南宁“城市综合体”发展需“量体裁衣”

　　城市综合体由于需要的资金多，投入大，成本高，无论是前期的规划还是后期的运行，都需要大量的精力投入，因此对于开发商资金和实力要求非常高。

　　今时今日，南宁的城市综合体布局全市，继航洋国际城后陆续出现了华润·万象城、南宁青秀万达广场、金源城、骋望·天玺国际中心、汇东星城·南宁塔等在楼市一度形成话题中心的风云项目，对于城市综合体的招商、运营，业态配比等方面的合理规划，且听听南宁城市综合体的“大腕”们怎么说。

　　“都市综合体要与城市发展匹配”

　　华润置地南宁有限公司副总经理 吴凌华

　　城市在发展过程中，必然需要一些足以佐证这个城市成为区域性国际化城市的名片，诸如一个现代化、高品质的大型商业和商务中心。华润集团在全国发展以万象城为核心的都市综合体模式，在落户南宁这样一个面向区域性的国际化城市时，我们已在思考万象城在复制拓展时，应该怎样把它建设成为一个都市的商业名片，我们不能粗制滥造，要对得起这块地、这个城市。

　　类似万象城和华润中心这样的都市综合体，在城市选择上有一些基本要求，比如人口500万以上，经济体量要达到一定标准，还要拥有便利的交通环境等等。深圳华润中心作为国内最早提出“都市综合体”概念的项目，它的成功更多是通过后期项目的用心经营，赢得了市场地位和他人尊敬，进而吸引别人前来投资合作。可以说，一个都市综合体的成功与否，最终投票的不是我们，不是媒体，不是政府，而是消费者，是我们的租户。南宁华润中心作为华润集团继深圳、杭州、沈阳、成都后的第五个万象城，集中商业达30万平方米，如何规划、定位才能与合作方实现双赢，是开发商考虑的一个重点，随着运营的深入，万象城还会进行相应的调整。

　　都市综合体的出现是城市发展的必然，是集约化发展的产物。南宁华润万象城的体量很大，它既代表城市发展，也是集约型的高度集合、高度匹配，它对社会市场的影响很大，不同的群体在万象城里都能找到一种现代化的生活体验和生活方式。

　　“要站在社会高度运营综合体”

　　骋望集团总经理 赖文胜

　　骋望天玺国际中心作为南宁超五综合体，项目业态包括一个超五酒店、服务式公寓、办公、商业住宅及相关的配套。在使用功能上也经过与参与迪拜塔设计的国际建筑大师反复沟通，以国际性、前瞻性、先进性的标准，力求在空间功能、科技环保等方面都做到。

　　目前西乡塘片区还没有比较集中的大型商业、办公产业，现有周边的居住商业及相关配套尚未成熟，我们将努力打造一个适合南宁气候及当地生活习惯的混合功能的城市社区。骋望天玺国际中心空间的创新性、科技性、人性化，在补充片区商业配套，升级片区商业功能上也具有开创性意义；而在高端居住的层面上，除了在提供一线江景的景观体验、打造南北通透的户型舒适度等，还充分考虑到了超高层建筑在城市可持续发展性能，将项目打造成节能减排、清洁发展、低碳生态的绿色建筑。

　　一个城市综合体需要持续长久的经营和运作，后期的运作也是城市综合体开发成功的关键。骋望地产看好相思湖片区未来的发展，与政府共同规划建设具有国际化标准的地标性综合体，企业做综合体不仅是自身利益的满足，也是站在社会的高度实现城市的运营。譬如，骋望天玺国际中心开建，标志着相思湖商业核心从规划设想变成真正的落地启动，建成后，将改变南宁市商业格局，成为南宁西城商业中心，影响甚至扩散至全南宁，全广西。

　　“强调中心区功能完善和建筑统一”

　　金源集团金源城分公司常务副总经理 肖松洁

　　自20世纪70年代以来，城市开发开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化，豪布斯卡顺应成长为一种全新的复合地产，它是当今地产模式的形式。南宁发展到今天，也需要这样一个资源共生、聚合增值的地产模式来全面整合城市的各项功能和生活元素，为南宁人带来全新的生活方式。

　　金源城是一个160万平方米的世界籍豪布斯卡，项目集20万平方米旗舰商业、高端写字楼、超五酒店、大型购物中心、高尚住宅、公共广场等融为一体，还拥有两座超高层双子塔，是名符其实的地标性建筑，融合休闲购物、行政办公、酒店、城市豪宅、餐饮娱乐、文化艺术八大城市功能，通过集约作用，实现了外部空间的有机结合，交通系统的有效联系，延展了城市的空间价值，同时也创造充满活力的建筑空间，为南宁人提供集购物、娱乐、休闲、餐饮等于一体的一站式国际化生活方式。

　　随着城市的快速发展，城区不断扩大，同时也衍生了城市多个中心商圈，一站式城市综合体成为城区商业需要的形态，南宁市正处于城市综合体发展的时期。

　　“综合体发展需要支撑基础”

　　广西汇东置业发展有限公司副总经理 罗永峰

　　随着大江南的居住氛围日益成熟，未来前景让市场有较好的预期，也成为南宁十分炙手可热的区域。大江南壮锦板块作为规划打造为“城市之心”和“城市窗口”功能的“中央商住区”，完善了立体交通体系，并有扩建中的南宁机场，西南的铁路编组南宁火车南站，以及邕江上的几大内河港口等，区域交通枢纽优势十分明显。

　　汇东的南宁塔作为该板块未来的一个地标建筑，以壮锦元素为主题，由5万平方米BLOCK商业街区、2万平方米大型百货、1万平方米大型超市及220米南宁塔组成，项目结合使用功能、城市景观需求，致力打造成南大门的标志性建筑，兼具辐射大江南的中高端商业中心，同时与旁边的北部湾科技园区共同形成城南高端商务区，成为南宁的一张城市名片。

　　南宁塔是涵盖了写字楼、高端会所、品牌百货中心、国际影院、美食广场、时尚娱乐场所、品牌形象店汇聚的综合体，商业运营是城市综合体建成后的必要补充，既是城市综合体产生社会效益及经济效益的必要保障，也是城市综合体带动片区持续发展的充分条件。在外部经济环境持续低迷、投资成本不断上升的压力下，商业运营能力是否专业高效、运营税费、运营成本等问题的解决，成为开发商在同质化竞争中体现实力的关键。

　　换言之，一个城市综合体成功，是对开发商实力的考验，企业必须择机投资建设、合理规划功能划区、组建或者联合专业管理机构高效运营，同时坚持长期、精细化维护品牌。

　　“全环节的无缝对接及商业资源是关键”

　　南宁青秀万达广场项目负责人

　　自2001年万达和沃尔玛签订长期的战略合作协议以后，万达就确立了“订单式商业地产”的基本模式，其理念是：先租后建，招租难问题彻底解决。万达集团董事长王健林认为：商业项目开发，一定要把住宅开发的惯性思想颠倒一下，应该招商在前，建设在后。总体而言，就是在商业项目规划之初就与合作伙伴及入场商家签约，按照对方的经营需要进行项目规划，避免盲目招商后的重新分割。

　　万达“订单商业地产”主要分为四个关键步骤：一是联合发展，共同选址。万达集团和众多国际国内一流商家签订战略发展协议，约定双方权利和义务，并就选址问题进行紧密沟通。二是技术对接。在万达广场的前期设计阶段，万达集团和各主力商家就有专人负责进行技术层面的对接，保证主力商家的需求在正式开工前就能得到确认和满足，以避免进场后的整改浪费。三是平均租金。万达和各主力店商家约定，全国城市分为两个层次，分别给出一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行漫长谈判，保证发展速度和租金收益。四是先租后建。由于万达广场在开工前，大部分面积都已确定租户，每个万达广场只要开业，马上就能收到租金，而且绝大部分商业面积都是能产生租金的有效租赁面积。

　　正因为有了这样全环节的无缝对接以及无比雄厚的商业资源，万达广场才可以为市民提供居住、消费、娱乐的场所，为商家提供经营、赚钱的机会，真正实现与政府共同推动城市升级、社会进步、共创财富的目的。