报告称多城市房地产市场 呈量涨价跌回暖苗头

　　中国银行国际金融研究所近日发布研究报告(以下简称“研报”)称，当前中国经济运行中的风险点主要集中在四个方面，一是产能过剩问题；二是外汇占款问题；三是信贷增速问题；四是房地产调整问题。

　　产能过剩是指以固定资本、劳动力、原材料等要素投入在一定技术水平下的产出，超过了由市场需求决定的实际产量的一种状态。过去十数年来，我国投资高增长在拉动经济当期增长的同时，也使产能急剧扩张，为以后产能过剩埋下隐患。如今，这一隐患正在逐渐浮现，尤其体现在一些行业产品价格大跌，效益大幅滑波中。

　　去年至今，随着经济回落、需求萎缩，部分行业价格大幅下跌，以钢材、水泥、铁矿石、煤炭等最为典型。有关研究表明，2011年中国国内粗钢需求量约为6.60亿吨，而国内粗钢产能估计高达7.70亿吨，产能过剩导致铁矿石和钢材价格不断下跌，导致工业效益不断下滑，工业企业利润由2011年年初的增长35%左右一路下滑到12月的25%，如果剔除垄断性行业的巨额利润，其他行业利润增幅则更慢，有些行业甚至为负增长。

　　研报负责人黄志强表示，从微观层面看，产能过剩将直接导致企业开工和产能利用不足，造成经济资源浪费，降低企业生产经营效率。从宏观层面来看，许多行业产能过剩，将导致物价总水平明显下降，形成很强的通缩压力；将使企业投资预期和居民消费预期下降，经济增长面临越来越明显的下调压力；将可能导致银行不良资产增加，金融风险加大。

　　央行近日公布的数据显示，今年1月份我国新增外汇占款1409亿元，但2月份增量又再次下降为251亿元，市场对2012年外汇占款的规模增长非常关注。一般预计，今年外汇占款增长规模在2万亿元左右，明显低于过去几年年均3万亿元的水平。在去年第4季度，外汇占款甚至出现了负增长。

　　黄志强认为外汇占款的产生和资本项目没有完全开放以及汇率机制关系密切。一方面，多年的贸易和FDI(对外直接投资)双顺差导致外汇流入规模持续增加，企业不断将外汇出售给商业银行以换取人民币，商业银行又不得不将大量外汇出售给人民银行；另一方面，自1994年汇改至今，我国始终坚持在汇率基本稳定的前提下渐进升值的方针。不过，大规模顺差导致市场对人民币一直存在升值预期，国际资本不断涌入国内市场。为保持汇率的基本稳定，央行不得不购买外汇进行对冲。

　　我国的外汇占款增速在2003年开始快速上升，到2009年之前一直维持30%以上的高速增长。截至2011年，我国外汇占款规模达25万亿元，比10年前增长了近17倍。

　　研报指出，短期看，在欧债危机的影响下，全球经济尤其是发达国家经济增长前景不乐观。2月我国贸易逆差高达315亿美元，是此前贸易逆差的4倍。从长期看，日本、英国和德国等国的出口历史表明，一国出口占全球GDP的比重很难超过3%，占全球贸易的比重也很难超过10%。目前我国出口占全球GDP比重达到2.8%左右，占全球出口比重接近10%，已经触及天花板，这意味着人民币升值的基础已经在发生改变。

　　2012年第1季度，受经济增速、信贷紧缩和限购政策等多重因素的作用，“量价齐跌”。具体而言，今年1～2月，从销售量上看，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%，商品房销售额4145亿元，同比下降20.9%，较2011年累计增速分别下降了18.9个百分点和19.9个百分点，累计增速更是由2009年以来的“正增长”转为“负增长”。2月份，70个大中城市房价环比和同比增长下降的城市都在显著增加。

　　然而，从2月份中、下旬开始，在刚性需求逐渐释放等因素的作用下，多个城市的房地产市场呈现“量涨价跌”的回暖苗头。数据显示，北京、上海、天津、重庆等多个城市的住宅成交面积出现回升，但销售价格持续回落。这符合政府的调控预期，同时也表明房地产市场正步入理性回归的调整阶段。

　　从资金来源看，2012年1～2月，房地产资金来源为1.4万亿元，累计同比增速16.2%，较2011年同期下降0.1个百分点。其中国内贷款为3116亿元，累计同比增长16.3%，较去年同期增加8.6个百分点，个人按揭贷款1296为亿元，同比增长1.2%。

　　研报认为，国内贷款和个人住房按揭贷款的小幅增长，一方面，受益于金融机构加大对保障性住房投资和首套住房需求的信贷支持，房地产企业资金链紧张局面有所缓解；另一方面，也佐证了房地产市场销售有所回暖，使得个人住房按揭贷款有所增长。

　　从房地产投资看，2012年1～2月房地产投资为5431亿元，累计增速27.8%，较2011年累计同比增速仅下降0.1个百分点，投资增速回落速度小于预期，其原因是：首先，房地产资金来源，尤其是国内贷款依然保持较好的增长，导致企业并未因资金困境而大幅度压缩投资；其次，保障房投资对商品性住房的投资替代作用正在显现，导致房地产投资依然保持较快增速。

　　黄志强表示，尽管房地产市场已步入“量涨价跌”的良性调整和自我修复阶段，但是，当前的房地产市场也出现了一些新问题，比如居民的首套普通住房需求受到一定程度影响。同时，房价仍然远超居民支付能力，住房供求结构性矛盾依然突出，引起房价非理性上涨的制度因素依然没有消除。

　　研报认为，2012年第2季度，随着“刚性需求”的进一步释放、政策面的暂时平缓、金融支持作用加强等多重因素的作用，房地产市场将由“量价齐跌”阶段转向“量涨价滞”或“量价微涨”阶段，房地产市场将进一步回暖。

　　首先，资金面紧张局面有所缓解，促使房地产的供应和需求都会有所放大；其次，2012年2月以来，金融机构加大了对刚性需求购房者的信贷支持力度，主要体现在提高了首套房贷优惠利率，因此，“刚性需求”必将进一步释放，房地产成交量必将有所放大；再者，由于成交量的放大，必将推动成交价格攀升，但是由于成交量主要来自刚性需求且成交量不是大幅攀升，因此价格可能只是微幅上升。第3季度后由于库存的集中释放，仍将进入“量价齐跌”的下行通道，也就是说2012年将保持震荡下行态势。

　　另外，研报指出，当前信贷规模总量偏低将造成工业生产和固定投资减少，宏观经济减速风险加大。为稳定增长，货币政策结构性调整的必要性显著增大。