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解读王健林的轻资产战略:用别人的钱投资万达广场

2017/07/26 09:07 来源: 国际金融报 评论
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在卖掉13个文旅城、77家酒店资产后,万达又要出售核心资产——万达广场?

7月25日一早,有关“王健林卖掉万达广场,朱孟依接盘”的消息开始在网上流传。

在卖掉13个文旅城、77家酒店资产后,万达又要出售核心资产——万达广场?

《国际金融报》记者通过查询工商资料发现,南昌西湖万达广场和江苏盐城万达广场已悄然易主。其中,南昌西湖万达广场的接盘者为珠江人寿。而大约五年前成立的珠江人寿,通过持股者,确实与合生创展(0754.HK)董事局主席朱孟依有一些关联。

受上述消息影响,在港上市的万达酒店发展早盘出现大幅上涨,最高涨幅达到12.5%,随后涨幅有所回落,截至收盘,万达酒店发展报0.79港元,涨幅9.72%。

万达回应抛售一说

这次进入大众视野的是南昌万达广场和盐城万达广场。

工商信息显示,南昌西湖万达广场、盐城万达广场两家公司法定代表人均在今年发生变更。

据公开信息,7月5日,万达商业将南昌西湖万达广场卖给了珠江人寿;4月17日,将盐城万达广场的全部股权卖给了中信信托。

根据公开信息,南昌万达广场总投资30亿元,盐城万达广场总投资达60亿元。这两家已在今年年中开业运营,正式进入收租阶段。

针对目前“变卖万达广场”的消息,万达官方随后做出澄清。

对此,万达集团7月25日紧急发布声明:今天有媒体报道,所谓万达变卖南昌西湖万达广场纯粹是误读,这是万达广场轻资产战略的一部分,南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目。

今日,万达集团相关人士回应本报称。万达广场轻资产战略早在2015年4月,王健林在深交所的一次演讲中首次提出:万达到了要靠品牌赚钱的时候。

珠江人寿确认“接盘”

记者从珠江人寿官网了解到,除了买下南昌西湖万达广场之外,在珠江人寿公布的“非保险子公司基本情况列表”中,大同万达房地产开发有限公司和四川崇州万达广场置业有限公司两处万达资产,确实也在珠江人寿名下,持股比例均为100%,每家公司注册资本均为1000万元。

工商信息显示,大同万达房地产开发有限公司、南昌西湖万达广场投资有限公司和崇州万达广场置业有限公司依次于2017年7月3日、7月5日和7月11日发生了信息变更,单一股东由“大连万达商业地产股份有限公司”变更为“珠江人寿保险股份有限公司”,法人均由“齐界”变更为“汪利”,董监高人员也全面“换血”。

一位不愿透露姓名的保险业内人士在接受《国际金融报》记者采访时表示,“珠江人寿大规模接盘的可能性不大,之所以接手这三处万达广场物业,主要原因在于万达商业地产这块一直是盈利的,也符合保险公司配置长期优质资产的条件。但珠江人寿看好这三个项目并不是短期内的决定,应该是此前就谈好的。”

那么,买方珠江人寿又是什么来头?

记者查询获悉,珠江人寿成立于2012年,由广东珠江投资控股、广东金融控股、广东新南方集团、广东韩建投资、广东粤财信托持有。

其中,珠江投资、新南方集团和韩建投资的法人代表分别是朱一航、朱拉伊和朱伟航。他们都是合生创展(0754.HK)董事局主席朱孟依的亲属。

两个未开业广场也被“转型”

南昌西湖万达广场开业至今,还不到一个月。

据万达集团信息,今年6月23日,南昌西湖万达广场开业。随后,7月5日,该广场的经营范围、投资人、法定代表人就出现变动。

除了南昌西湖万达广场,据接近珠江人寿人士证实,珠江人寿目前还“接”下了另外两家“万达系”资产。

这两处资产系大同万达房地产开发有限公司、崇州万达广场置业有限公司,注册资本均为1000万,由珠江人寿100%持股,法人代表汪利,分别持有大连、崇州两个万达广场项目。

据公开信息,四川崇州万达广场将于9月1日开业,大同万达广场则将于10月20日开业。

万达集团回应称,南昌西湖万达广场属于万达的直投项目,也就是说,在项目签约之时就确定了物业的产权属于珠江人寿所有,现在建成了就把产权移交给了珠江人寿。这属于万达的轻资产转型项目。

“接盘侠”都是金融机构

巧合的是,本次被传闻出售的两个万达广场,接手的都是金融机构。

再看盐城万达广场,其于今年4月17日也出现股东变更,接盘方是中信信托有限责任公司,法人从齐界变成张开诚。

根据天眼查查询获悉,通过信托计划易主万达广场的不止一家。

据悉,中信信托分别通过柳南万达广场股权投资信托、枣庄万达广场股权投资信托和焦作万达广场股权投资信托等信托计划持有柳南万达广场、枣庄万达广场及焦作万达广场等商业广场的100%股权。

这几家万达广场的股权变更时间分别为:2017年1月18日、2017年4月11日和2017年4月20日。

此外,民生信托则是通过成立“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”来持有五个商业广场的股权,即北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场、辽阳万达广场。

19家万达广场集中减资

据报道,除了上述两地的万达广场,万达商业今年还对部分万达广场有限公司进行大幅度减资。

2017年5月9日至6月29日,全国19家万达商业项目公司——各地的万达广场投资公司集中进行了减资,注册资本金由原先最高24亿元,最低9000万元,统一减至5000万元。

根据工商信息显示,这20家万达广场有限公司的减资幅度比较大,其中有9家万达广场注册资本减幅超过90%。减幅最大的是“唐山万达广场投资有限公司”,其注册资本从24亿元减少到0.5亿元。

此外,这些分散于各地的万达广场,基本都已经处于开业运营状态。

今日相关媒体提到,由于这些万达广场已经运转起来,账面上的资金可能已经完全可以覆盖运营成本,甚至有不少盈余,那么通过减资,股东可以将减掉的注册资本金拿回总部使用。

对于万达广场大幅减资的原因,有媒体援引分析称,可能是被有关行政机关勒令减少注册资本。今年6月份,媒体曾披露中国银监会要求各家银行排查万达的授信和债务融资风险。

结合万达近期遭遇的一系列事件,对项目公司进行减资,或许也能缓解万达的资金压力。

上述保险业内人士推测,“虽然三处万达广场所有权变更在了珠江人寿的名下,但运营权可能还属于万达集团。万达虽然目前缺钱,但在商业运营这块业务上,王健林不可能放弃,如果真的放弃了,那么就真的什么都没有了。再者,多年来,万达在商业运作上已经颇有经验和能力,彻底放手让其他金融公司去操作,肯定达不到预期效果。”

“万达出品,别人拿钱”

上述万达相关人士告诉记者,所谓轻资产模式就是用别人的钱投资万达广场,而由万达输出品牌管理。根据统计,目前已开业的205个万达广场中有31个是轻资产项目,占比约15%。

两年前,大连万达集团旗下的大连万达商业地产股份有限公司(即“万达商业”)与光大安石、嘉实基金、四川信托及快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元,建设约20余座万达广场。这在当时被视作是万达轻资产化模式的启动。

那么,什么样的万达广场才是“别人出钱,万达出品”呢?

在2016年万达集团年会上,王健林提到,2016年开业的50个万达广场中,已有21个属于轻资产。2016年第4季度,万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场,投资合同达1050亿元。

而万达之后的目标是:2017年至2019年,每年开业交付30个万达广场给投资方,净租金双方分成。

王健林把这种轻资产模式称之为“投资类万达广场”。

而他所说的万达轻资产化模式,还有另一种——“合作类万达广场”,就是对方出地又出钱,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方7:3分成。

万达方面进一步指出,未来,万达的轻资产项目将越来越多。目前2017年计划投资的近50个万达广场中,超过70%都是轻资产,此次这种直投项目的移交属于正常流程。2017年万达集团半年报中也有明确公布,新开业项目14个,轻资产万达广场9个,新发展的万达广场26个,万达广场全部为轻资产项目。

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