南宁业内解剖住宅用地遇冷 后市将以平稳为主

　　从南宁市国土资源局早前所公布的南宁市2011年土地招拍挂出让计划可以看到，2011年度计划招拍挂出让用地面积约9208亩。其中工业用地面积约4284亩，经营性用地面积约4924亩，经营性用地中含住宅用地约2555亩。

　　然而，南宁上半年仅在5月底和6月中旬进行了两次土地拍卖，整体土地供应不到全年计划的三成，在供应量方面非常低调。下半年，土地供应出现回升，但工业用地与住宅用地的抢手程度堪称“冰火两重天”：一方面，是住宅用地遭到冷遇，另一方面，工业用地被屡屡拿下。原定于10月27日挂牌出让的GC2011-106地块因为无人报名参与竞拍而“流产”，这是继9月16日土地流拍之后，南宁再一次出现的土地流拍状况。此外，据国土资源局网的信息，南宁近期的供地数量，住宅用地更是少之又少，截至到10月，南宁土地市场的实际供应量尚未能达到全年计划供应量1/2，却在两个月之内连续出现两次土地流拍事件，不仅是南宁，全国各地住宅土地市场冷清的局面比比皆是，这是因为楼市调控政策导致的谨慎？还是因为对房地产住宅前景的信心不足？我们听听业内人士怎么说。

　　金旺角 (论坛)实业发展集团有限公司开发总监 吴强

　　近期，土地拍卖市场接连出现流拍，整体上看，工业、商业用地也比住宅用地的受欢迎度高，是宏观调控政策影响市场而出现的正常反应。一方面，在今年的调控政策收紧之前，不少开发商已经通过土地拍卖囤了地，政策收紧后，整体住宅市场的销售、购买都受到影响，加上银行相应出台的措施进一步加剧了贷款的困难，使得投资、投机型住宅的成交量锐减，数据显示，10月份比9月份的住宅成交量下滑了近四成，“金九银十”不复存在。

　　另一方面，由于住宅市场的压力明显增大，工业、商业用地成为很多企业转型的一种方式，结合整体市场的开发类型及资金流的风险，开发商转而青睐商业综合体项目，既是顺应市场的行为，也表现出部分企业对住宅市场前景的考量存在信心不足。从近期开盘项目的市场表现来看，购房者已经十分理性，加上可选择的房源很多，不会出现疯狂的“抢买”现象，反而是很多受限于政策的热钱，流向了非限购区域以及周边的钦、北、防等城市，促进了非限购区域的开发步伐。

　　从今年推出的新项目来看，几乎全是开发商以前通过拍卖拿下的土地，新增土地当年实现开工的可谓凤毛麟角。在市场压力下，土地作为房地产开发的“原材料”，其价格门槛应与市场和谐一致，今年南宁的住宅用地供应量减少，却很可能在明年迎来增量。因此，在今年的最后两个月，整体市场可能以顺销为主，在售项目应市推出的各种折扣优惠力度不减，但年底前出现火爆的可能性不高。

　　南宁宝资嘉总经理 陈伟

　　近两个月出现的土地流拍并非偶然，今年由于政策频频加压，南宁楼市的住宅销售压力也随之增大，土地市场也随之冷却下来，主要原因可分为几点：其一，开发商对后市的信心不足。新政调控出台后，开发商拿地更加谨慎，考虑到后期的开发和资金链等方面的问题，开发商不会再像此前那样使劲圈地，这是市场压力下或多或少都会出现的情况。其二，开发商的资金紧张。销售的不乐观使今年售出的房源减少，可收回的资金也随之紧缩，加上银行收紧银根、限制放贷等因素，开发商对资金的投入更加谨慎。其三，“跟风”效应。除了不看好拍卖地块的前景等因素，参加竞拍人数不足而导致的流拍也不在少数。即使有个别想拍地的企业，也可能因为其他企业无意竞拍而取消。

　　从政府的层面看，土地拍卖也是保证财政收入的重要环节，政府通过招、拍、挂不同用途的土地，同时发展多种产业，有利于各类产业的均衡发展。换言之，由于现阶段常规住宅销售不被看好，故而在工业、商业用地上有所侧重，也是情有可原的，部分开发商通过将资金转向风险相对较低的工业或商业产业，实现产业转型，并通过转化投资形式回笼资金。而且这类土地拍卖门槛也相对较低，企业可通过产业发展片区，吸引外资及外来务工人员，逐渐将周边配套完善起来，再通过片区发展带动其他产业发展，形成良性循环。

　　凤岭北某项目负责人

　　不少人认为，土地拍卖遇冷的原因可归结于开发商对后市预期的不“乐观”，但市场是变化的市场，土地拍卖的门槛与市场环境有关。不同的市场条件下，开发商的侧重点也会不同。

　　市场的发展不是笔直向前的，而是具有阶段性特点，并逐渐升级、成熟的过程。无论整体市场如何，无论在哪个市场阶段，都有卖得出去的房源。这说明产品的品质才是市场竞争力的。现阶段人们对产品的关注其实高于对土地的关注。相比起尚不能看到未来的土地，购房者更关心什么产品附加值高、性价比高，更值得购买，已有项目的开发商需要从市场角度、消费习惯、城市发展等方面去考虑，如何让产品更能为消费者所接受。