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从玄武湖、到莫愁湖,再到仙林湖、莲花湖……就着一汪湖水,南京若干个湖居板块已崛起或正在崛起中。
今年,又有一个板块,以湖正名,一入市,便迅速瞄准2.5万/平房价这把交椅,它就是梅龙湖板块。它的“定海神针”即是梅龙湖,板块内楼盘均围绕其而建,传说,乾隆当年下江南时,在水库边上遇见了一位姓梅的女子,从此,此湖便被称为梅龙湖。
从荒芜的东焦水库到大牌云集的梅龙湖,这里究竟经历了什么?今天,我们试着从地价、房价、城建规划等角度为该板块把脉。
土拍场一战成名
梅龙湖板块,我们更熟悉的另一名称叫淳化,要不是有土地出让,恐怕很多人都不知道南京江宁还有这么一个地方,或者说,它的原生名更为人熟知。
梅龙湖原称东焦水库,位于江宁淳化街道(又称梅龙镇)以西,在方山板块的东面,占地面积540亩,是全街道排名前列大水系,是一条尚未开发的湖泊,是南京现在仅存的零开发湖,其水质达到了饮用水的标准,因此是重要的淡水湖供应源头之一。
(楼盘分布图)
在去年11月的土拍中,万科斥资14.9亿拿下淳化G67地块,楼面价11242元/平。紧接着,禹洲以8.8亿元拿下G71地块,楼面价13645元/平。
今年3月底的土拍中,紧靠梅龙湖板块“心脏”的G05地块,75轮竞价后达较高限价,经过摇号,最终被保利以总价8.05亿拿下,楼面价21612元/平。
今年7月7日,保利金地联合拿下G21地块,楼面地价16015元/平,该板块再添一新房企。
(淳化板块地价、房价对比)
在开发商拿地层面,梅龙湖板块可以说不弱于南京其他板块,初次亮相土拍场即是万元地,吸引万科、禹洲等大牌房企的围猎,随后又吸纳了保利、金地,开发商用高价地为这个板块奠定未来发展的基础。
而楼面价从万多到两万,淳化用了不到半年的时间,而这个板块也是因为土拍才进入购房者的视线。
但仅有高价地、品牌房企来造势,是略微单薄的,还需要有板块操盘手的城建规划动作,许这个板块以美好的、可期待的未来。
板块未来
梅龙湖板块到新街口的直线距离大概是18公里,可视为一个远郊板块,不过仙林湖也是一个远郊板块,但近年的发展却自成一体,书写了自己的传奇。随着南京城市进一步提升,主城区的分散,可能会使梅龙湖成为媲美仙林的第二个仙林湖板块。
2014年,南京规划局曾挂出《南京市江宁区淳化街道(淳化新市镇、土桥新市镇)总体规划》,总规划用地1933万方的淳化新市镇将打造打造“山水宜居宜业城”。
规划突出淳化山水和文化优势,塑造“梅龙湖畔、山水宜居宜业城”,构建“一心、两轴、三廊、四片”的空间结构。
功能定位为南京市生命科技产业与先进制造业基地,淳化镇域综合服务中心,配套完善、人居环境优越的宜居社区。
我查阅了《南京市江宁区淳化新市镇城市设计》(公众意见征询)土地利用规划图,该板块规划有20余幅宅地(含已出让的地块),另外还有数幅社区中心用地、零售商业用地,也就是说这个板块未来商业会进行扩充,商业中心、shopping mall不会少。
对于我们关心的教育问题,梅龙湖板块规划有幼托用地、小学用地、中学用地和九年一贯制学校,按照如今其他板块的开发模式,很有可能引进名校分校。不过这是几年前出具的规划,后续可能会有调整。
淳化第二学校刚刚进行了批前公示,位于南京市江宁区淳化街道淳化工业园五号路以南、工业园六号路以北,规划用地面积 35645.47 平,拟建5 轨 15 个班级规模的中学和 3 轨 18 个班级的小学。
今年6月6日,中交投资与中交基金、中交公规院、中交一公局、中交一航局、中交三航局组成的联合体中标南京市江宁区淳化新市镇建设PPP项目,总投资约88.2亿元。本项目是中交公司进入南京市场后在江宁区落地的排名前列个PPP项目。
内容包括征地拆迁、安置房建设、市政基础设施建设、公共配套设施建设及环境综合整治等,建设期4年,运营期6年,采取政府购买服务合作模式运作。
该项目将充分挖掘江宁文化特色,再现江宁悠久的历史文化载体,进一步提升城镇人口承载力,改善当地群众的生活环境。6年后在中交这个央企的开发后,淳化的基建配套、人民的生活环境或将有很大的变化。
说的更直白一点,这个板块交给中交打理了,而比淳化板块更近的青龙山板块,现在由中国金茂操盘,开发商企业的话语权和协调能力非常关键。
板块楼盘现状
如果说要用一个词来形容现在的淳化,我想用“大拆迁”最为贴切,所以整个板块给人一整“大工地”的既视感,走在路上,都能感受到拆迁带来的新旧交替感。
目前仅两家拓荒盘万科和昌金域东方、弘阳禹洲时光春晓在售,两家隔街而立,价格相差不大,“一出手”即瞄准2.5万/平板块这一房价门槛。
意向购买人群主要是大学城的老师,如药科大学,晓庄,金陵科技;江宁一带的学生,主要是大学城学生,来自药科大、工程学院、河海大学、南航等;南高齿,南瑞,中兴、华为等企业的从业人员及一些周边的居民,还有一部分是全南京瞄准2-2.5万/平的购房者,本地人比较少。
作为一个全新崛起的板块,两家楼盘客群一致、定位相似,竞争不可谓不激烈,值得注意的是,两家楼盘首开均有优惠。
万科和昌金域东方率先公开售楼处、弘阳禹洲时光春晓紧随其后;万科和昌金域东方抢先上市,弘阳禹洲时光春晓发飞机稿,规劝买房人再看看;待弘阳禹洲时光春晓拿销许即将首开,万科和昌金域东方马上又领一波销许,这场大战实在是激烈。
斗争激烈归激烈,两家楼盘对于板块的造势都非常积极。 两年前,就有开发商到梅龙湖看地,曾感慨,长沙的梅溪湖板块,能否复制到梅龙湖,毕竟都姓梅。
发展思考
梅龙湖板块如果要复刻仙林湖板块的成就,还有很多需要跟进的地方。
有思维缜密、推动力强的操盘手源源不断付出的努力,对于梅龙湖板块的定位、规划进行踏实的实践,勿让规划变鬼话。
其次,同一个区域,有地铁和没地铁大不同。板桥命运似乎来论证一个问题,到底地铁的作用有多重要!这一点非常重要,淳化板块还需要有明确的地铁规划,这是最重要的。
从位置上来看,淳化距离东山、百家湖都挺近,距离东山镇8公里,距离百家湖约10km,另外,宁杭高速淳化明年开通后,从淳化到主城的交通瓶颈被完全打通,淳化开车直上宁杭高速,15分钟即可到达主城,真正实现无缝对接。包括中山东路、双桥门立交的车流也有望因此得到分流。
第三,通过各种渠道,引入较好的名校分校、大型商业的引进同样重要,这点难度相信不是太大,但需要执行力。
第四,好的资源也别浪费,梅龙湖板块环境资源丰富,还有名胜古迹,如果可以有效的转化为周边居民的活动资源,那就是锦上添花了。
第五,多聚集品牌开发商为区域造势也是不可或缺的,如今各个楼盘就像为自己板块代言的明星一般,会炒作、会“上头条”,亦会带来更多的关注度。万科、禹洲已率先开拔,明后年,保利、金地的项目或将入市,或许该板块会有不一样的面貌!
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