南宁商业地产进入“社区时代”

　　近几年，南宁市众多新兴小区的拔地而起，社区商业已经从房地产开发中的配套设施变成了楼盘的重要卖点，商业地产的“社区化”正在成为一种趋势。业内人士认为，社区商业的区域化发展，能对逐渐走向低迷的房产市场起到一定的激活作用，也将成为将来区域经济的纽带。

　　享受便利

　　“刚住进来那会，小区的商业还很冷清，但几年过去，现在基本上生活日常用品、就餐、金融都能在小区的商铺解决。”记者在埌东某楼盘采访时，一位陈先生告诉记者，他在这里住了8年了，是最早的一批住户，小区的商业从无到有，从各种不便利到现在能感受到居住的便利和快乐，能极大地享受消费乐趣，配套设施逐渐完善。

　　在越秀路凯悦国际 (论坛)社区商铺经营一家理发店的郭先生说：“我们主要服务于小区以及小区周边的居民，每天能有30多个顾客，一些比较集中的日子，每天能有40到60个顾客。”记者在采访中看到，这一带的楼盘基本上都有社区级生活超市，小区周边各种零售业、服务业已经形成规模。

　　业内人士表示，越来越多的大型社区逐渐形成，并且居住区逐渐向城市边缘地带发展，完全集中型的商业已经不适应城市发展的需要了。而社区商业具有方便、快捷等特征，满足了人们的需求，这正是社区商业发展的有利条件之一。

　　随着消费者对时间愈发看重，以便利性为出发点的社区商业具有广阔的发展前景。即便是成长于城市中心商圈的一些大品牌商业也开始把目光转向社区。

　　短板犹存

　　不过，即便是以“便利”为卖点，社区商业仍有许多“不便”的短板。

　　在江南某楼盘购置了二手房的方女士告诉记者，在这个小区平日里买菜、买油盐酱醋什么的都挺方便的，但是这里毕竟是老社区，业态过于单一和陈旧，缺乏时代感，譬如没有连锁的超市、没有一定档次的美容场所等等。相对而言，居住在新兴社区的居民就会享受到这些服务，但又会出现小区中的诸如美容、洗衣店等商业配套重复现象严重，而居民真正需要的像菜市场之类的却少之又少的现象，给生活带来了不便。

　　某小区业主吴先生表示，因为小区里大多是便民服务性质的，所以商品价格比外面的都便宜一些，尤其是食品百货类，因此小区里天天都有陌生人进出，虽然小区的安全是有一定保障的，但是这样频繁的人口流动不免会对小区安全产生威胁。同时记者看到，在那些老社区内，疏于管理的不规范商业，使得在下班高峰期时的社区交通拥挤不堪，给居民的出行和生活都带来了极大的不便。

　　另外，还有少部分居民提出了社区商业影响社区形象的问题，一位老奶奶在接受记者采访时就表示，小区的整体环境都挺好的，但是底商都按自己的风格装饰，整体看就显得很乱，影响了整个小区的形象。

　　同质之忧

　　目前，南宁市主要的社区商业还是以社区内自建的楼底网点为主要经营场所，这些场地被称作楼体“底商”或者商业裙楼，如果从开发阶段其功能的定位就不够清晰，后期很容易暴露出各种不足。

　　记者了解到，不少楼盘售出后，开发商会将底商出租，由于这些店铺的租金不菲，不少店铺为了较低风险、尽快收回成本，都会选做一些见效快的业态，比如餐饮业。当一个楼盘出现多家餐厅时，不仅造成同质化竞争，该社区的商业配套也没有具备应有的多元化服务业态。

　　另外，记者在采访中还发现，南宁市主要社区的商业服务主要体现在零售、金融服务、电信服务、美容美发等一些项目上，而在文化、健身、医疗等项目的经营上显得较少。另外，由于布局问题，大部分社区商业更倾向于在成熟的居住区发展，一些新建小区或者入住率低、建设地点较为偏远的小区，则出现了底商空网甚至荒废的局面。 

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　　运营时代

　　“与商业地产结合，是社区商业发展的必然。”广西保利有关负责人表示，南宁市社区商业正在逐步走出自发型的“商铺地产”为经营场所主供应源的时期，进入有规划的“运营时代”。

　　该负责人表示，商业地产与底商相比的优势是能体现营运管理价值，这与那种粗放型的市场自然法则有很大的不同。由于管理价值的存在，依托商业地产发展的社区商业在规划、招商时期就注重合理性，因此社区商业更能体现商业社区的“通、便”特色。

　　特别是8月7日国务院出台新建社区商业配套不得低于总建筑面积10%的规定后，也将社区商业逼入了“必须运营”的局面。

　　此外，业内人士分析，今后几年是南宁大型城市综合体项目争相爆发的时期。这些体量庞大的综合体，无疑也将给社区商业带来压力和挑战。

　　在如此背景下，社区商业未来又该如何运营？记者获悉，目前已经有越来越多的开发商意识到社区商业不能放任自流，不但要经营出特色，还要靠其提升社区品质，谋求更长久的商业价值和品牌形象。

　　相关链接

　　社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。