兼并收购、交叉持股：房企求生寻路资本

树欲静而风不止,资本对于房地产的偏好并未改变。

11月15日,新城发展控股有限公司宣布,排名前列曼哈顿(First Manhattan  Co.)成为新城发展的主要战略股东,排名前列曼哈顿通过二级市场买入新城控股;同一天,金科公告披露参股融创南宁项目49%,并提供13亿元担保。

近期,房地产的兼并收购、交叉持股等资本运作不断,宏观调控导致市场放缓的背后,企业似乎为“过冬”储备弹药。如11月14日,昆明百货大楼(集团)股份有限公司披露重大资产重组,拟收购北京我爱我家房地产经纪有限公司100%股权。

对 此,易 居研究院智库研究中心研究总监严跃进指出,近期各类并购案例增加,或与以下三个因素有关系:房企近期拿地感觉压力较大,因此转向并购市场,监管风险相对较 小;二级市场出现上涨态势,多数房企股价偏低,此时进入获利机会大;受恒大、融创并购案影响,部分房企也选择了此类曲线扩张方式。

资源共享与过桥融资活跃

不同于以往多次调控下的被动求生,此次调控周期内,房企主动引入战略合作伙伴或寻求资源共享合作的案例较多。21世纪经济报道记者调研获悉,今年下半年,至少有10家房企主动以股权并购方式引入资本。

大房企在项目上的资金合作最为频繁,碧桂园、恒大可谓此方高手。如今年7月,碧桂园和北京(楼盘)银信投资集团、上海复地集团针对西安“锦绣天下”项目签署三方合作协议。

高盛高华证券甚至发布研报预计,2016年四季度至2017年一季度前后,房地产龙头将更加活跃地参与整合收购杠杆率较高或盈利能力较弱的企业。

11月3日,当代置业宣布与信达集团旗下全资子公司中国信达(香港)资产管理有限公司签订股份认购协议。认购完成后,后者成为当代置业第二大股东。信达香港为此耗资2.673亿港元。根据认购协议,所筹集资金将用作当代置业一般营运资金。

一名业内人士指出,当代置业这一举动相当于过桥融资。对此,信达地产也曾在上海新江湾城项目如法炮制。

信 达地产全资子公司上海信达银泰和上海坤瓴投资,曾在今年1月联手成立上海泰瓴置业有限公司,设立由上海信达汇融股权投资基金管理有限公司作为普通合伙人的 宁波汇融沁齐股权投资合伙企业(有限合伙)作为融资主体,并以该有限合伙企业的名义对上海坤瓴投资进行增资以及对项目公司提供借款,以满足本项目的资金需 要。

协议签署后,公司将向宁波汇融沁齐股权投 资合伙企业(有限合伙)缴付出资13.75亿元,对上海坤瓴投资新增认缴并实缴出资共875万元。交易完成后,上海坤瓴投资股权结构为公司持有8.75% 股份,宁波汇融沁齐股权投资合伙企  业(有限合伙)持有80%股份,泰禾集团(000732,股吧)持有11.25%股份。

在随后的11月,信达地产再度邀请泰禾代建其深圳项目,实现资源共享。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,当下的行业发展导致房企心态变得积极开放。大多数房企仍然想“傍大款”,市场一旦调整,房企不仅不慌,与实力房企合作就相当于有发展机会。

房企间合作开发与资源共享的可能性也越来越大。如绿地此前并购协信40%股权,不仅让协信拥有实力合作方,拓展了融资空间,对绿地而言,也可借力协信的商办运营平台把商办业务做大做强。

张 宏伟指出,恒大、绿地、融创等资源、资金优势方而言,通过股权收购,不仅可以获得股权投资回报和收益,也有资本市场所得,甚至还可以获得被收购方的土地股 权,实现联合开发扩大规模的目的。此外,有的房企意在借壳上市,回归A股,比如万达收购中体产业、恒大收购深深房等等。

库存压力

克尔瑞研究中心年初的一份大数据调研显示,宽松政策下,商品房销售显著好转并在2015年创新高,但销售与投资背离的现象并未扭转,库存仍是2016年制约房地产开发投资回升的关键因素。

房企库存上升有案例可循。今年三季度,信达地产大量预付工程款和土地款转入存货,增加存货金额;同时依托中国信达的金融资源转型为“金融+地产”模式,加快了土地储备和项目开发节奏。今年三季度,信达地产新增土地权益面积77.4万平方米,而全年计划拿地仅80亿元。

上述大数据调研还显示,预计到2016年下半年开发投资增速将会回升,虽然高库存会延迟投资传导效应,但良好的销售行情势必会带动房地产开发投资额在下半年增加。尤其是一、二线城市存量快速去化后,开发投资节奏必然会逐步加快。

克尔瑞研究中心从经济“稳定器”角度分析,房地产开发投资增速与GDP的增速大约在1:0.7左右。以此来看,如果GDP较低维持6.5%左右增幅,房地产开发投资增速则需要保持在10%左右。

同 策咨询研报结果也有异曲同工之妙,截至2016年三季度,50家A股样本房企存货总额34194亿元,与今年上半年的32692亿元相比,增加4.6%, 较2015年同期增加16.79%,样本房企存货总额上涨,主要由大型房企带动,存货排名TOP30的房企存货总额占105家样本企业总额的82.2%, 与去年的80%相比,扩大2.2%;与今年上半年的81.9%相比扩大0.3%。

从企业层面看,2016年三季度,56%的房企存货同比上涨,存货下降的企业占比44%,存货同比下降的房企数量较今年上半年扩大6%,小型房企加速退出房地产行业。

值 得关注的是,  今年三季度,存货排名排名前列的房企仍然是万科,且存货规模环比2016年中期扩大193亿元;排名第二的是绿地控股(600606,股吧),存货规模在 2016年上半年的基础上,进一步扩大216亿元;从存货环比上涨比例来看,今年三季度,存货上涨幅度较大的是信达地产,上涨幅度为45.38%,存货金 额从上半年的334亿元,扩大到485亿元,上涨金额超过150亿元,上涨金额及幅度均位于前列。

根 据今年三季度A股上市房企存货排名情况,存货规模超过千亿元的房企仍然是6家,分别是万科4467亿元、绿地控股4281亿元、保利地产2974亿元、招 商蛇口1356亿元、华夏幸福1307亿元以及首开股份1188亿元。存货规模超过千亿元的房企排名较稳定,且除了保利地产环比有小幅下滑以外,其他5家 房企存货规模均保持稳定增长。

因此,严跃进认 为,部分房企参与项目或股权并购,是一种曲线扩张模式。单纯地从土地市场上获取土地成本太高,风险较大,并购显然更有胜算。另外,部分小企业受制于财务压 力,也会采取并购方式获取融资。从并购的层面来看,企业对于掌控发展方向有更多的理解,同时也体现了此类地产企业后续实际上面临了一个较大的困惑,即如何 运用手中现金和扩大企业规模。部分并购也可能会引起后续资金链收紧,所以并购背后的风险把控也需要防范。