南京
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句容、镇江、滁州、马鞍山……近来，有关这些城市的房子信息不断映入眼帘，而它们的频繁出动，也不是毫无准备，它们有个统一的名号，叫做“南京都市圈楼盘”。
再看看它们的造势，无一不是打着“南京XX一体化”的旗帜，宁镇扬一体化、宁滁一体化、宁马一体化，真是乱花渐欲迷人眼……
我制作了下面这幅《南京都市圈购房热力区域一览》图片，旨在为让大家更直观的感受到热点购房板块，接下来，我会逐一为大家分析一下各区域的情况。
（南京都市圈购房热力区域一览 搜狐焦点原创 转载请注明出处）
01
宁镇扬一体化
宁镇扬一体化可谓是近年来爆红的话题，到镇江、扬州、句容买房，也成了不少人的投资新选择，对接的主要是南京的仙林、禄口、湖熟、汤山等区域。
宁镇扬一体化的交通策略是颇具野心的，宁句城际、宁镇城际、扬马城际、扬马城际、南沿江铁路等规划大网已铺就，还有正在讨论中的2号线东延至镇江宝华，发展路径比较明晰。
大家最为关心的就是宁句城际的建设，这是一条沟通南京、句容的重要轨交线路。据南京地铁官方回复：S6号线已开展地质调查勘探工作，全线开工时间待工可获批后确定，力争年内动工。
（宁句城际线路图）
除了浩浩荡荡的宁句城际之外，其它线路同样非常具有雄心。
宁镇城际正开展方案研究，力争2017年列入《江苏省沿江城市群轨道交通规划》或《长三角城市群轨道交通规划》，完成项目前期工作，力争2018年开工。
在《宁镇一体化规划研究报告》中，建议加快扬马城际建设，力争东线过江方案提前至十三五开工。
南沿江铁路目前正在工可方案研究，力争2017年开工建设，总投资42.5亿。
南京S5号线其实就是宁扬城际，《宁镇一体化规划研究报告》建议调整S5号线，由经天路站引出，向东途经4号线仙林湖站向北，途经栖霞城际站、东阳街站，进入镇江。
民生方面，南京首先研究扩大公积金互贷模式和范围，未来南京市民的公积金有望在扬州、镇江等都市圈买房。今年9月，南京、镇江、扬州三地旅游一卡通（APP）发行。
目前最热点的置业区域即是句容，而较高地价是碧桂园摘得的宝华镇宝华大道东侧局部地块，楼面价达9541元/㎡。
宝华是南京人最熟知的区域，普通住宅房价在1.6万/平左右，房价比南京的一些远郊板块还要高出不少。
粗略一数，这里有20多家盘正在开发，多数主打小户型，主要吸引的是外溢的刚需及一些投资客。另外，依靠宝华山这个4A级风景区，也有不少别墅盘，例如新城源山、东原亲山、弘阳山卿等。
（句容房企势力图）
除了宝华外，近来，郭庄、开发区（含黄梅）和句容市区楼盘也频繁造势，价格相差不大，都在1.1-1.2万/平左右，不少大牌房企纷纷进驻。
02
宁滁一体化
滁州是仅次于镇江句容热度的另一个都市圈板块，对接的主要是南京的江北板块。
和宁镇扬一体化路径一致，宁滁一体化走的排名前列步也是关键性一步，即是交通步伐。
滁州打造南京江北半小时通勤圈，滁宁城轨连接京沪高铁滁州站与南京北站，是滁宁同城化的1号工程，目前滁州段前期工作基本完成，滁州争取安徽段今年年底开工，南京北站定于明年开工，未来，这条线在南京北站与3号线西延线对接。
（南京北站2018年开建）
宁天城际S8也迎来了二期消息，宁天城际已入选国家发改委排名前列批推介的PPP项目，安徽段全长21公里，作为政府和社会资本合作项目，需要60亿投资。
目前滁州最热点的置业区域即是来安的汊河、南谯区的乌衣镇，近来，城南板块也吸引了不少人关注，而滁州较高地价是华夏幸福拿下的来安汊河29号地块，楼面价6475元/平。
按照规划，汊河将发展成“新滁城融入长三角先行示范区、南京江北新区一体化发展区、科技创新与生态宜居新城”，区域内有雅居乐林语城、新江北孔雀城、明发北站新城等在售，房价在7500-8500元/平不等，预计较快在今年年底开始，金地、弘阳落子的新项目，会为这里带来更多的可能。
乌衣板块位于南谯区东南，现为区政府驻地，与南京江北接壤，竣工后的滁宁快速通道开工运行，与南京无缝对接，主要有富力乌衣水镇、恒大江北帝景等在售，精装房源均价不到7000元/平，还储备了碧桂园北岸世家、碧桂园晚亭印象等多盘。
位于南谯区的城南板块，是当前滁州的热点板块，各种配套均不错，高铁站就在附近，今年，正荣、弘阳、碧桂园等相继进驻城南板块，未来应该还会有更多品牌房企进驻。
03
宁马一体化
而宁马一体化也成为新晋的网红，分两条线对接南京，一条是和县对接南京的江北、一条是马鞍山市区对接南京的江宁滨江。
为推进宁马交通一体化，马鞍山在规划、政策、软件、高铁等方面积极与南京对接。
宁和城际预计今年底正式运营，一期东起南站，西至桥林，对于二期何时通往马鞍山和县，和县发改委表示已委托中铁四院开展预可研编制工作，且已进行了六轮修改，建设方案比选工作基本结束。
（宁和城际高价冲站）
目前和县区域有明发江湾新城、碧桂园如山湖城、长江熙岸孔雀城等主力项目在售，房价在6500-7500元/平不等。
二期主要建设江北新区宁和城际一期终点站黄里至和城的城际铁路，道路全长约30.76公里，投资估算约77亿。受交通量、融资渠道和马鞍山市规划布局限制，加之又是跨省的轨道交通，预计前期审批工作时间会相对较长。
另外一条线是马鞍山对接江宁滨江，目前，马鞍山连接南京公交线路的125路运行正常，今年9月推出的市民卡已经实现在南京刷卡乘公交。另外，马鞍山已规划了地铁1号线连接南京地铁8号线。
从楼盘来说，目前当涂县已吸引了明发、碧桂园等品牌房企进驻，房价主要在6000元/平左右，而在马鞍山市区，中南、朗诗等房企也接连落子，房价较高已经突破万元。
04
南京都市圈的机遇
南京都市圈包括南京、镇江、扬州、淮安、芜湖、马鞍山、滁州和宣城八市，是国内为数不多的跨省都市圈之一。以南京为核心、横跨苏皖两省的南京都市圈是长三角带动中西部地区发展的重要传导区域，在国家长江经济带发展战略中具有重要地位，如果发展的可观的话，未来相信会有更多蔚然大势的都市圈板块壮大起来。
根据规划，南京未来10-15年中，将会建成多条通往周边城市的城际轻轨，如从马群通往句容的宁句城际，从南京北站通往滁州市区的宁滁城际，从南站通往马鞍山和县的宁和城际……这些从都市圈通往南京主城的轻轨规划落实，对于区域发展将有很大促进作用。
当然，重中之重还是在于南京方面的实际行动，假使没有南京从“0”迈出的排名前列步，纵使滁州、马鞍山、句容、镇江吼破了嗓子，也只能是干着急。
总之，庄家是南京，整盘“交易”生杀大权还是在南京。
对于这些都市圈兴起的板块来说，规划搭架子易，填内核难；学校盖起来易，运营起来难；商业搭起来容易，活起来难。这些内核的生活配套都需精细化的招商运营能力，而且还是一个细水长流的漫长过程。
公共交通、商业、医疗、休闲娱乐是相互辅助的作用，缺一不可，不要过分迷恋规划，从实际操作层面上来说，还是有很多可以更改的空间。
曾几何时，三四线城市陷入去库存难的境遇，甚至有一些项目烂尾、开发商跑路，不过这一两年来，不少大牌房企纷纷布局都市圈，创造新的地王、带去新的产品、塑造新的房价体系，确实给市场不少冲击和期待。
但是还有一个基本面，是暂时不变的，那就是在都市圈投资的周期会比较长，我们需要做好长足打算。举个例子，我们在去不少都市圈楼盘踩盘时，置业顾问常会问，你是出租型投资需求还是换手型投资需求？想快进快出是不太可能的。
除了溢价力之外，变现能力一定是重要的考量因素，如果一套物业的变现能力不强，所谓市场价格自然也会打个折扣。无论是出售变现，还是出租收益，都要求这个区域的二手房市场流通是通畅的。
二手房不活跃，换手率低，流通差，就容易导致入手的房子砸在手里，或许区域房价会跟着市场大基本面水涨船高，但能变现部分的才是真金白银，无法变现的那都是数字而已。
最后，还是想提醒一句，无品牌开发商打造的批发市场类的商铺产品慎入，尤其是零散商铺，分割成10平方、20平方来出售的，这种我是不推荐的。
