67%的人认为南宁房价泡沫加剧 实际情况如何？

近半月，南宁买房人被折腾坏了。

9月28日，凤岭南地王一出，一夜之间几乎所有楼盘都在喊涨价，购房者表示超级心塞。9月30日晚，传出部分房企被约谈的消息，吃瓜群众窃喜。10月4日，南宁发布《进一步加强房地产市场管理的通知》，重申了预售、捂盘、明码标价等规范，南宁人总算吃了颗定心丸。

说涨就涨，说控就控，面对如此“随性”的房价，市民不淡定了，“我们很想知道南宁房价到底有没有泡沫！”

本地人：全都是泡沫，只一刹的花火

外地人：同是二线 南宁房价好便宜

在搜狐焦点发布的一项网络调查显示，有67%的受访者认为南宁房价有泡沫。在他们看来，南宁当前房价与收入相距太大，远超老百姓的购买力，因此房价虚高。值得注意的是，这部分受访者几乎都是在南宁工作、生活的居民。

那么，外地人对于南宁的房价又是怎么看的呢？有33%的受访者觉得，同比其他二线城市，南宁房价是偏低的。来自安徽芜湖的繆先生就是其中一位。国庆期间，繆先生到南宁旅游，得知南宁均价不足8千时，他惊呼“太便宜了”。指数显示，安徽省会合肥均价13150元/㎡，而作为三线城市的芜湖，在地王的推动下，国庆期间房价也达到7235元/㎡。因此相较而言，繆先生认为南宁作为广西首府，房价仍有上涨的空间。

判断房价是否存在泡沫 不能光凭感觉

本地人和外地人对于南宁房价的感受大有不同，显然，不能仅凭大家的直观感受作为衡量南宁房价泡沫的依据。那么，如何判断房价是否存在泡沫呢？21世纪宏观研究院认为，城市集聚的资源、就业机会、财富生产能力强，对高房价的支持力较高，反之就低。因此，产业和人口导入是关键。

首先，说说产业。产业结构决定了市场的潜在需求及购买能力，也是房地产市场有无强有力支撑的重要保障。一线城市第三产业占GDP比重在60%以上，服务业发达，人口聚集作用强。反观南宁，近年来，三产占比约为50%左右，产业结构较好。

一般来说，产业机构升级一方面会带来人口的大量流入，继而影响房地产市场需求，另一方会提升购买力水平，产业越高端、多元，房价上涨的空间就越大。但近几年，南宁人口吸附能力是下降的，从广西统计年鉴上看，2010年开始，南宁常住人口与户籍人口的比例小于1，说明人口外溢，都市区人口这一主要支撑动力缺失，未来房价增长空间有限。广州近年来的人口流动跟南宁类似，这就是为何2014年房价下行的过程中，四大一线城市里面，广州房价跌幅最深，2015年后上涨过程中，广州涨得最慢的一大原因。

近几年南宁人口情况（数据来源：广西统计年鉴）

当然，人口的导入只是影响房价的一个最重要的因素，城市地理面积的大小、土地供应量的多寡也在很大程度上影响了房价。尽管南宁人口出现负增长，但是土地市场供应向来充足。尤其是2014年，总供地量创下历史新高。近两年来，缓解去库存压力，控制住房用地供应量。2016年土地供应量较上一年少了三分之一。若后期土地供应水平一直维持在低位，开发商储备用地减少，房价自然水涨船高。

近年南宁土地供应情况（只统计经营性用地）

另外，在我国，除了一线城市具备辐射全国、吸引全国购买力之外，其他城市大多辐射本省。广西人口总量大，城镇化率又一直低于全国水平，南宁作为其首府，未来房地产发展的潜力较大，郑州合肥就是很好的例子。

综上，除人口红利优势减弱之外，其余支撑房地产上行的因素依然强劲。因此，以历史经验和历年数据为支撑进行趋势判断，南宁房价确有上涨空间。