宝华山5盘争霸！置业顾问包抄截客 这场仗怎么打

上周末,位于宝华山脚下的东原亲山正式公开,这也意味着,宝华山边的别墅楼盘竞争将越来越激烈。

目前,环宝华山的别墅新盘有5家,分别为新城源山、绿城桃李春风、金科观天下、东原亲山以及弘阳山卿。值得一提的是,金科观天下、弘阳山卿和东原亲山位置相邻,其产品类型也很相似,面对同样的客群,在目前的市场中,激烈竞争在所难免。

先放一张区位图,了解一下各家的地理位置。

占领重要高地!置业顾问+小蜜蜂包抄截客

为了了解这5家楼盘的较新消息,我们进行了一轮实探。

一般来说,楼市逛一圈,看看哪里小蜜蜂扎堆,基本就可以判断哪里开发量大,楼市竞争短兵相接。

这不,我们在宝华山走了一趟,不难发现,这几家楼盘的截客竞争已经进行到了白热化。

金科观天下二期售楼处位置紧邻马路,十几个置业顾问对路口形成包抄状态,这截客截的也太凶猛了~纵使在东原样板间公开的那一天也没放过,来一辆车就“攻陷”一辆。

(占领路口的置业顾问)

万水千山总是情,进来看看行不行!

时值中午,站了一上午的“小蜜蜂”靠着栏杆休息,惹眼的红色上衣可以引起行驶车辆的注意,他们分别来自金科和东原。

这几家楼盘,我们来看一下产品类型。

从上表中可以看出,目前环宝华山的5家别墅新盘的定位有一定的相似处,下面就来分析下这几家楼盘的具体差异:

从位置上来看,弘阳山卿、金科观天下和东原亲山三盘相邻。金科观天下靠近西部干线,整个项目狭长型分布;弘阳山卿位于半山之上,三面环山,靠近黄龙水库,临近隆昌寺;东原亲山就在宝华山国家森林公园的入口处附近,步行几分钟就能到,较金科更靠山。

驾车到这三盘的行驶路线一样,从新街口出发,沿着沪蓉高速、宝华大道,到达西部干线就是三盘所在处。

而绿城桃李春风和新城源山更靠近宝华山森林公园北门,绿城桃李春风在公园内部,新城源山紧邻312国道,交通更方便些。

从物业类型看,新城源山容积率约0.96,项目总体量约12.9万方,产品主要以联排、叠加别墅为主。

东原亲山项目容积率约1.1,是这5个别墅楼盘中容积率较高的,产品全部是叠加别墅。

绿城桃李春风容积率为0.5,规划了两层中式合院。

金科观天下一期已经售罄,二期容积率约在0.5上下,打造中式合院院墅。

弘阳山卿容积率为0.5,产品上有类独栋和叠拼两种,共有314套房。

户型面积上,弘阳山卿类独栋别墅面积120-130㎡,带挑高地下室;叠加别墅95-110㎡。类独栋和双拼每户都有院子,较大院落面积预计达到房屋建筑面积的2-3倍。另外,类独栋每户赠送挑高的地下室,有采光井,可隔成两层,地下室的空间可以被利用起来,算是项目的亮点之一。

金科观天下一期售罄,二期售楼处将于本月底公开,预计12月份加推。二期户型约100-300平,地上两层、地下一层,打造院墅产品,每户都有院子赠送,院子精装交付。

东原亲山共有4种户型,分别为中间户的上下叠,及边户的上下叠,户型面积约169-192平,毛坯交付。所有户型的得房率还可以,中间户上叠赠送阁楼以及大露台。

新城源山叠加别墅面积为128-156㎡、联排别墅户型面积为159-210m²。值得一提的是,项目联排户型首层层高约3.6米,户型占有一定的优势。

绿城桃李春风:户型面积约124-213㎡,前期加推单价约2.7万/平。

从面积段来看,弘阳山卿户型面积最小。其他4家户型主要集中在100-200平之间,目前释放的信息中,仅有金科观天下二期房源有300平的大户型。

另外,5家楼盘中仅有绿城桃李春风为精装交付,价格也是目前最贵的。

5盘争霸,开发商怎么说?

各盘节点相近、产品有着相似性,这么激烈的竞争下,如何打好这场营销战?今天,我和几位开发商聊到这问题,看看他们怎么说?

金科观天下的相关负责人表示,其实5家楼盘定位还是有不同的侧重点。目前的宝华市场也已经从原来的以投资为主的氛围过渡到了自住为主,宝华也已经真正成为了南京的“后花园”。客群也在慢慢改变,从以仙林为主,到覆盖全市,目前汤山的客户也有占比。

新城源山相关负责人告诉我,宝华天然的自然资源得到越来越多的开发商、购房者的认可。目前区域形成了良性竞争,这是一件好事,相信宝华别墅圈的发展会带动价格一起上涨。

宝华,这5点变化你要知道

看来,多数开发商对于宝华别墅还是很有信心的。那么,今年以来,宝华的别墅市场又有哪些新变化?

1、投资转变为自住,真正向南京“后花园”转变。

2、客群由原来的范城东扩展到全市,不乏鼓楼、秦淮、江宁的客户,区域认可度增高。

3、开发商逐鹿宝华,品牌增持效果明显。众多品牌开发商的开发,区域内别墅产品迭代速度快,发展可观,未来品质、价格、服务、发展等方面也会进一步提升。

4、从产品来看,特色元素增多,例如中式合院、高附赠户型等,都是从业主的居住角度去考虑。这样想来,未来愿意在宝华定居的人或许会越来越多。

5、宝华限购前后,区域发展有大动作,宁镇杨一体化提速,“人才引进”也会宝华吸纳了人才。

之前市场对于宝华的关注多在于限购后投资客被“驱逐”,不过,换一个角度来理解,限购更多的洗涤了宝华的投资属性,使居住价值得到重申,宝华的优势也凸显出来:一是,宝华的自然环境确实不错,二是其价格优势,小户型别墅、总价低,第三,区位优势和认知度的提升,这些都有助于形成自己的特色。

目前来看,这几家楼盘的抢客战将愈演愈烈,谁能拼成赢家,卖的好不好,还是要靠产品实力说话的。 

当然,我们也期待看到各种良性竞争,正所谓“逆水行舟不进则退”,楼盘之间的PK才能促进更好产品的出现,才能还买房人一个更好的买房环境。