云景张玉亮：找准市场定位 金九银十恰逢项目周期

　　又是一年“金九银十”季。回望今年的楼市发展，意外地与四季相符：年初的寒冬，到初春的咋暖还寒，在到盛夏的小幅回暖，步入初秋的又感到了些许的凉意。随即来到金秋九月，首周成交量仍旧大体下滑。今年的“金九银十”是童话还是现实？含金量如何？搜狐焦点探访地产界知名人士，共同探讨今年的“金九银十”之成色。本期嘉宾：广西云景房地产开发有限公司营销总监张玉亮。

 广西云景房地产开发有限公司营销总监张玉亮

　　【搜狐焦点网】今年以来，楼市经历了5——7月的小幅回暖，8月成交量又有所下降。目前已经进入了楼市传统的销售旺季——“金九银十”，南宁楼市已经供货量方面已经做好了十足的准备，据相关信息预计在这段时间内将出现超过30个楼盘都有所发力。在您看来，历经了今年的一系列楼市波动，开发商为何还在“金九银十”大力推货？

　　【云景张玉亮】以我们的美泉1612 (论坛)项目为例，在2010年的时候取得这块地的使用权。根据我们的开发节奏，刚好是在今年7月份的时候开始推售。那10月份也是我们正常的一个推货周期。我们没有根据今年的市场回不回暖来推货，最主要的因素是：在这个时间段刚好是我们推盘的周期。我们项目刚好在这个时间节点，达到预售的条件，就是开始销售了。关于整个“金九银十”的状态，我们也不会悄无声息。

　　大家都是在7、8月份回暖，我觉得是供需关系中成交的展现。大家都把自己的推货时期放到这个时间段，肯定有一大部分的原因是工程进度达到了这个需求。在很大的供货量的情况下，市场必定有竞争。

　　大家可以看到，整个南宁楼市的价格还是非常平稳的，没有急升也没有急降。但是优惠也多，每个项目都有优惠条件，我们项目也有。通过优惠，促进成交，这也是一个原因。最重要的一个原因，我认为是整个产品的，因为经过市场调整期，我们出来的产品一个非常醒目的特点，就是高性产品特别旺盛，现在卖得好的都是高性产品。

　　那么，大家推出来的都是什么产品呢，基本上都是刚需产品。也就是说，它自身周期导致的他必须要推货了，还是他愿意把大量的货量放在“金九银十”来推，实际上，开发公司对市场有评判。评判出来之后，认为高期产品，高性价比较高的产品在这样的时候都是有一个走量的可行性的。

　　南宁一年半以来，成交数据非常显著，大户型成交是非常低迷的。公寓类也是低迷的。高性的产品才是成交比较好的。前面开发公司调整产品，肯定也需要一定周期，2012年年初的时候，高性产品陆续上市。我觉得这也是一重要原因。就是开发公司在限购的政策下，调整产品的类型，再以较快的速度推出市场来。我可能在2012年是高性产品出现最踊跃的时候，这也是正常现象。

　　【搜狐焦点网】结合您项目的许可情况，您是否认为今年“金九银十”会出现成交量的爆发？对于开发商的大力推货，购房者方面是否会有积极回应？原因有哪些？

　　【云景张玉亮】我觉得根据之前市场规律，如果供量增加的话，那么购房者可选择的余地增加，成交量势必会上涨的。但这个涨幅肯定不是说开发商推多少，就能卖多少。但是选择性多了，出手也就多了。推货多了，大家的竞争也就多了。购房者可能会选择对自己更有利的房子来购买，我觉得成交量肯定会上升的。

　　【搜狐焦点网】您觉得今年“金九银十”的成色将如何？您觉得在今年的“金九银十”中，开发商面临的较大困难和挑战是什么？

　　【云景张玉亮】我觉得“金九银十”会回归到“金九银十”应该有的正常的状态，因为限购的政策还在延续，所以说还是以刚需为主。我感觉应该比去年稍好一些。

　　困难我觉得在于开发公司对于市场的定位不是很准确，对于客户群的把握并不是很了解，对于自己产品的了解有些欠缺。南宁楼市卖得比较好的就是刚需盘。我觉得开发商要解决的是要找到适合刚需客户的产品。调整自己的产品地位，这才是最重要的。

　　【搜狐焦点网】在您看来，此阶段楼市是否会出现“量价齐涨”的局面？购房者在观望许久以后会在此阶段恐慌性入市吗？请说说您的看法。

　　【云景张玉亮】我觉得“价”还是很平稳的，除非产品有一个升级，比如说原来是毛坯，现在是精装了，来获得一定的价格的上浮。但决不会因为量走了，价格就上扬。市场还是没有达到这样成熟的状态。

　　【搜狐焦点网】在这段时间内，您的项目有何动作？是如何计划的？有何预期？

　　【云景张玉亮】我们项目在8月18号虽然开盘活动取消了，但是我们已经开始发售了。我们的1号楼，我们一期拿到预售许可证的货量。我们现在正在等待新的许可证下来。我们销售套数是228套，1#楼还有40套不到50套的2房的户型在售。大概在10月份的时候会推出102㎡的3房，88㎡的3房以及125㎡的4房。