土地财政现拐点:倒逼地方政府加快经济结构转型

尽管土地财政收入仍然占地方政府收入主要部分，但随着房地产调控的深入，土地财政“拐点”已现。土地财政的局面正在逐步改变，也促使地方政府加快转变财政收入体系。

上 海房地产研究院2月23日发布《2015年房地产业对财政收入贡献率研究》报告显示，2015年房地产“五税”总收入约为13315.8亿元，较2014 年下降3.6%，近15年来增幅首次由正转负；而2001年至2014年，全国土地出让金收入整体上升，到2015年出现近15年以来的第四次负增长。

报 告显示，2015年，5类房地产税收总和占地方财政收入的比重为16%，比2014年下降2.2%，是2000年以来第三次下降，根据近年来房地产税收收 入增幅收缩的趋势，预计本次下降后，未来还将持续此走势。在土地出让金方面，2015年全国土地出让金收入为3.29万亿元，较2014年下降 18.5%。

研究员亢亚娟认为，2015年房 地产市场分化加剧，这种情况在未来几年仍将持续。2015年土地出让金占地方财税总收入的28.4%，比2014年下降8%，是近十几年来相对较低值。 2014年土地出让金总收入或成为史上较高。回顾前几年，在2010年达到较高增幅后，该比值震荡走低。

数据显示，2015年土地财政收入占地方财政收入的39.9%，较2014年下降7.8%，是2009年以来较低值。2010年49.7%的增幅将成为历史较高增幅。预计未来该比例将保持逐渐收缩的走势。

此 外，房地产税收收入增速明显放缓。2015年房地产七类税收占地方财政收入的比重为26.9%，比2014年下降2.7%，降幅扩大。受宏观经济形势不佳 及房地产市场严重分化的影响，房地产税收收入下降。短期内，房地产税收对地方财政不可或缺，房地产市场对宏观经济有着深入影响，各级政府都有很强的救市动 力。

亢亚娟表示，房地产市场发展周期决定了未 来房地产市场难以像过去几年一样为地方财政带来源源不断且保持增长的收入，土地财政不是长久之计。发达国家经验表明，房地产持有环节的税种将成为基层地方 政府收入主要来源，当前国家正在推进房地产税立法，正在朝着以卖地收益为收入主要来源，转向房地产税收，尤其是持有环节的税收为主进行改革。但这一转变过 程，需要很多年。这对于国家财税体制改革、地方政财收入方式转变，提出了挑战。

她认为，在房地产市场深度调整的影响下，本次下拐有可能彻底改变2001-2010年该比值震荡上行的趋势，转而逐渐收缩，促进地方财政收入体系更加健康合理。

机构通过对160个风险城市的梳理，将这些城市按风险成因分类，主要归为四种类型：经济基础好，但前期楼市膨胀发展，而随着供应量的不断加大，需求并未随之 大量增加，市场逐渐低迷，这类城市的代表城市有河北唐山、陕西咸阳、山东高唐、江西玉山等；产业结构单一，经济发展缓慢，造成居民收入下滑，购买力下降。 另外，经济的不景气也一定程度上造成人口大量外流，直接影响楼市需求，这类城市的代表城市有山西临汾、吉林长春、辽宁锦州；城市吸引力弱，人口吸附能力 差，流出的人口多数涌入临近中心城市，外来人口偏少，如湖北荆州、武穴等；有一定的潜在住房需求，但因市场上供应楼盘同质化严重、价格偏高，有效需求难以 得到满足，造成供需错配，代表城市如江西广丰、内蒙古赤峰、黑龙江望奎等。

机构调研认为，对于经济结构不合理的大中城市，比如二线城市沈阳、长春等，去库存的方法在于加快调整产业结构，促进经济转型升级。具体来说，就是从城市的产 业结构入手，降低第二产业在经济结构中的占比，引入新兴产业，大力发展第三产业，通过产业结构的优化调整促成经济转型升级。经济一旦转型成功将赋予城市新 的活力以及带给城市更多就业机会，带动人口回流及外来人口长期导入，进而在产城融合的进程中产生大规模的置业需求；另外，推动大众创业、万众创新，也将进 一步促进城市产业结构优化，从而提高居民收入水平，增强居民购买力。

机构分析师认为，未来大城市发展将成为一种趋势。在此过程中，小城市应围绕区域中心城市，结合自身特点及资源禀赋优势，明确城市定位，加快建设与自身资源禀 赋相匹配的城市配套，从而在区域经济一体化发展大潮中，抓住机遇，主动承接区域中心城市的产业转移，增强对外来人口的吸引力。明确城市定位后，应进一步加 快城市基础设施建设，加强新城新区基础设施建设以及老城区更新换代基础设施的建设力度，加大交通、购物、学校、医院等资源建设，提高城市可居住性，比如增 加公交线路、道路维修、建设商场、建设农贸市场、增加医疗设施等与生活密切相关的基础设施，提升城市人口吸附能力。