库存速冻？这61幅地将决定未来南京楼市格局！

2017年进入最后一个月，不少楼盘加速抢跑，纷纷推出收官房源，不少暂未上车的买房人也在问我们，明年南京楼市是个什么情况，开发商拿的高价地会上市吗？

在今年南京土拍中，诞生了一个新名词，叫现房销售，说的直白点就是房子建到一定的层数、甚至是建好，才能出售，按照工程节奏来看的话，今年拿的地，可能较快得到明年下半年甚至是后年才能陆续上市。

南京楼市新的房荒期要到来了，这可能就是明年南京楼市的主基调之一，楼市的隐性库存大但显性库存小，简而言之就是，有很多待开发地块，但上市周期被拉长，所以隐性库存量大，但未来一年内能上市的不多，造成显性库存小。

据搜狐焦点南京站统计，截止目前，南京土拍场上已拍出61幅现房销售地块，分布在江宁、江北、城东、城南、城北、河西板块，也就是说，从现在开始的未来400天南京楼市格局的主要引导者就是这61幅地了。它们具体情况如何？今天我们就来分别看看。

江宁

两江板块一直是土地供应、楼盘供应的重点，而江宁现房销售地块最多，共有23幅。

具体来说：

禄口、九龙湖各6幅，这两个区域一个是作为南京新刚需的承载，一个是作为江宁改善的后备力量存在，而现房销售也让人对区域未来1年的供应略忧心。

方山3幅，东山、正方新城各2幅，同样数量不少，其中，绿地理想城的公寓部分已上市，住宅部分可能要到明年，而商办类的公寓是不受现房销售政策束缚的。

另外，横溪、淳化、江宁滨江、青龙山各1幅，其中，横溪楼盘美的雍翠园预计在明年上市，打造的是低密度的产品。

江北

江北现房销售地块有17幅，仅次于江宁，就各个区域来说：

江浦最多，有8幅现房销售地块，江北新区的光环让江浦变成最炙手可热的“斗兽场”，8幅地块中有4幅案名已定。

高新区和六合各有4幅现房销售地块，其中，高新的弘阳燕澜七缙住宅部分现房销售，目前公寓和商铺已率先拿出来售卖。桥北有1幅现房销售地块，为桥北较高价地块。

目前来看，其中的多数明年可能都上不了市。

城北

城北目前有8幅现房销售地块，而燕子矶区域有5幅，可谓是未来城北房源供应的主力军，而燕子矶这5幅地预计以高层产品为主，按照进度的话，可能得到后年才能上市。

尧化门目前储备的少有一个楼盘栖霞鲁能公馆已开工，不过上市时间暂不确定。而迈皋桥区域的两幅现房销售地块目前来看明年大概率也是上不了市的。

城南

城南共6幅现房销售地块，其中一半都是2万+地价地块。

铁心桥、南站、西善桥等几个区域都储备了现房销售地块，而目前这几个区域新房库存量并不大，明年区域房荒料将比较严重。

城东

城东紫金山一带开发已进入尾声，而未来出货较多的就在麒麟和汤山了。

这两个区域也是各储备了2幅现房销售地块，其中，汤山作为一个新崛起的板块，之前的楼市开发并不多。

仙林

仙林目前在售楼盘不多，其中还有不少是别墅产品。

融信G58地块是仙林较高价地块，楼面价逼近2.5万/平米，起点不低。而地铁小镇现下也只有一个新盘储备了，无奈是现房销售地块，估计得到明年下半年才能上市咯！

河西

河西板块内在售楼盘已然不多，住宅地块也没有太大动静，能率先上市的住宅可能是河西金茂府和正荣滨江紫阙了。河西北除恒盛金陵湾外，也没有其他在售楼盘，而G30地块应该会填补河西北房源空缺，但距离上市还是会有很长一段时间。

「限地价，拼现房」土拍模式，迅速成为南京开发商不得不接受的主流玩法，2017年启动，从某个层面上来说，房企在用真金白银为想要的地块“投票”，也是对相应区域的看好，当然，南京有一些区域，比如河西中、河西南，已有较长时间没有土地出让了，所以这个结论只能在一定程度上成立。

而南京楼市热点区域现房销售地块扎堆，它们上市周期被拉长，当然，从房企资金层面上来看，压力会比较大，不排除其中一些陆续在明年下半年上市，但更多的竞争集中点可能还是在2年后，但现下或将造成一定时间内各板块青黄不接的状态。

对购房者而言，现房销售的举措也会筛选掉一些不靠谱的小开发商，有资金有实力的开发商就会留下，可以安心做好产品，最后对消费者也是有利的。

对开发商而言，最明显的一点就是带来了资金压力。预售制度的执行是为了减轻房企资金压力，在预售时期，开发商就可以卖期房，快速回笼资金。反之，资金压力会变大，并且竞争会更激烈，因为购房者“所见即所得”，对于房子的衡量会更谨慎。

对于中小房企来说，现房销售使得行业门槛增高，对资金链紧绷、融资渠道有限的中小房企来说，没有定金、预付款以及按揭贷款，除了推出，就是与巨头合作，行业集中度会进一步提升。

在一线城市，现房销售已不鲜见，北京不少项目早已从期房过渡到现房；最后，实力房企的融资能力强，没有了购房者的预付款，也不会对资金造成太大影响，南京未来或许也会有这样一天……

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