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宝华变了!有开发商竟叫卖起特价房!

2017/10/11 09:21 来源: 搜狐焦点网 评论
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楼盘小批量上市

近期宝华楼市中有很多不能错过的大事件,或者说是值得玩味的境况。“在蛰伏中一点点试探”——这句话用来形容现在的宝华,非常恰当。

假期结束后,我们实地前往宝华探访,现在的宝华楼市究竟是什么样?下面这三个问题,细细去想一番,会对想在宝华投资的你有助益:

1、往年千套、数千套开盘的狂欢场面已经不复存在,现在开盘的,推盘体量从几十套到两、三百套不等,背后反映了什么?

2、宝华房价卖到2万了!确实如此!但市场反映如何?朗诗万都玲珑樾作为朗诗品牌输出卖高溢价的战略作品,市场接受度如何?

3、我们都知道宝华房子不少,沿着仙林大道,两侧都是房子、房子、还是房子,宝华楼市还有多少库存……很明显,各家存货都不少,买房人已经迟疑,宝华还能扛多久?

另外,宝华有楼盘开始吆喝特价房了,我似乎闻到空气中,不一样的味道……

一、小批量开盘,意欲何为?

首先来看看近期几家楼盘推盘情况,咦!宝华开发商不是都喜欢一下开个千把套房的么,现在怎么这么小家子气了呢?

6月24日,金科观天下加推132套叠加别墅房源;9月8日,碧桂园翡翠华府开盘,推出10、11两栋,约300余套房;9月27日,新城源山首开推出140套别墅房源,总价190-350万;

9月30日,朗诗万都玲珑樾加推15号楼,仅54套精装房。我查询到,项目此前领取了14、15、17、18号楼四栋楼的销许。

(朗诗万都玲珑樾销许)

另外,新湖仙林翠谷最快将于10、11月加推,预计仅30套房。

相较于去年,宝华今年的推盘量可真是急剧缩水。去年,诸如碧桂园仙林东郡、碧桂园大学印象、碧桂园翡翠华府等盘,多次推出千套房,且开盘售罄都是常事儿。

以碧桂园仙林东郡为例,去年4月30日,项目推出十几栋约1000多套,开盘现场吸引了近万人。

(碧桂园仙林东郡开盘现场)

从动辄千套的快速出货、到少量房源试水,宝华楼市的推盘量缩的不是一点点,背后的深意何在?客户少了,是最致命的。

二、推盘房源少了,销量呢?

说到销量,今年的宝华和去年的宝华真是比不了。

昨天,我来到了朗诗万都玲珑樾的售楼处,发现本次加推的房源均20500元/平,更有房源表价达到24200元/平,破宝华房价天花板。

附近碧桂园大学印象是1.5万的精装,万都在朗诗加身后卖出2.2万的价格,还是得到一定认可的。不过,他们领了4幢的销售许可,目前率先开盘的54套,仅有17套显示可售状态。

(朗诗万都玲珑樾销许表)

项目置业顾问表示,这个销售成绩还是比较满意的。

实探售楼处时,正值中午,还是有2、3组购房者正在了解,置业顾问直言:看得多、买的少。

碧桂园翡翠华府加推价格在14500-15500元/平,较前期降了1500-2500元/平,但是目前还有房子在卖。

相较于这几家,推盘较早的金科观天下目前无房在售,后期还将加推二期房源。

不难发现,宝华楼市的客户主要以南京以及在宁的外地人为主,购房者组成部分的固定加上区域限购,优质客户是越来越少。

(停在售楼处外的外地车)

三、压力山大!隐性库存攀升

目前多家开发商布局宝华,区域内楼盘数量持续增加。除了在售的老盘,还有几家尚未入市的纯新盘,如东原亲山、中天半山铭廷、弘阳山卿、百里峯景。

我们先来看看这几家的体量:

东原亲山项目为综合(商业、住宅、旅游)用地,占地面积67120平方米,计容建筑面积约为73832平。共规划340套纯叠加别墅,全部为4层叠加。

(东原亲山鸟瞰图)

弘阳山卿项目总建面约4万㎡(计容面积),累计分为3个地块,拟打造类独栋产品为主,辅以少量叠拼产品。

百里峯景总用地面积11.2万方,总建筑面积35.2万方。据了解百里峯景总户数约2500户,分三期开发销售,目前售楼处已建成。

中天半山铭廷规划有约77-142㎡的高层、洋房、叠墅、双拼等,其中叠墅40套、联排20套。

......

值得一提的是,这并不是所有的新盘!今年以来,碧桂园、招商、泰禾、金地等品牌房企争相入驻宝华,手中都持有大量未开发土地!细想一下,这些潜在的新房库存究竟有多大?宝华未来楼市去化真的是压力山大!

淡定or焦灼 宝华市场已转变

说了这么多,不难看出宝华的开发商、买房人心态和行为都在发生变化:

1、此前,多家开发商都表示句容9月23日限购到期后将有一段“空窗期”。9月19日,句容市政府宣布句容继续限购:

而开发商已从第一次限购后笃定到期后会放开,变成接受继续限购的事实,减少开盘量、持续修改入市节点都是最直观的表现。

中天半山铭廷表示,首开节点一直在推迟,目前收到的通知显示最快将于12月入市,该盘在双节长假期间几乎全员放假,对于到访客户也拒绝接待。

这也不是孤例。

2、楼盘国庆期间给置业顾问放假,实则买房人心态已经发生变化。

实探中我发现,中天半山铭廷、朗诗万都玲珑樾、四季金辉、京东紫晶等等楼盘都表示国庆期间的到访量不算多,都在几组到20组之间。

(空无一人的售楼处)

京东紫晶通过推出几套特价现房的方式来吸引客户,公寓一次性付29.9万,42平的户型,算下来单价仅七千出头。

金地、弘阳、新城、中天、招商、东原、泰禾等纷纷围猎宝华,再加上地王加持(8月底宝华新地王诞生,楼面价高达9541元/平),确实为区域带来新的炒作点,但是似乎还不够,起码对销量没有最直接的效用。

相比南京都市圈的滁州、马鞍山、和县,限购又失去价格优势,难道只能靠着离仙林近的优势继续走下去吗?总之,“寒冬”降临,就看谁能抗的久了。

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责任编辑:李晓璐  JN1904

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