北京高端住宅成交火热 供应稀缺致价格逆势上涨

　　4月，京版国五条落地已满1个月，北京楼市整体降温。不过值得注意的是，在一片萧条声中，中高端公寓住宅市场“一枝独秀”，不仅成交局面优于大势，价格更是坚挺不倒，市场占有率成倍增长。

　　    高端住宅起势

　　继今年年初销量连创高峰、供需两旺之后，随着新国五条重磅出台，北京房地产市场开始步入下行阶段，新房市场供需双双下降。据北京中原市场研究部统计，4月北京新建住宅成交面积为83.84万平方米，新建商品住宅成交8280套，环比下降57.32%，接近6成，同比上涨5.84%。

　　与楼市整体下行相比，公寓高端住宅市场却表现不俗。据亚豪机构统计数据显示，4月，北京在售报价超过5万元/平方米的56个公寓高端住宅中，共有37个项目实现成交，成交项目个数与上月持平，37个项目累计销售了325套公寓高端住宅，成交面积5.4万平方米，成交总金额27.7亿元。环比3月，成交套数减少了26%，成交面积下降了24%，成交总金额回落23%。

　　虽然成交量环比缩减二成，但远远低于整体楼市重挫六成的颓态，与此同时，公寓豪宅产品在整体市场的占有量翻倍增加。据亚豪机构统计数据显示，3月，5万元以上公寓豪宅占当月总销量的比例仅为2%，到了4月，这一占比提高到了4%。

　　在公寓高端住宅进一步提高市场占有率的同时，两极分化的趋势也愈发明显。统计数据显示，4月北京公寓高端住宅成交中套均总价千万元以上的产品占比39%，套均总价五百万元以下的产品占比42%，豪宅与经济型豪宅同时受捧，两类产品共占据了总体成交量的8成以上。

　　    价格坚挺

　　受限价政策等因素的影响，4月北京新开盘项目价格整体持平，不过，不少公寓高端住宅价格依然出现逆势上涨。

　　亚豪机构统计数据显示，3、4月以来，北京56个公寓豪宅项目中，有10个项目报价出现不同程度的上涨，上调幅度在1000至20000元/平方米之间不等。56个项目平均报价为71630元/平方米，环比3月上涨2%。同时，4月37个项目的成交均价达到50791元/平方米，环比同样上涨2个百分点。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，公寓高端住宅产品因总价偏高，客群窄等特点，推盘节奏普遍较慢，销售周期也较长，现房销售、尾房销售现象较为普遍，这也使得限价令只能影响到未上市的地块以及未取得预售证或销售证的项目，反而使得正处在销售中后期的项目更加珍惜可以把握的提价机会。而在当前高端需求仍然强劲、四环内供地及项目渐成绝品的态势下，开发商惜售情绪越发明显，导致新增供应的平价入市仍然难阻整体成交均价、报价的双升势头。

　　    供应稀缺

　　一方面，豪宅市场需求不减，但另一方面，中高端产品尤其是能够满足高端需求的优质产品，却面临供应稀缺的局面，这也在一定程度上造成当前豪宅市场逆势崛起。

　　统计数据显示，今年4月，北京公寓豪宅产品中仅有望京·金茂府(论坛相册户型样板间点评地图搜索)等三个项目相继入市，新增供量209套，新增供应面积5.4万平米，环比分别下降54%、4%。

　　在此背景下，具有较高性价比的豪宅项目优势便得以凸显，譬如，位于南五环畔的华润公元九里(论坛相册户型样板间点评地图搜索)项目，近期将推出220-350平方米精装平层大宅和300-680平方米精装墅感跃层产品。

　　一位长期从事中高端市场研究的业内人士表示，目前销量较好的公寓高端住宅项目的共同特点就是高性价比。这部分产品的购买者具有较高的购买实力，其看重的是对项目地段、功能价值、附加服务等复合性需求的满足，以及居住环境带来的圈层归属感与利益平台。以华润公元九里为例，其凭借1.83的超低密度精装现房和周边公园众多的环境资源优势以及华润特有的人性化增值服务，成为所在区域内少有的资源型不动产，获得高端置业者的青睐。

　　该人士认为，楼市向好预期不减、高端住宅抗跌保值价值走强与高端置业需求增多，成为近期豪宅逆势上扬的主要原因。