南京
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近期，楼市曝光率最高的信息便是,麒麟老地王京奥港未来墅的售价!
据开发商透露,首开均价25000-27000元/平,而开发商当时的拿地价为22353元/平,放风价4万→3万5→3万→2万6,鬼知道它经历了神马?
不由得深思了一番,已经主动选择“割肉”上市,这只是南京35幅2万+地块中的其中1幅,其它34幅目前是个什么状态呢?
南京已有35幅楼面价2万+地块
截至8月30日,南京共造就了35幅2万+地块,分布在河西、城北、城南、仙林、城东、江北、江宁等板块,时间跨度从2015年到2017年,其中,2016年最多,达到23幅。
从区域上来看,江北最多,达到9幅,其中的8幅都非常密集,地理位置非常靠近,河西一共8幅,仅次于江北,另外,城北6幅,城南4幅、仙林江宁各3幅,城东2幅。
当然,有一些综合体地块住宅实际地价超2万/平的,如招商中华门G98地块,及多幅竞建保障房面积的地地块(实际成交楼面价超2万/平)我今天暂时没有统计在内。
在这35地块中,已出规划(含已在售和卖完的)的有30幅,绝大多数高价地步伐都往前挪了挪,当然,出规划不代表就会马上上市。
房企拿到土地的第一步当然是对地块的设计,这就像是做一道数学题一样,你要通过不断的计算来达到价值的最大化,但其实并不是每一幅高价地都适合做豪宅。(最终还得靠买房人来买单的呦)
今年可能会上市的(只是可能,具体不好说,保守估计的话没几个能上市):
1、麒麟京奥港未来墅已到了销售节点,2.2万+的地价卖25000-27000元/平,开发商表示“很心疼”。
2、江北保利云禧规划24栋住宅,为叠加和小高层产品,可能下半年首开,放风价超河西南。
3、鼓楼滨江中海桃源里共有6栋住宅和1栋公寓,主力户型140-195㎡,两梯两户,交付标准未定,如果因为限价最终改毛坯销售,那是比较遗憾的。
4、当代万国府ΜΟΜΛ是230-290㎡的大平层,更顶级的改善产品,精装交付,据说1300万起步,也就是说要卖到6万/㎡。
而从出规划的产品来看,也存在不少重合,譬如这些词汇——大平层、精装标准高、高端、科技住宅、低密度……
化解高价地!国土局玩破功大法
前面也提到,2万+地块多是去年产生的,这也契合了楼市的火爆态势,但如今,2万+地块生长速度明显缓慢,这得益于国土局的“手段”——达最高限价后不再摇号,而是竞建保障房建设面积/租赁住房面积,巧妙化解高地价。
另外,很重要的一点,南京规定,对于土地竞拍中溢价超过45%以上的保障房建设资金,不计入楼盘房价准许成本。也就是说,房企你高价拿地可以,但是物价局不会认可你这部分成本。
《南京市住房租赁试点工作方案》要求,出让面积超5万平的部分新增住宅用地出让时,将配建5%保障性住房(含租赁性住房)纳入出让合同,建成后与出让用地竞价达到最高限价后竞建的保障房(含租赁性住房)一并无偿移交给政府。
南京已有12幅已出让地块需要配建保障房面积,像金隅G20地块、世茂江浦G24地块、五矿江浦G25地块、佳兆业燕子矶G34地块等刨除无偿配建的保障房面积外,实际楼面地价已超2万。
8月19日,南京租赁新政发布的第二天,南京国土局挂出8幅地块。其中城南铁心桥G43地块为首次采取竞报自持商品住宅面积,这对于南京来说也是首次。
地价还是风向标吗?NO!
曾经包括现在,一段不短的时间内,地价在南京楼市中起着至关重要的作用:地价涨→房价涨→地价上涨→房价上涨→地价涨,这样一个逻辑在运转。
但政策的真面目似乎并不是如上面公式这般简单粗暴。开发商想拿地可以,竞争保障房/租赁房,在你同一个小区内建,但是这部分成本我不会认你的,你只能自己想办法。市场经济时代,不会有政策规定,你2万拿的地就必须要卖4万、5万。
南京市物价局服务价格处处长王阳曾表示,物价部门在相关的高地价项目备案时会参考周边同档次、同类型楼盘的价格,根据房地产市场供需情况,以及南京的经济发展水平及居民收入增长情况,综合考虑。如果明显超出,将对其约谈,并开展成本调查。
换句话说,开发商即使花了大价钱,花“血本”拍了个高价地,也不能随意乱要价,最终的定价还是必须与周边的楼盘相当,如果报价高得让南京市民承受不起,那么高价也报不上去。
所以,也就出现了前面我们说的高价地多数都在按兵不动的状态,如今拿了高价地的民企,不少日子并不好过,未来如何?我想难以预测,难保麒麟老地王的现象不在其他项目上重现。
当然也有不少项目选择积极面对,比如找到房企联合开发,分摊风险,譬如找到“靠山”……
