五项购房新政细则出台

　　五项购房新政实施细则出台了！昨日市建委、市国土资源和房屋管理局、市财政局、市地税局等部门联合下发《关于支持居民购买住房的意见》（以下简称《意见》）实施细则，加上在之前发布的公积金贷款新政实施细则，至此五项购房新政全部落地，市民即日起可前往相关单位按照新政办理各种购房手续。 　　●规定 　　《意见》第二条规定“个人转让自用并且是家庭生活住房，一年内又购买住房改善居住条件的，个人不负担营业税及附加和个人所得税”。 　　●解读 　　关键词·生活住房 没把拆迁房等排除在外 　　生活住房是指经房屋登记机构查询的住房情况记录为家庭或个人拥有一套住房。“在这条界定中，没有把拆迁房、房改房、安居房、继承房等六大类住房排除在外，也就是说如果你名下有这六大类住房中的一种类型的住房，就不算是家庭生活住房。”市房地产交易中心王育生解释说。 　　关键词·一年内 起点和终点时间明确划定 　　一年内的起始时间分别如下：起点是个人转让住房时缴纳营业税税票上的时间；终点是购买住房时的购房合同时间或微机打印的缴款收据（发票）上的时间，若二者所注明的时间不一致的，按照“孰后”的原则确定。“‘孰后’就是指，购买住房时的购房合同时间和微机打印的缴款收据（发票）上的时间谁在后，就以哪个时间为准。”市房地产交易中心主任王育生进一步解释说。 　　关键词·不负担营业税及附加 采取“先征后退”的方式 　　个人不负担营业税及附加，是指采取“先征后退”的方式，即个人转让现自用住房应缴纳的营业税及附加，须在办理产权过户手续前依法缴纳；2009年12月31日前又购买住房的，按照购房金额大小相应退还营业税及附加。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还营业税及附加；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还营业税及附加。 　　退税手续须在购房人取得房产证时，凭完税凭证办理。对于抵押贷款的纳税人，在办理退税时，以“抵押证原件（税务机关留存复印件）”作为办理退税的依据。 　　个人不负担个人所得税，是指对个人购买新住房后，一年内出售原住房的，若售房金额小于或等于购房金额的，暂不征收个人所得税；若售房金额大于购房金额的，按照售房金额与购房金额的差额征收个人所得税。一年内的起始时间，以购房取得房地产权证的时间为起点，以售房时签订售房合同并开具发票的时间为终点。 　　●延伸 　　“先买再卖”也能享受优惠 　　“之所以把‘个人不负担营业税及附加和个人所得税’两部分分开来说，是因为在执行‘个人不负担个人所得税’时，不仅仅限于‘家庭’一年内购买享受新政实惠，而且放宽至所有出售自有住房并拟在现有住房出售后一年内重新购买住房的纳税人。”市地税局税收管理一处处长桑路解释说，另外之前大家关心的“先卖再买才能享受新政”的顺序不符合生活实际，此次在细则中一一界定了，无论是“先卖再买”还是“先买再卖”都能享受此项政策。 　　●规定 　　《意见》第五条规定“将普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米。对个人购买90平方米以上、144平方米以下普通住房的，契税税率为1.5％”。 　　●解读 　　关键词·购买住房不含房改房拆迁安置房等 　　购买住房指本人现名下无单独或与他人共同购买的住房，不含非住宅房屋、房改房、拆迁安置房以及通过继承、赠与、分家析产和法院裁决（除拍卖）等方式取得的住房。购房时间以签订购房合同时间为准。普通住房面积标准由120平方米调整到144平方米（含144平方米）。“个人购买120平方米以上、144平方米以下的普通住房，才能享受契税税率由3%调整至1.5%。如果是第二次购买的话，就不能享受。”市财政局农税处处长张辉进一步解释说，此条是以签订的购房合同为准。 　　●规定 　　《意见》第三条规定“个人将购买超过2年的商品住房和二手住房对外销售的，个人不负担营业税及附加”。其中涉及有关概念，按照以下界定： 　　●解读 　　关键词·“2年房龄”销售时间以住房合同为准 　　超过2年的起始时间：个人购买住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过2年（含2年）对外销售的，其购买住房的时间以房屋产权证上注明的时间或契税完税证明上注明的填发日期为准；其销售住房的时间以销售住房合同的生效时间为准。个人同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买住房的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买住房的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买住房的时间。 　　盘点五项新政　解读利民购房实例 　　日前我市公布了五项支持居民购买住房新政，对楼市交易再传利好。但面对政策条例，许多购房者还是有点算不清账。在此，我们就每条新政，列举一个买房实例，供大家参考。 　　政策内容一 　　购买自住商品住房和二手住房的，商品住房公积金贷款首付比例下调至20%，二手住房公积金贷款首付比例下调至30%。在符合贷款条件的情况下，商品住房可贷额度提高至40万元、二手住房可贷额度提高至25万元。公积金贷款计算期限延长至不得超过法定退休年龄后5年。贷款申请标准放宽至借款人及配偶在申请贷款的近6个月内连续正常缴存3个月、累计缴存6个月即可申请住房公积金贷款。 　　业内解读 　　政策调整后，对于想利用住房公积金贷款买商品房的居民，首付比例由原来的30％下调到20％，可贷款额度由原来的30万提高至40万元，购买二手房的，首付款比例由原来的40％下调到30%,可贷款额度由原来的20万元提高至25万元。首付款比例下降，降低了贷款门槛，延缓了资金筹措的时间，使资金安排更加宽松；可贷公积金额度增加，相应的商业贷款额度减少，意味着利息支出减少。新政策对居民的公积金贷款需求给予积极支持，有助于调动购房者利用公积金贷款的积极性，引导开发企业重视公积金贷款消费，体现了保障和改善民生的原则。 　　实例分析 　　青岛合建行不动产营销有限公司副总经理吴云海表示，这条政策的实施，首先让一部分参加工作时间不长但又想利用公积金贷款的年轻人有了置业的条件和希望。百通鑫苑在销售过程中就遇到不少年轻客户，他们看好了自己中意的户型，却又因为工作年限不够或贷款额度不够而难以选择公积金贷款，申请商业贷款又考虑利息过高不能承受，选择组合贷款势必会影响贷款年限和利率，仔细计算还是感觉不划算。 　　吴云海以购买百通馨苑７区6#-2-301为例，建筑面积86.58平方米，单价6330元，总价为54.8万元。《意见》实施前公积金贷款首付额为16.85万元，现在首付比降低后，首付额仅为11.8万元，仅这一项前期就可少投入5万元。以贷款30万30年为例，新政策可节约3.5万元。 　　政策内容二 　　个人转让自用并且是家庭生活住房的，一年内又购买住房改善居住条件的，个人不负担营业税及附加和个人所得税。 　　业内解读 　　家庭生活住房以家庭为单位，除所售住房外，任何家庭成员不再拥有其他房屋所有权。在我市的房地产交易中，交易税费主要有营业税及附加（5.55%）、契税90平方米以下为1%,（90-144平方米为1.5%）、个人所得税（2%）、印花税（已暂免）等，根据住宅的性质不同，各种税费的收取标准也不一样。在二手房交易中，营业税及附加和个人所得税由卖方承担，按照原政策规定，买方需要缴纳的税收成本占到房屋成交总额的7%-8%，加上房屋中介费，有的甚至到10%。 　　这条政策旨在鼓励改善型购房需求，降低普通购房者的换房成本，放大合理消费需求，加速房地产市场的流动，对有换房想法的市民是很大的利好。 　　实例分析 　　市民张先生这段时间一直在看房子，打算卖掉旧房在孩子学校附近买套新房，以方便照顾孩子上学。原先看好一套房子，可是该房因房产证时间不满5年有营业税3万多元，而出售旧房也要承担将近2万多的税，两边加起来超过5万元的税费让张先生心疼不已。这几天新政策的实施让他一下子愁云散尽，现在正通过中介公司协商，准备签合同，争取赶在年底之前解决现在接送孩子上学的奔波之苦。 　　以他看好的一套福林花园2006年的房子为例，该房为共91平方米的套二厅，总价63万元。《意见》出台前，买卖双方需缴纳税收合计5.7万元（包含营业税及附加5.55%，个人所得税2%，契税1.5%），现在2年转手交易免除营业税及附加，只需缴纳2.2万元，节省了3.5万元。 　　政策内容三 　　个人将购买超过2年的商品住房和二手住房对外销售的，个人不负担营业税及附加。 　　业内解读 　　青岛21世纪不动产总经理刘刚分析说，原来规定个人将购买的住房在不足5年的时间内转手交易的，按取得的销售收入的全额征收营业税，是针对2006年房地产市场投资过热而出台的政策。当时主要是为了增加转让成本，提高短期炒房者的费用，控制投机需求、抑制投资需求。而这一政策显然已不符合目前的经济形势和现状，此次《意见》将征收营业税的时间缩短了3年，促进了2年以上二手住房的销售，使买房可以节省5.55%的营业税及附加，客观上为二手房买卖市场释放了大量房源，盘活了市场存量。 　　刘刚同时表示，二手房市场与一手房市场是联动的，不少居民就是卖掉手中的房子才进入商品房市场购房的。这条政策在加速二手房市场流转的同时，也将为一手房市场带来大量改善型居住客户和部分投资客户，间接带动了商品房市场。 　　实例分析 　　以青岛21世纪不动产近期一套台东附近的房源为例，房主李女士2005年8月以37.8万购得54平方米的套一厅，近期因该房税费较高一直没有出手。 　　李女士分析说，《意见》出台前，买卖双方需缴纳税收合计3.23万元（包含营业税及附加5.55%，个人所得税2%，契税1%），现在2年转手交易免除营业税及附加，只需缴纳1.1万元，节省了2.13万元。 　　政策内容四 　　一户家庭中以18周岁以上子女名义购买住房的，可比照首套住房贷款政策执行。 　　业内解读 　　如果一个家庭丈夫或妻子名下有一套住房，18周岁以上的子女名下没有住房，则该家庭以子女名义再购买一套住房的，将按照排名前列套住房贷款的首付和利率执行。 　　房地产专家龙江分析说，这条政策将方便那些为孩子结婚准备住房的家庭。按照原政策，家庭申请购买第二套以上住房，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。新政策将首付款比例降为20%，仅为原付款比例的一半，缓解了家庭购房的资金压力。同时，贷款利率与基准利率一致，减少了贷款利息的支出。 　　实例分析 　　市民张女士的儿子还在上大学，近期看好了绿城。理想之城小高层组团的一套90平方米的户型，准备买下来给儿子将来结婚用。张女士和老伴商量，这套房子直接办在儿子名下。一打听才知道这套房子算家庭第二套房，首付高利率也高，因此犹豫不决。 　　这套房子总房款60万元，可张女士家现在也就拿出20万元。此次《意见》实施后，张女士的难题便迎刃而解。《意见》出台前首付款至少需要24万元，现在只需要12万元即可。张女士轻松的付了首付款，还把剩下的钱作为将来的装修基金。 　　政策内容五 　　将普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米。对个人购买90平方米以上、144平方米以下普通住房的，契税税率为1.5％。 　　业内解读 　　青岛信达荣昌置业集团营销负责人单良分析说，虽然只是下调了1.5%的契税税率，但对用于自住的购房者有重要意义。相比其他房子，120-144平方米的房子总价较大，因此无形中压制了改善居住型客户的居住需求。 　　单良分析说，千禧国际村项目就遇到这样的外地客户，来到青岛后通过几年的发展积攒了一定的资金实力，计划把远在他乡的父母接到身边孝顺。因此需要将原来的小房换成大房，而120平方米以下的房子要么很难设计套三房要么设计出也非常局促，把普通住房的标准放宽到144平方米，将使得不少改善居住的客户享受这里利好，换个套三房的计划得以很好实施。 　　实例分析 　　李先生2003年在大福源附近购置一套93平方米套二房，现在有了孩子，温馨的小屋就显得拥挤。于是，经过多番看房，李先生看好了城阳惜福镇区域的千禧国际村一套131平方米的全装修的套三房，但他当时由于换房税费等太高，一直犹豫。 　　《意见》出台后，李先生打算以70万出售自己的房子，以55万买下那套131平方米的套三房，不但净得15万，在税费上还节省将近8万元，新房的家电家具钱都省出来了。据了解，出售套二房节省营业税及附加和所得税3.85万元；购买131平方米套三房，少交契税0.75万元；同时，公积金可以多贷10万元，按照30年按揭计算，可节省利息3.3120万元。