新调控细则出台 南宁楼市绷紧神经

　　3月1日，“国五条细则”出台，细则将给南宁楼市带来什么影响？3月2日，记者走访市场发现，业界普遍认为调控细则体现出国家对楼市的关切，调控力度之大为近年罕见。一些市民则期待细化措施，让市场尽快明朗化。

　　二手房：差价20%个税引波澜

　　3月2日，记者走访了园湖路和东葛路上的多家房地产中介发现，关于二手房交易要征收差价20%的个税引起了不少波澜。来咨询此项政策的客户增多，包括买卖双方。

　　据了解，此前个人售房所得税征收主要有两种方式：1.提供完整准确房屋原值凭证，按差额的20%税率征收；2.未提供的由当地税务机关实行核定征税，按交易总价款的1%计征。房产中介为了促进交易，一般向买卖双方建议用第二种方式纳税。如今该通道被“关闭”，会造成交易费用大幅上升。

　　“这钱我肯定是不愿意出的。”准备卖房的黄先生如此表示。他的房子是2006年以约30万元的价格买下的，现正打算以70万元的价格出售，如果按照新的计税方式，需要缴纳8万元的个税，比此前的计税方式多了7万多元。“如果最终不得不由我来埋单，那我要么不卖了，要么就提高价格出售。”黄先生的观点代表了不少售房业主的想法。

　　东葛路上一家房产中介的置业顾问小何说，如果按照新出台的个税缴纳政策，那么近几年内买入再转手的房子，因为总差价相对较小，20%的个税额度也较小，还是会受到市场的青睐；但2008年之前买入的房子或者是单位集资房等，在经历了几年的大涨后，如今交易的话，这个差价的20%将会是一个较大的数字，会令买卖双方望而却步。此外，房改房、集资房等单位房因为难确定价格信息，估计仍会按1%征所得税。商品房交易的所得税高，单位房所得税小，可能会使得单位房在二手房市场吃香。

　　宝创房地产代理公司总经理陈景浩表示，目前国务院出台的政策只是一个大方向，未来税务部门还会有新的细则出台，但当前这一政策会使购房者和卖家选择观望，这将直接导致二手房成交量下降。

　　还有业内人士认为，羊毛出在羊身上，按照新的政策，很大的可能是缴纳的税钱将由买方承担，此外也可能出现买卖双方协商平摊。不管是哪种方式，都会导致交易成本抬升。而且因为部分刚需和改善性需求被抑制，有可能出现租房需求增加，租房成本也跟着水涨船高。

　　限购：

　　引发区域扩大猜想

　　除了二手房交易个税缴纳，此次细则限购的升级也颇引人关注。细则明确：“已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。”

　　根据此前南宁限购令的细则，仙葫、五象新区、兴宁快环外部分区域由于不在南宁市城区街道办事处所辖的区域，因此不限购，而这也成为了这些区域一些楼盘销售时宣传的一项内容。

　　细则的出台对这些有没有影响呢？当天，记者致电了五象新区和快环一带的几个楼盘，销售顾问表示，目前尚未接到政策调整的消息，当天来看房的客户相比此前并没有太大的改变，而按照此前的政策，限购很难将这些区域纳入限购范围。

　　业内人士表示，按照此次细则的规定，“限购”区域覆盖全市行政区范围，限购包含所有新建商品住房与二手住房。这意味着，限购政策将可能由此而发生改变。

　　对此，业内人士陈伟认为，从目前来看，细则是对限购政策的重申，也是限购政策的升级。如果根据字面理解，这些区域被纳入限购范围也成了一个大概率事件。

　　陈景浩表示，虽然按照新规，这些区域可能会被纳入限购范围，但是按照目前南宁市发展现状来看，老城区和凤岭片区基本已经饱和，未来南宁市的发展方向侧重往东或南的方向发展，目前南宁市正打造五象新区，一旦限购将会对片区的土地整合和开发，以及人气的吸引造成影响，因此限购范围是否扩大需要政府的综合考量。

　　一手房：倒逼开发商放弃小户型

　　“国五条细则”规定，房价上涨过快的城市，要提高二套房首付比例和贷款利率。南宁是否被列为“上涨过快城市”不得而知，但业内人士认为，随着调控力度的加强，二套房市场已是风声鹤唳，这将倒逼开发商改变供应结构。

　　目前，二套房的首付比例是不低于六成，贷款利率比基准上调1.1倍。广西中坚集团董事长梁光海认为，如果调整二套房贷款结构，首付可能会增加到七成，贷款利率上调1.2倍。这对一些有经济能力的投资人士来说问题不大，但对改善型客户就影响大了。

　　据了解，南宁有不少人士在三四年前购买了小户型，计划等到收入增加或结婚生子时再买大一点的户型。如果二套房首付和利率提高，导致购房成本加大，将使得他们无法改善居住条件。

　　梁光海认为，为了获得低首付和贷款优惠，很多购房者将慎重考虑他们的购房计划。市民逐渐倾向于一步到位置业，过渡性房源将失宠。

　　广东某房企负责人介绍，前不久他们在青秀区购买了地块，现项目进入设计阶段。在限购、限贷的背景下，小户型已经风光不再。此次调控细则传递出二套房将提高首付的信息，更坚定了他们摒弃小户型的判断。他们打算开发的户型最小面积为80平方米。之所以开发这些户型，是要满足规划限定的90平方米以下户型面积要占项目七成比例的要求，不然，户型面积起码90平方米。

　　业内人士罗靖表示，开发商不青睐小户型，长期发展下去，会影响房屋租赁市场，导致租金看涨。

　　落实：市民期待细化措施

　　“国五条细则”对房产信贷、土地供应、市场监督等方面都提出了要求。不过，一些市民提出，有的措施还需进一步细化，避免存在盲区。

　　市民马先生说，他在2010年购买了一套二手房，这套房是商品房，当时他承担全部过户费用，所得税是按总价的1%交纳。今年他打算把房子出让，房子是按总价的1%交所得税，还是按差额的20%交纳？如果按差额交纳，能查到的房屋价格为交易价格，那他岂不是为上一任业主的所得埋单，吃了大亏？

　　一些购房者介绍，现在市民对房子的装修越来越看重，投入资金也越来越大。有的人买房花费60万元，装修又花了20万元。在房子转让中，只以房子的交易价计算个人所得税不合理，应当酌情把装修费折算到成本中。此外，有的业主供房多年，交给银行大笔利息，房贷利息也是购房者的主要开支。卖房计算个人所得时，此项不能忽略不计。

　　“国五条细则”提出，已实施限购的城市，限购区域应覆盖行政区域，对此如何理解，业界有不同看法。一些人士认为，行政区域应当包括所辖县、区，有的则认为是主城区。南宁所辖6县是否也限购？在南宁有两套房，还能否前往宾阳县买房？这需要相关部门明确。

　　业内人士认为，从政策的出台到细化可具操作性的措施，还有一段时间。在这个期间，南宁可能会出现房产交易赶搭“末班车”的现象。