一二线城市领跑土地市场 京土地市场出现空档期

　　土地市场真的回暖了吗？与过去一年多的冷清相比，除了底价成交和流拍两种结果外，土地市场也终于出现了久违的高溢价出让，说明至少在部分地块上有了竞争，开发商拿地的意愿也提高了。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示，房地产行业最困难时期已经过去，土地市场在走过谷底之后也开始慢慢复苏。中国人民大学土地管理系教授郑华认为，这是周期趋势调整的结果。房企积极出手，也是看到了这个趋势，预计这种复苏趋势在明年将表现得更明显。

　　在结束了上半年的冷清之后，进入7月，一线城市的土地市场在升温。在业界看来，伴随着一个又一个地王的出现，全国土地市场也正在逐渐回暖。与此同时，不少大型房企开始频频现身土地市场。

　　有业内人士分析认为，7月将成为一个转折点，下半年的土地市场预计也将继续平稳上扬。

　　一二线城市领跑

　　“土地市场回暖。”这是近期业界热议的话题之一。从7月份的各项数据可看出，大型房企拿地主攻一二线重点城市，且频频出手。

　　某研究院报告显示，从分布区域上看，在今年7月上榜的10宗高总价地块中，有4宗位于环渤海地区，2宗位于东北地区，2宗位于中西部地区，长三角与珠三角也都有地块上榜，且以一二线重点城市为主。在7月份10个重点城市住宅用地溢价率排行中，北京、上海、天津分别以溢价率35%、29%、20%位列前三名。”

　　7月份的月报显示，全国住宅用地成交总价前十名的地块，其价格均在亿元以上，为今年以来住宅用地总价水平的月份。

　　“在我们统计的10个重点城市中，7月份的住宅用地成交宗数虽然出现了下降，但土地出让金却持续上涨，创下了今年的新高。”链家地产市场研究部分析师常清表示，近期北京、上海、广州等多个城市均出现了地王。“地王大多是优质地块，在一定程度上带动了市场预期的升温。

　　“此前，在调控政策之下，住宅用地成交量和价格都出现了下降，开发商对一二线城市的住宅用地缺乏信心，而三四线城市受限购的影响不大。因此，在调控政策的发酵期，企业都开始深耕三四线城市。”北京一位不愿具名的房企投资部负责人表示，从今年五六月份开始，整个市场出现回暖迹象是以价换量的功劳。

　　据其介绍，由于房地产市场的成交量出现回升，开发商的现金状况在转好。同时各地的政策“微调”以及存款准备金率的下调，也刺激了“刚需”，让开发企业重拾对一二线城市的开发信心。“就住宅项目而言，目前一二线城市项目的吸金能力显得更强一些。”

　　“近期，大型房企拿地也集中在一二线重点城市，这是一二线城市梯级传导的结果。”北京虎杰投资咨询有限公司分析师张寅认为，从去年9月开始，一线城市的土地成交量开始有了些许增加，二线城市则是从去年12月份开始的，而三四线城市尚未出现明显变化。

　　“因为一线城市的土地越来越稀缺，大型房企肯定要补仓。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示。

　　从供地结构而言，7月份一二线重点城市的优质地块入市也是拉动土地成交量回升的一个重要原因。克尔瑞研究中心认为，二季度是房企拿地成本的低位。随着住宅市场的走暖以及地方政府土地收入下滑压力增大等多重因素的影响，优质地块在今年六七月份加快了入市步伐。

　　房企看好市场前景

　　楼市的回暖行情直接带动了土地市场的升温。7月，俨然已成为今年房企拿地的一个高峰时期。

　　据统计，今年7月，万科分别在杭州、重庆、宁波、成都、上海等地拿下多宗商住地块，几乎均以底价成交，总金额达41.23亿元，是其6月份拿地金额的两倍多。8月1日，其旗下子公司又以20.32亿元的价格，在上海竞得闵行区虹桥商务区核心区北片区11号地块。同时，保利、中海、恒 大等大型房企也纷纷出手，甚至高溢价拿地。其中，更为突出的是绿城等一些久未出手的房产大鳄也在近期不约而同地拿地。可以看出，在通过降价等方式快速回笼资金后，开发商的拿地热情在7月被释放。

　　对于近期房企加码拿地的表现，万科相关负责人表示，今年一季度主要城市的地价虽然有所调整，但幅度并不大，且大多数城市的总体供应量明显萎缩，土地市场机会并不多。到了二季度，土地市场成交虽局部活跃，但整体并未放量，预计下半年各地将加大土地供应力度。对于像万科这样资金较为充裕的房企来说，在日前的土地市场上，的确有着不少机会。

　　“主要还是房企看好市场前景。”黄金湾投资集团副董事长全亮表示，前段时间全国多地“刚需”释放，房价微微上扬，有实力的房企加速储备土地，以便进行长线布局。“我们下半年也会继续关注一些房价、地价曾大幅回落的地区，并伺机拿地。”

　　全亮告诉记者，由于中小房企受到资金不足的困扰，下半年的土地市场仍将是大型房企唱主角。

　　据链家地产市场研究部统计，截至今年7月，万科、中海、保利等十大标杆房企的拿地金额总计达556.34亿元。其中，商服地块为156.36亿元，占比28%。

　　常清认为，商业地产也是房企转型的一个主要方向。虽然商业地产目前在房企总业务中的占比较低，但市场份额正在逐渐增加。2010年、2011年，商业和办公项目的销售额超过商品房销售额的三成。今年以来，房企会继续增加优质商业地块的储备。此外，由于一线城市的土地出让转向郊区，房企也会逐步在二三线城市进行商业布局。例如，万科今年上半年重点开发了4个商业项目，其中有3个分别位于东莞、重庆和佛山。