宝华变了！有开发商竟叫卖起特价房！

近期宝华楼市中有很多不能错过的大事件，或者说是值得玩味的境况。“在蛰伏中一点点试探”——这句话用来形容现在的宝华，非常恰当。

假期结束后，我们实地前往宝华探访，现在的宝华楼市究竟是什么样？下面这三个问题，细细去想一番，会对想在宝华投资的你有助益：

1、往年千套、数千套开盘的狂欢场面已经不复存在，现在开盘的，推盘体量从几十套到两、三百套不等，背后反映了什么？

2、宝华房价卖到2万了！确实如此！但市场反映如何？朗诗万都玲珑樾作为朗诗品牌输出卖高溢价的战略作品，市场接受度如何？

3、我们都知道宝华房子不少，沿着仙林大道，两侧都是房子、房子、还是房子，宝华楼市还有多少库存……很明显，各家存货都不少，买房人已经迟疑，宝华还能扛多久？

另外，宝华有楼盘开始吆喝特价房了，我似乎闻到空气中，不一样的味道……

一、小批量开盘，意欲何为？

首先来看看近期几家楼盘推盘情况，咦！宝华开发商不是都喜欢一下开个千把套房的么，现在怎么这么小家子气了呢？

6月24日，金科观天下加推132套叠加别墅房源；9月8日，碧桂园翡翠华府开盘，推出10、11两栋，约300余套房；9月27日，新城源山首开推出140套别墅房源，总价190-350万；

9月30日，朗诗万都玲珑樾加推15号楼，仅54套精装房。我查询到，项目此前领取了14、15、17、18号楼四栋楼的销许。

（朗诗万都玲珑樾销许）

另外，新湖仙林翠谷较快将于10、11月加推，预计仅30套房。

相较于去年，宝华今年的推盘量可真是急剧缩水。去年，诸如碧桂园仙林东郡、碧桂园大学印象、碧桂园翡翠华府等盘，多次推出千套房，且开盘售罄都是常事儿。

以碧桂园仙林东郡为例，去年4月30日，项目推出十几栋约1000多套，开盘现场吸引了近万人。

（碧桂园仙林东郡开盘现场）

从动辄千套的快速出货、到少量房源试水，宝华楼市的推盘量缩的不是一点点，背后的深意何在？客户少了，是最致命的。

二、推盘房源少了，销量呢？

说到销量，今年的宝华和去年的宝华真是比不了。

昨天，我来到了朗诗万都玲珑樾的售楼处，发现本次加推的房源均20500元/平，更有房源表价达到24200元/平，破宝华房价天花板。

附近碧桂园大学印象是1.5万的精装，万都在朗诗加身后卖出2.2万的价格，还是得到一定认可的。不过，他们领了4幢的销售许可，目前率先开盘的54套，仅有17套显示可售状态。

（朗诗万都玲珑樾销许表）

项目置业顾问表示，这个销售成绩还是比较满意的。

实探售楼处时，正值中午，还是有2、3组购房者正在了解，置业顾问直言：看得多、买的少。

碧桂园翡翠华府加推价格在14500-15500元/平，较前期降了1500-2500元/平，但是目前还有房子在卖。

相较于这几家，推盘较早的金科观天下目前无房在售，后期还将加推二期房源。

不难发现，宝华楼市的客户主要以南京以及在宁的外地人为主，购房者组成部分的固定加上区域限购，优质客户是越来越少。

（停在售楼处外的外地车）

三、压力山大！隐性库存攀升

目前多家开发商布局宝华，区域内楼盘数量持续增加。除了在售的老盘，还有几家尚未入市的纯新盘，如东原亲山、中天半山铭廷、弘阳山卿、百里峯景。

我们先来看看这几家的体量：

东原亲山项目为综合（商业、住宅、旅游）用地，占地面积67120平方米，计容建筑面积约为73832平。共规划340套纯叠加别墅，全部为4层叠加。

（东原亲山鸟瞰图）

弘阳山卿项目总建面约4万㎡（计容面积），累计分为3个地块，拟打造类独栋产品为主，辅以少量叠拼产品。

百里峯景总用地面积11.2万方，总建筑面积35.2万方。据了解百里峯景总户数约2500户，分三期开发销售，目前售楼处已建成。

中天半山铭廷规划有约77-142㎡的高层、洋房、叠墅、双拼等，其中叠墅40套、联排20套。

......

值得一提的是，这并不是所有的新盘！今年以来，碧桂园、招商、泰禾、金地等品牌房企争相入驻宝华，手中都持有大量未开发土地！细想一下，这些潜在的新房库存究竟有多大？宝华未来楼市去化真的是压力山大！

淡定or焦灼 宝华市场已转变

说了这么多，不难看出宝华的开发商、买房人心态和行为都在发生变化：

1、此前，多家开发商都表示句容9月23日限购到期后将有一段“空窗期”。9月19日，句容市政府宣布句容继续限购：

而开发商已从排名前列次限购后笃定到期后会放开，变成接受继续限购的事实，减少开盘量、持续修改入市节点都是最直观的表现。

中天半山铭廷表示，首开节点一直在推迟，目前收到的通知显示较快将于12月入市，该盘在双节长假期间几乎全员放假，对于到访客户也拒绝接待。

这也不是孤例。

2、楼盘国庆期间给置业顾问放假，实则买房人心态已经发生变化。

实探中我发现，中天半山铭廷、朗诗万都玲珑樾、四季金辉、京东紫晶等等楼盘都表示国庆期间的到访量不算多，都在几组到20组之间。

（空无一人的售楼处）

京东紫晶通过推出几套特价现房的方式来吸引客户，公寓一次性付29.9万，42平的户型，算下来单价仅七千出头。

金地、弘阳、新城、中天、招商、东原、泰禾等纷纷围猎宝华，再加上地王加持（8月底宝华新地王诞生，楼面价高达9541元/平），确实为区域带来新的炒作点，但是似乎还不够，起码对销量没有最直接的效用。

相比南京都市圈的滁州、马鞍山、和县，限购又失去价格优势，难道只能靠着离仙林近的优势继续走下去吗？总之，“寒冬”降临，就看谁能抗的久了。

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