楼市观察者提供的信息，目前北岸新城因为缺少海岸概念，更多吸引的是本土购房者，而自住、养老这两大购房群体主要还是看重目前的总价较低这一优势。大部分商品住宅的均价仍在7000-8000元/平方米之间，与市区的房价相比显得更加“平民化”，自然也就越来越受到刚性需求购房者的关注。

　　此外,投资客户认为成本低、盈利空间大，很适合投资。业内人士表示，就目前北岸新城而言，能轻易地寻找到其基因：绿色、生态、宜居、科技，正是基于这些优势，一条全新的城北核心居住带正在围绕着大沽河城市中轴线日渐形成，胶州湾北岸必将成为青岛居住的新地标。但后期，楼盘在缺乏外部自然风貌支撑的情况下，更多还是要靠品质取胜。 童木