近日,六部委联合宣布调整我国房地产外资准入和管理政策,引起了广泛关注。笔者认为,理解该政策,首先要从房地产领域的“限外”说起。
事实上,国外对于本国居民购房一般没有类似我国的“限购”政策,但为控制楼市泡沫、降低本国居民购房负担,对境外机构和个人实施“限外令”却非常普遍。
比如澳大利亚规定,拥有可在澳居留12个月以上的签证,则获准在澳购置1套住宅,但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售此房。不久前,加拿大总理哈珀表示,大选后若再次当选,将出台限制外国人以投资为目的购买成屋政策。
为应对楼市低潮,香港特区政府也在2003年推出了“投资移民计划”,在香港房地产或金融产品上投资650万港元便可申请。该计划被视为高楼价的“推手”之一。为响应当地强烈的“限外”呼声,自2010年10月14日起,房地产投资移民被剔除。
从当前我国楼市供求形势、外资流向和宏观经济形势来看,此次政策调整在情理之中。目前,我国60%的银行贷款、60%的固定资产投资和居民60%的财富均关 联着房地产。在供求关系逆转、大周期下行开启的当下,楼市若下行速度过快,将对投资、消费冲击很大。因此,松绑“限外令”,激励潜在需求,为调结构、促转 型留足时间是很必要的。
此外,今年下半年开始,楼市回暖的步伐放缓,全国成交量增幅收窄、重点城市出现回调迹象;库存压力有增无减;需求端回暖没有传导至土地购置、新开工和开发投资,宏观经济不断承压。
特别是基于“汇改”的人民币主动贬值,被市场过度解读为竞争性贬值和应对经济疲软的“最后一张牌”,导致资本外流加剧、机构和私人换汇频繁。因此,从夯实楼市稳定基础、缓减资本外流、稳增长角度出发,也需要适时调整“限外令”。
以人民币贬值预期、境内外息差收窄、我国楼市下行为出发点调整“限外令”,在投资供应端的利好有限,因此此举更多地则是基于“国民待遇”的考虑。今年5月,住建部修改《房地产开发企业资质管理规定》,取消了房地产开发注册资金门槛,这一政策延伸到外资也在情理之中。
再看普遍关注的“全面松绑外资机构和个人在境内购房限制”。首先,该政策目的是为了挖掘更多的潜在住房需求。其次,在我国居住的境外居民越来越多,一些城市要想成为国际城市,就应该像纽约、伦敦和东京一样取消对境外机构和人士购房的直接限制,或者转向税收的间接调节。