面积变小规划变更 买房警惕遇上“变形金刚”

　　如今，在买房置业中会遇到房屋面积、层高、规划配套等方面与最初看到的资料不符情况。产生这些现象的原因之一是购房者对于购房合同了解得不够全面，稍不小心就会掉进开发商设置的陷阱中。面对这些楼市中的“变形金刚”，购房者很有可能在经济上蒙受损失。

　　楼市变形之面积变小

　　变形过程：张先生预购了一套商品房，预售合同约定建筑面积为102平方米，套内建筑面积为81平方米。还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差，比例值低于3%时据实结算，超过3%时，买家可退房。交房后，张先生委托某房产测绘单位重新测量，发现总面积与约定一致，但套内建筑面积比合同约定少了4%。张先生要求退房，但开发商认为不存在违约。

　　专家点评：根据有关司法解释，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，若超过3%买房人可要求退房并主张返还已付购房款及利息。专家提醒说，在签订合同时应注意约定细节。因此建议买房人在签合同时，要把建筑面积与套内建筑面积都作约定。

　　楼市变形之规划变更

　　变形过程：李先生被广告吸引，来到某楼盘售楼处。售楼小姐指着模型介绍了该楼盘的宏伟规划，还重点介绍了一期和二期之间的一处景观。签约时，尽管李先生看到样本[消息 价格 户型 点评]合同中“广告宣传内容仅供参考”字样，但看到附件中有一期和二期的规划图，也就没多问，他买下了一套一期的房子。入住后不久，随着二期建设的推进，他和其他业主发现这处景观竟然变成了一幢楼房。于是，李先生与小区百余名业主共同将开发商告上法庭，要求将其恢复原状，但既成事实的东西无法改动。

　　专家点评：部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中，并就后期规划在合同中约定免责条款，或约定特别轻的违约责任，以获取较小的违约成本与小区规划变更间的差额利益。专家提醒说，把开发商的规划作为补充条款写入合同，建议买房人先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权，再查明小区规划是否已经过规划部门的审批；也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同，并在合同补充条款中约定较高违约金。

　　楼市变形之配套减配

　　变形过程：张女士看到某楼盘楼书的介绍：小区将设有1.5万平方米的高档会所，有室内游泳池等设施。张女士很喜欢，于是当场就买了房。不料会所建成后严重“缩水”，面积不足4000平方米，游泳池规模也很小。

　　专家点评：会所不是房产开发的必备设施，购房者一般也不能据此主张解除合同。许多购房者在签合同时往往只关注房屋情况，忘了约定配套设施等相关条款，导致纠纷不断。

　　专家提醒说，对配套设施的约定要明确详细的责任承担，建议业主在签预售合同时，把会所等相关的条款明确约定进合同，如会所的交付时间、所有权归属、服务功能、服务对象等，同时明确责任承担。

　　楼市变形之年限蒸发

　　变形过程：今年年初，李先生买下某烂尾楼续建工程楼盘，买之前他询问了该楼盘土地使用年限，售楼小姐说保证是70年。后来签预售合同时，他发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用期限为1993年至2052年，该房屋使用年限竟不到60年，李先生大呼上当。

　　专家点评：有许多买房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。时下大多开发商是直接从政府部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的。买房人买房后，对该房屋所享有的使用年限应为：原土地出让合同规定的土地使用年限减去开发商已使用的年限。专家提醒说，建议买房人在签约前，到相关部门就土地性质和房屋土地使用权的起始期限了解清楚。

　　楼市变形之发票缩水

　　变形过程：马先生和老伴在某小区购买了一套商品房。今年马先生从售楼处领取了购房发票和房产证，但他发现，发票上的金额比他实际缴纳的购房款少了3万多元。和马先生一样，许多业主也遇到了相同的问题，在一份统计表上，业主梁某少开购房发票20073元，欧某22020元……小区共有132名业主，如此算来，开发商有几百万的购房款没有纳税。一工作人员称，给业主们发放的购房发票金额确实都少于实际缴纳的购房款，这是业界的“潜规则”。

　　专家点评：这种行为不但损害了业主利益，也让国家税收受到损失。购房发票上的金额少于房产交易的实际价格，意味着开发商少交了部分税款。如果业主要转卖房产，就必须补交相应税款，为开发商的偷税漏税行为埋单。

　　楼市变形之层高变低

　　变形过程：某楼盘多位业主一起与开发商签订了预售合同，合同约定房屋层高为2.9米。交房后，有业主发现房屋质量保证书中注明的层高有的为2.8米，有的为2.9米。于是业主作了自测，结果发现高度为2.6米—2.62米不等。当业主们要求开发商承担违约责任时，开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。

　　专家点评：根据国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》的规定：普通住宅层高宜为2.80米。《住宅设计规范》是为了保证住宅设计符合适用、安全、卫生、经济等要求而制定的，不符合《住宅设计规范》中的强制性标准的商品房买受人可以拒绝交房。从法律上讲，合同首采文意主意（以写入合同的文字为准），所以仅仅以笔误为由不能影响违约事实。商品房层高与合同约定不符属于违约行为，须承担违约责任。如果业主没有约定开发商赔偿数额，法院只能从合理性角度出发，酌情确定赔偿数额，而这种赔偿数额一般低于业主的预期。专家提醒说，对待层高“缩水”要明确约定违约赔偿数额，建议买房人在合同中明确约定违约责任和违约赔偿数额。