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住宅市场的需求生变中 高端项目成交量却猛增

2012-07-05 11:47:31 来源: 证券日报

  随着楼市3个月的持续回暖,改善型刚需从6月份开始也悄然释放。

  有数据显示,仅6月上半月,在北京市住宅市场成交量前20位的项目中,改善型项目成交量以27亿元超过刚需项目20亿元的成交量,一跃成为住宅市场主力。置业为支撑的成交格局逐渐减弱,置业升级的改善型需求开始入市。

  上海某房地产研究院的一份报告显示,改善型需求往往以中大户型为主。而北京90平方米以下小户型从今年2月成交占比的37%左右下降到3、4月的30%以下,140平方米以上户型的成交占比增加近10个百分点。

  降息推动改善型需求市场

  对于市场成交量的回暖,北京中原地产市场研究部认为,央行降息不仅降低了购房成本,而且使购房者预判市场将走出低谷,进一步提高了入市积极性。

  有分析人士指出,5月份的小高潮是铺垫,降息是催化剂。如果过去两个月以刚性需求为主导,那么接下来的改善性需求,势必要释放出来。

  “每次父母过来住房立刻感到非常局促。加上近期房价回升,我们都觉得是时候该换置一套新居了。”家住东五环的常女士说道。她还表示,“现在交通及周边配套是我购房的最看重的亮点,轻轨交通方便,饮食、购物的配套成熟,未来工作生活都会非常便捷。”

  可以说,常女士的购房需求代表了北京很大一大部分中年人的需求。以自住为主,有一定的资金实力,依据房价走势做市场判断,在金融政策放宽,房价略有反弹之时,改善需求被即刻引爆。

  近期北京大户型呈现集中放量的态势,包括龙湖长楹天街、中粮万科紫云庭、华润公元九里等多个项目开盘,均只提供三居及以上大面积住宅产品。据丽兹行市场研究中心统计,6月,北京中高端楼盘迎来一次推盘高潮,在即将入市的33个新盘当中,有一半是高端项目。

  此外,据链家市场研究部监测发现,在3-5月月成交超过百套的12个项目中,只有1个项目是价格在2万-4万元/平方米的中高端项目,其余均为低于2万/平方米的项目。但是6月以来,中高端项目成交出现火热迹象,成交占比由3-5月的19%上升到29%。

  朝青板块备受关注

  而随着北京城市板块的扩张,亚奥板块、朝青板块发展迅速。北四环、东四环沿线不断涌现像唐宁one、盘古大观、霄云路8号、金茂府等豪宅名盘,四环沿线价格全面突破5万。相对较大的面积区间,令一套城市公寓总价动辄上千万元。而诸如朝阳公园旁边的项目,更是早在3、4年前便已突破5万元大关。区域内一些老旧小区二手房的价格也在4万左右,更多追求更大空间、提升居住体验的家庭,转而将目光投向价格相对合理、规划更好、交通方便的五环地区。

  以东五环为例,龙湖长楹天街项目主要是140-190平米精装三居,另有340-380平米跃层产品,价格预计28000—33000元/平方米,主力户型140平总价400万左右,加上身旁的地铁6号线,吸引了大量改善型需求客户。

  此外,有市场人士分析,地铁6号预计将在9月试运行通车,其沿线将成为下半年住宅市场最热点的区域。据以往经验,每次新开通的地铁线路,均会推升其沿线住宅价格上涨。即使在2009年,北京楼市迷的时候,地铁4号线的开通,亦另其沿线二手房价涨幅达到80%以上,个别项目甚至超过200%。而此次龙湖长楹天街项目就在6号线常营站上方,是北京地铁无缝连接项目,优势突出。据相关负责人称,在交通、综合配套和龙湖品牌的综合因素下,虽未开盘和大规模宣传,已有不少客户慕名而来。 记者 王 峥

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