没想到！南京50家公寓超9成都涨过价？

最近，40年产权公寓项目噱头不少，我们统计发现，过去1年来，南京市面上50家主力公寓盘有超过9成涨过价，有的涨价幅度还挺大，达到7000元/平，马上就有10家楼盘带着新房源上市，加入公寓混战中……

公寓盘销许普遍很高，究竟是为何？另外，有些公寓真的情况有点惨，房子不多，6、7年过去还在卖……

过去1年，超9成公寓涨过价

据搜狐焦点南京站统计，南京主城八区（不含溧水、高淳、六合）在售的主力公寓盘至少有50家。

其中，江北的在售公寓项目最多，河西、江宁、城南、城东板块紧随其后，仙林、城北、城中目前项目并不多，但有一些项目卖了数年，似有“过气”之感。

（南京50家公寓盘去年今年房价对比及较新销售动态）

以往我们常说公寓库存多、难涨价，不过，通过统计我们发现，南京9成以上的公寓在过去的1年来报价都上涨了，少的有1000元/平的上涨金额，多的达到7000元/平，河西南的海峡城、升龙汇金中心，江北的弘阳时代中心、城东的苏宁嘉悦等都涨价了数千元每平。

当然，部分热门楼盘系今年首开，故而房价暂时没有出现变化，如星悦城、绿地理想城、弘阳燕澜七缙等。

别着急，马上还有10家楼盘加入公寓混战，它们能逆袭吗？具体看下图↓↓↓

销许价惊为天人 实际售价……

城北的中海桃源里日前首领193套房的销许，销许均价5万元/㎡，这一则消息，让大家惊诧，天哪！城北卖5万元/㎡？限价解除？别慌张！据了解，这是40年产权的公寓，实际售价预计在3.5万/平左右。

（中海桃源里公寓销许）

而江北高新区的星悦城此前也领取了160套公寓的销许，销许均价28000元/平，据了解，实际开盘均价预计在17000元/平左右。

（星悦城销许）

再举个例子，城东的中垠紫金观邸在售成品公寓，折后均价在22000元/平左右，而该房源的销许均价在40000元/平。

业内人士分析，公寓等商业类项目一般销许价都会比较高，后期开发商会打折、给优惠，实际售价会低于销许价。

在南京调控的模式下，很多楼盘长时间领不到销许，已开始转战公寓，有消息称，此前中海方面表示想在3个月内全清盘，然而因迟迟领不到销许，先推公寓产品。

除了上面提到的中海桃源里外，江北高新的弘阳燕澜七缙、江宁正方新城的绿地理想城两盘的住宅部分都要求现房销售，而目前都是率先推出公寓。

有些区域很火爆，有些就……

不过，南京公寓项目冷热不均的现象非常明显，主要表现在：

1、区域分化加剧，江北、河西、城南公寓表现不错，但江宁、城东、城中部分公寓去化周期漫长；

2、楼盘分化加剧，即便是处于同一区域，各家楼盘的成绩也泾渭分明，有一些楼盘已经卖了多年……

我们不妨挑出几个重点区域来看一下。

江北

江北公寓主力已转移到高新区，高新板块一直是刚需的主战场，邻近地铁站的小公寓受欢迎。星火路地铁站附近的星悦城，首开500余套房当天去化完毕，不少人一次性购置几套。

附近租金如何呢？我们以同区域的艾菲国际为例，月租金在2300-2500元左右，租金较为可观。

河西

河西南已有近半年没有加推住宅，公寓市场却相当活跃。金地中心菁华、海峡城、升龙汇金中心有公寓或即将加推公寓。

河西南的租金如何？我查看海峡城、五矿崇文金城的租金，100平房源租金在5000元/月左右，租金还是很高的。

值得注意的是，非常低调的江心洲富人岛也有楼盘将推公寓，这就是升龙公园道。【推荐阅读：劲爆！江心洲21个月未开盘，下个月竟有神秘房源加推？不过……】

城南

近两年，南京商业版图不断扩大，城南为突出代表，两大区域成公寓集群的所在地，一是以南站为中心的公寓集群，二是以软件谷为中心的辐射区域。

南站不少地块在出让时都带有公寓属性的产品，区域内包括万科、保利、复地、绿地等都有公寓体量，万科星荟等产品关注度也较高。

租金情况也不错，像万科的公寓单室套能租到3500元/平左右。

不过，江宁、城东的一些项目境况就real不佳了，甚至熬成了现房来卖：

汤山的两个楼盘，汤城汇和汤城东郡广场，卖得“惨不忍睹”。汤城汇2011年就开始销售了，1056套房子卖了好几年了，还没卖完……

汤城东郡广场目前在售现房公寓，销许是2012年领的。

还有江宁滨江的宝驰景秀苑，2015年领销许的，到现在还有70套房可售。

商业投资水很深，公寓虽然总价较低，不限购、不限贷，但不少是坑，建议要考虑清楚，审慎把控才是。

公寓转手费用太高↓↓↓

卖方需要缴纳的税费：

1、营业税：按成交额的5.55%缴纳；

2、个人所得税：按差额（现交易价格-原购房价格）的20%缴纳；

3、土地增值税：按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%。

其它还有一些税费，但金额较小。

买方需要缴纳的税费：

1、契税：一般按购房总价的3%缴纳；

2、印花税：按购房总价的0.05%缴纳；

3、交易费：按11元/㎡缴纳；

4、其它还有一些税费，但数额较小。

一圈算下来，你都会放弃去卖它，最后只能去靠租金养公寓，而南京不少之前规划已经批了的公寓项目存在商改住、办公和住混搭的局面，不少开发商并不具备后续运营公寓的实力，未来这些公寓出租收益不乐观可以预见。