南京
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近期,和住宅市场比较低调(推盘低调、价格低调)相比,一批公寓盘正在骚动,但,公寓背后的真相,你真的不能错过。
一大波小公寓尝鲜入市
和住宅市场的“冷静到尘埃”的气氛相比,公寓市场最近可是话题十足,而且誓要撑起楼市半边天了!接下来,来自江宁、江北和城南、城东、城北等板块将密集上市一批公寓房源!
看产品:4.8米挑高公寓纷至沓来,星悦城、弘阳燕澜七缙、保利堂悦翡翠公馆、中骏六号街区等将陆续上市这一产品,让人看得是眼花缭乱……
看面积:星悦城最小25平、弘阳燕澜七缙28平、云树公馆32平、紫悦广场37平、绿地理想城25平、银城一方山30平……将袖珍户型进行到底!很明显,是想把总价做低做低再做低……
看位置:近身肉搏,譬如星悦城、弘阳燕澜七缙距离很近,绿地理想城、中骏六号街区距离上也差不太远,中粮祥云和银城一方山同样如此。
南京公寓真相直击
数据统计显示,今年上半年南京共成交7821套公寓,总成交金额近69.5亿,成交量同比去年上涨1倍。
今年的公寓产品的确比往年更“吃香”,主要有以下几个方面的原因:
一、住宅被限购,投资热度向公寓市场传导;
二、住宅价格高,公寓价格表现则较平稳,一般价格只有住宅的5-7折;
三、政府接二连三出台的政策将公寓拉回规范的通道。
(1)3月10日,南京发布《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》,规定商业办公类建筑不得按单元式或住宅套型设计。
(2)5月26日晚间,南京出台新政:从今年7月1日起,南京酒店式公寓限高3.6米,超限要加算面积。同时严厉遏制利用飘窗、阳台、檐廊、挑廊等偷面积的行为。
But,你以为面积小、单价低、总价低,公寓就一定能笑傲风云了?Oh,no,南京公寓市场,没你想的那么简单!
第一,公寓整体库存大,据我们统计,南京市场上目前有40家楼盘在售公寓,价格虽然参差不齐,但整体价位都不高,市场接受度仍有限。
除了在售的,还有十多家即将新鲜上市的,也就是说南京未来有5、60家公寓盘在售,而南京主力在售的住宅盘也不过百余家。
第二,公寓去化也不尽如人意,这也导致不少板块的公寓盘一卖就是数年。
以仙林某公寓为例,我在南京网上房地产数据上看到,该项目在去年2月一次性领到了791套房源的销许,1年半的销售期过后,仅成交31%。(还有更多实例,大家可以上网房查验一下)
第三,公寓都想涨价,但能涨的上来的毕竟是少数,同样,对于买房人来说,买公寓是为了租金,即便房价上涨了,意义也不是那么大。
第四,南京不少开发商坦言公寓难卖,因而CALL客是最为疯狂的,不少楼盘都安排一众兼职人员疯狂打电话,ps,各位可以在评论区留言你经常接到哪些公寓盘的电话,譬如河西南,譬如江北,譬如江宁,欢迎举例。
投资公寓 这些必看
其实,在上海、深圳,很多地方的公寓项目卖的比住宅都贵,但仍然有不少人去争相购买,但南京公寓却是房企“难以言说的痛”。
南京的不少板块在尚未有效形成商业集聚、产业集聚和人群集聚时,就“大干快上”盲目规划大量商业地产项目,在自身无任何现有支撑的情况下,就集中释放大量公寓入市。这些公寓盘往往是急吼吼上马,开发商的开发水准参差不齐。
南京不少公寓盘的产品规划混乱,定位重叠。往往在同一个项目,不乏有精装修和毛坯同时销售,托管包租和散售自营同时存在的现象,创新性的产品力更是无从谈起。
而且很多公寓前身是写字楼,却被大量分割成类住宅形态的通廊式小户型公寓、SOHO,LOFT,面对中小投资客销售,以快速跑量的形式回笼资金。于是就出现以产业和办公的名义盖写字楼,最后却变成酒店式公寓入市销售。开发商一窝蜂改用途的结果,使得南京公寓市场存量较高,同类型产品过剩。
不过这一局面未来会得到改善,毕竟政策已经为后续的公寓项目戴上紧箍咒。
作为资产配置的话,投资一套公寓也是不错的选择,但每个区域的市场基本就这么大,除非这个区域今后有翻天覆地的大发展,否则租房市场基本是额定的蛋糕。
我总结了三种公寓月租金的对比,未必是投资少的就一定回报高哦!
