南宁出让3宗曾遭流拍或弃定地块 业内抄底土地

　　近日，南宁土地部门发布公告，将出让3宗土地。引人关注的是，这3宗土地不仅都是住宅用地，而且均遭遇过流拍或买家弃定。业界认为，这些“命运坎坷”的地块能否成交，反映出开发商对后市的看法。

　　三宗土地均为“改嫁”

　　6月下旬，南宁土地部门发布2012年第二十期国有建设用地使用权出让公告，将出让3宗土地。其中，一块位于鲁班路，一块位于壮锦片区，一块位于龙岗片区。

　　位于鲁班路的地块，面积为14.7亩，靠近大学路，邻近广西大学。位于壮锦片区的地块，面积38.3亩，靠近南站大道。位于龙岗片区的地块，面积29亩，在龙岗大道东面。

　　引人关注的是，这3宗地此前均遭遇过流拍或弃定，是“改嫁”出让。去年年底，鲁班路地块曾拍卖出让，起拍价是711万元/亩，最后由自然人廖春桂以1380万元/亩、总价2.03亿元竞得。但在今年5月24日，南宁土地部门发布通告，表示由于廖春桂未按合同支付土地款且逾期超过60天，收回地块，没收保证金。经查询，该地块当时的竞买保证金是1000万元。

　　位于龙岗片区的地块，经历了“出让——收回——流挂——再出让”的坎坷经历。该地块在两年多前，曾由一家企业买下，但由于未按时交纳土地款，地块被土地部门收回。今年3月，这块地曾计划挂牌交易，因为无人报名而流挂。此次是该地块第3次计划出让。

　　位于壮锦片区的地块，去年9月曾拍卖出让。因为报名竞买的人数不足3人而流拍。

　　灵活交易方式吸引买家

　　这3宗土地吸引业界关注的另一个原因，是管理部门采取“拍转挂”的交易方式进行，这在近年的南宁土地市场是较为少见的。

　　招标、拍卖、挂牌是当前土地交易的3种主要方式，相对而言，拍卖和挂牌交易比招标应用得更多。拍卖一般规定要有3名（含）以上竞买人才能进行，价高者得；挂牌交易不限竞争人数，只要有一人报名应价也能成交。

　　南宁土地部门工作人员介绍，这3宗土地均采取“拍转挂”方式交易。拍卖初步定在7月24日举行，竞买人达到3家以上（含3家）的地块，采用拍卖方式出让，竞买人不足3家或拍卖现场无人应价的地块，就采用挂牌方式出让。挂牌竞价截止时间为8月3日。

　　据介绍，“拍转挂”这种交易方式在几年前也曾采用过，只是近年运用较少。这是管理部门针对当前的市场情况而采取的灵活交易方式，不排除今后还采取这一形式出让土地。

　　南宁京仑房地产营销顾问公司副经理张宇航认为，“拍转挂”不仅让管理部门在土地出让中，可以针对现场情况有了灵活的主动权，而且也有利于买家以更合理的价格买地。挂牌交易比拍卖“火药味”淡一些，一旦地块从拍卖转为挂牌，买家就可以减少竞价成本。

　　据了解，此次“改嫁”的地块，“身价”有了调整。在出让时，鲁班路的地块起拍价是711万元/亩，现在上调为900万元/亩。壮锦片区地块起拍价从473万元/亩，降低为359万元/亩。龙岗片区的地块从2010年首度出让时的100万元/亩上调为227万元/亩。

南宁出让3宗曾遭流拍或弃定地块 业内抄底土地X

　　地块有几多吸引力

　　广西鸿胜房地产公司市场部经理苏立逸认为，此次土地部门推出的地块各有优劣，要理性看待，不能因为是“改嫁”而用有色眼光看待。

　　从区域位置看，鲁班路的地块优势明显。这块地位于建设中的城市轨道旁，毗邻鲁班路、大学路城市主干道，交通优势明显。另外，附近是高等学府，投资价值大。虽然地块的出让价高，但楼盘的容积率也高，可以降低开发成本。根据规划，容积率为＞4.5且≤5.5，这样高的容积率比周边不少楼盘都高。

　　壮锦片区的地块，容积率为＞2.0且≤3.0，该地块周边有普罗旺斯、南宁奥园、汇东星城等楼盘。目前该区域的房子均价为5500元/平方米左右，从容积率测算，地块价格在380万元/亩以内有较好的开发价值。所以，这块地降低起拍价后，会受到不少开发商的关注。

　　龙岗片区配套建设未跟上，这是影响土地开发的主要原因。目前，该区域只有水立方、香醍半岛等少量楼盘，将出让的地块周边还没有修建道路。南宁土地部门工作人员介绍，竞得者可以通过周边用地单位的施工通道解决出行问题，该施工通道属规划路用地，现为简易土路。

　　张宇航认为，对地块遭遇流拍或弃定要辩证看待。一些买家可能因为资金周转原因，无法按时筹措土地款而弃买，这并不表明买家不看好地块的价值。另外，有的买家或许是由于经营格局调整，而无奈壮士断腕。换个角度看，“改嫁”的地块都受到过赏识，价值曾得到认可的。

　　现在是“抄底”买地好时机？

　　据了解，这3块地的配套商业面积为总建筑面积的10%~15%。一般情况下，楼盘的配套商业面积在10%左右，这3块地为15%。商铺售价比住宅高，商铺面积越多，开发商的赢利空间就越大。此外，位于龙岗片区的地块有江景资源，规划允许楼盘中套型建筑面积90平方米以下住房面积，只须达到开发建设面积的50%以上（其他楼盘一般为70%以上），为开发商开发大户型的休闲、养生楼盘提供了便利。

　　为什么管理部门将3块“改嫁”地块集中出让？南宁土地部门工作人员介绍，土地交易是根据土地储备、市场节点等因素而进行的。土地从征用到进入储备，再到进入交易流程，都有固定程序，不一定是刻意将“改嫁”地块集中出让。

　　业界认为，这3块“命运坎坷”的地块如果能顺利成交，将对南宁楼市起到提振作用。开发商买地积极性提高，表明对后市走势看好。知情者介绍，一些开发商已经对地块的市场价值进行调查和评估，有意向购买土地。

　　近期，南宁土地交易市场有活跃趋势。除了这3块地外，南宁土地部门将在7月出让多宗地。其中，7月13日，挂牌出让经开区3块地，地块面积130亩，最小面积24亩。7月18日挂牌出让沙井大道附近、智兴路北侧122亩地，地块挂牌起始价为358万元/亩，竞买保证金为8800万元。该地块竞得人须提供10万平方米的住宅面积，每套面积约40平方米，以每月均价人民币480元/套的价格定向租赁，租赁期限不少于10年。7月18日，挂牌出让亭洪路延长线南侧22亩地块，挂牌起始价为462万元/亩，竞买保证金为2000万元。7月25日，挂牌出让安吉大道与安福路交汇处43亩地，挂牌起始价为123万元/亩，竞买保证金2000万元。

　　不仅土地供应增多，开发商买地热情也提高。6月20日，荣和集团以总价18.5亿元，购买了柳州河东新区一块江景地。地价为822万元/亩，楼面地价为4554元/平方米，创下柳州地价新高。

　　一些业内人士认为，经过两年多时间的“史上最严厉调控”，楼市已经逐步企稳。

　　和前两年相比，现在一些地块起拍价不高，竞争没那么激烈，是“抄底”买地的好时机。于是，一些营销稳健、资金充足，又面临着无后续开发项目的开发商，就纷纷出手买地。估计到9月后，土地交易市场将明显趋暖，交易更趋活跃。