郁亮披露万科五大业务分类 房地产收入占比下降

本报记者 张晓玲 周智宇 实习生 黄昱 深圳报道

经历了股权之争的万科,各项业务正在发力。

在“城市配套服务商”战略之上,借力资本运作,万科在新业务领域不断深入,商业地产、物流地产、长租公寓等处于行业先进地位。

在8月25日的中期业绩发布会上,万科董事会主席、首席执行官郁亮直言,“过去两年万科上太多头条了”,希望能够做好业务,“先耕耘再问收获。”

财报显示,在万科上半年的营业收入中,房地产业务明显下降,物业管理和其他业务的占比开始上升。说明公司转型有了一定收获。

郁亮再次展示了万科对转型的较新观点。他披露,万科旗下业务共分为五类,包括传统业务和创新业务。

郁亮表示,对公司新业务不会去“计划”,而是用自然生长的方式来考虑,新业务看上去很好,但是不去尝试也不会知道风险 。

房地产收入占比下降

在郁亮的分类中,房地产开发和物业管理属于核心业务。他表示,未来十年内核心业务仍将占最重要的位置。

但从万科2017年中期财报来看,房地产开发板块的业务收入却在下降。其房地产收入655亿元,同比减少9.6%;物业服务收入30亿元,同比增加69.9%;其他业务则收入12.9亿元,增幅达136%。

这也是2014年上半年之后,万科房地产收入同比首次出现下降,其他业务收入则出现了罕有的大幅增长。

对于这个问题,万科董秘朱旭表示,营业收入的降低主要在于上半年竣工面积减少。上半年万科实际新开工面积与去年同期基本持平,为1656万平方米,但实际竣工面积为636.5万平方米,同比减少9.4%,占全年竣工计划的26%。

万科的交楼计划影响到了房地产收入。郁亮表示,上一季度交的房容易大量回潮,使得万科在南方地区会回避上半年交房,通常下半年交楼安排多一点,有节奏地完成全年计划。朱旭指出,全年竣工面积预计将与年初计划基本持平,全年结算规模依然有保障。

收入减少并未影响到万科净利润的增长。期内,万科归属上市公司股东的净利润为73亿元,同比增长36.5%;毛利率为25.26%,同比增长7.35个百分点。

从资金层面看,房企“现金为王”已成常态,而万科对于财务风险也更加重视。截至6月底,万科持有货币资金1075.6亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和501.4亿元,净负债率仅19.61%,保持行业低位。

郁亮表示,“万科不到20%的净负债率,保持在行业低位,可进可出。”

此外,面对上半年竞争激烈的土地市场,万科确保以合理价格补充项目资源,“坚决不拿地王”。朱旭表示,“万科积极拓展合作、股权收购、代建等多元化的投资渠道,共获取新项目79个,总规划建筑面积1559.8万平方米,权益规划建筑面积983.8万平方米”,这可满足未来两年以上的开发水平。

按建筑面积计算,新增项目中64.7%通过合作方式获取;按投资金额计算,91.9%位于一二线城市。

7月份万科又新增12个项目,总建筑面积为744.9万平方米,权益规划面积579.3万平方米。其中,通过收购广信资产包获取的土地储备有211万平方米,位于越秀、荔湾等广州市核心区域。

朱旭指出,广信资产包中的土地由于历史悠久,涉及的战略比较复杂,未来也将通过合作的方式开发。

在中期会上朱旭表示,公司会深耕城市群的发展,积极促进销售回款,推进库存去化,保障现金流安全。

新五大业务冲击万亿

自2011年提出“城市运营商”战略后,万科提出过数次业务分类。从最初的住宅+商业,到住宅+商业+产业地产,再到现在的五大业务分类,都体现了万科的探索。

核心业务之外,优势业务包括商业开发和运营、物流地产,拓展业务包括冰雪度假、长租公寓,摸索业务包括养老、教育,潜力业务包括轨道物业。

在这些新业务中,万科在物业、商业地产、物流地产、长租公寓等领域已处于行业先进地位。

朱旭介绍,万科物业正在为华为、京东提供服务,算上万科自家的大梅沙中心,总共替4家世界500强提供企业总部的物业服务。

在商业地产方面,2016年万科收购全国第三大商业管理集团印力,发展迅速,截至2017年6月底,万科持有及管理的商业物业面积超过850万平方米。

近期最引人注目的新业务当属物流地产。7月14日,万科联合厚朴等组成财团竞购新加坡物流巨头普洛斯,万科占股21.4%成为排名前列大股东,借此一举成为国内物流地产老大。

华创证券认为,普洛斯所擅长的“前端开发+后端基金”闭环模式可实现重资产业务轻资产化运营,对万科的物流地产、商业地产,甚至产业地产将大有帮助。

财报显示,截至8月24日,万科物流地产业务累计获取32个项目,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)256万平方米;另已签约锁定项目总计35个,总建筑面积250万平方米。

如今,长租公寓正处在风口,万科从2014年开始探索,并于2016年推出集中式长租公寓品牌“泊寓”。

截至6月底,泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。

郁亮透露,泊寓明年将达到15万间,未来会成为国内重要的长租公寓品牌商。

“轨道+物业”模式一直以来都是万科的发展战略,深铁成为万科的基石股东,将助力其在轨道物业上的扩张,潜力十足。

郁亮表示,轨道物业,不只是跟地铁,还包括高铁和轻轨,和比亚迪云轨业务也在合作。

海通证券指出,作为行业龙头,万科在2017年加速发展,销售或将冲击5000亿,“轨道+物业”模式也将打开万科估值提升空间。

这些新业务有助于万科万亿大目标的实现。在6月底的股东大会上,郁亮说,万科未来要达到万亿级别,在每个新领域能做到有影响力;“万亿”不仅是市值憧憬,更是服务于城市、生态的标准。