南京出台建筑面积管理办法 规范建筑市场

南京出台建筑面积管理办法

南京市规划局于2015年启动建筑面积改革工作，今年7月1日起《南京市建设项目建筑面积管理办法》、《南京市建设工程设计方案审查相关办法》（以下简称办法）施行，真正实现规划、国土、房产三个部门采用“同一个计算标准”、“同一次测量成果”，杜绝出现超尺寸、超层高等房产规则中没有加权计算建筑面积的设计方案。

南京市建设项目建筑面积管理办法

排名前列条【立法目的和依据】 为了加强建设项目建筑面积管理，统一土地出让、规划许可和房产登记阶段建设项目的建筑面积计算标准，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律、法规及《建筑工程建筑面积计算规范》、《房屋面积测量规范》等规范，结合南京实际，制定本办法。

第二条【适用范围】 我市行政区范围内出让类用地建设项目建筑面积的确认及房产实测建筑面积超出规划许可建筑面积的管理适用本办法。

划拨类用地建设项目的建筑面积管理参照本办法执行。

第三条【统一标准】 上条规定内的建设项目在土地出让、规划许可、房产登记阶段所涉及建筑面积计算，统一按国家、省、市房屋面积测量规范执行。

第四条【管理阶段】 建设项目的建筑面积管理，按照以下方式确定：

（一）土地出让阶段，规划行政主管部门在规划条件中明确关于建筑面积计算相关执行标准和相关责任。

（二）规划许可阶段，建设单位应当按照土地出让合同约定的建筑面积或者容积率，根据本办法规定的相关面积计算规范自行计算建设项目建筑面积申报规划许可，并书面承诺其提供数据的真实性承担相应法律责任，规划行政主管部门不再计算和复核建筑面积，直接依据建设单位申报的建筑面积依法核发建设工程规划许可证。

（三）房屋测量阶段，房产行政主管部门将房产实测成果提供给规划部门，对实测现状建筑中与核准图不一致的部位在房产实测成果中明确标注。

（四）规划核实阶段，规划行政主管部门应核对房产实测成果，如超出规划许可建筑面积，规划行政主管部门出具具体规划认定意见，由建设、国土、城管行政主管部门依照各自职责进行确认和处理。

第五条【误差确定】 国土、规划、房产等行政主管部门应当严格建设项目的建筑面积管理，针对建设项目的地上建筑面积出现误差的，以建设项目地上总建筑面积为基数，误差范围不得超过1%，且超建面积不得超过500平方米。

分期核发建设工程规划许可证的，应按上述标准分期进行核算，且累计总超建面积不得超过500平方米。

第六条【规划核实】 房屋实测地上建筑面积超出规划批准的地上建筑面积的，应按照以下规定处理后，规划行政主管部门予以核发《规划核实合格证书》。

（一）建设项目超建面积在合理误差范围内

1．地上总建筑面积未超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位应按规定补缴城市基础设施配套费等费用。

2．地上总建筑面积超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位应按规定补缴城市基础设施配套费等费用和土地出让金。

（二）建设项目超建面积超出合理误差范围

1．地上总建筑面积未超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位应按规定补缴城市基础设施配套费等费用。

2．地上总建筑面积超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，按违法建设处理，依法进行拆除，不能拆除的，对超建面积（含合理误差部分）建筑部分予以没收，并处罚款。

上述项目违法查处完毕后，建设单位按规定补缴城市基础设施配套费等费用和土地出让金。

第七条【超建面积折算标准】 建设项目未按规划核准图施工，造成超层高、超尺寸的，应按照以下标准折算超建建筑面积：

（一）住宅建筑、公寓（包括酒店式公寓）的层高超过3.6米，办公建筑和研发建筑层高超过4.2米，普通商业（门面房）建筑层高超过4.8米的，计算地上建筑面积时，每超出2.2米，则该层建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算，不足2.2米的，该层建筑面积按该层实际建筑面积增加0.5倍计算。

（二）在建筑主体结构范围内的围合空间，层高在2.2米以下的空间，应按照建筑主体结构围合面积的一半计算建筑面积。

（三）飘窗、阳台、檐廊、挑廊、空调室外机搁板、幕墙及其他建筑外部构件不符合《南京市建设工程设计方案审查相关办法》的，按其外围水平投影面积计算全面积。

（四）大型商业、文化、娱乐等大空间公共建筑及工业建筑因造型和工艺设计需要，超层高超尺寸的，建筑面积应以规划行政主管部门审定的方案为准。

第八条【违法建设处理】 本办法规定的建筑面积管理，不免除建设单位因违法建设依法应承担的法律责任。

建设单位在项目建设过程中，未按规划核准图施工，而造成违法建设的，应先行按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定接受相关部门查处并履行完毕后，方可进行规划核实。

第九条【实施日期】 本办法自2017年7月1日起施行。本办法施行之前已经签订正式土地出让合同的建设项目，执行原有规定。

南京市建设工程设计方案审查相关办法

排名前列章 总则

排名前列条　为进一步促进城市规划建设管理公平公正、诚信规范，统一建筑审批管理标准，根据有关法律、法规、技术规范和标准，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市行政区内出让类用地建设项目的建设工程设计方案规划审批管理，划拨类用地建设项目可参照执行。

第三条　建筑设计应科学合理，满足国家、省市有关法律、法规的要求，贯彻“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，确保建筑使用功能以及节能、节水、节地、节材等要求。

第四条　报审的建设工程设计方案应真实、准确，建设单位和设计单位在报审过程中的失信行为和违法、违规行为将纳入社会诚信管理体系，予以定期公布。

第五条　大型商业办公、文化、娱乐、体育、会展等大空间或超高层公共建筑及工业建筑，对造型和工艺设计有特殊需要的，经论证后，以审定的设计方案为准。

第二章总平面

第六条　建设项目场地应按城市规划确定的控制标高做好竖向设计。

建筑的室外地面标高应与基地及周边现状地形及规划道路相衔接。除基地现状标高与道路高差较大需设置挡土墙的情况外，建筑的室外地面标高应以相邻规划道路中心线控制标高为基准，较大高差应小于0.3米。如因场地或周边道路高差无法采用统一的室外地面标高进行设计的，建筑室外地面标高可分段设计。

按照《南京市街道设计导则》的要求，临生活型街道的建筑室外地坪应与周边道路的人行道平接。

计算建筑高度和确定地下室时，采用的室外地面标高应从建筑各立面对应的室外地坪较低点取值。

第七条　计算建筑间距、退让距离时应从建筑外墙面最外沿起算，当建筑各侧阳台累计面宽总长度超过相应建筑边长1/2或连续长度超过8米时，应从阳台外缘计算建筑间距。

第八条　当建筑之间形成对角布局（指一建筑在另一建筑的正向及侧向延长线之外），且住宅建筑为被遮挡建筑时，遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应符合以下规定：

当遮挡建筑为低层时，遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应满足水平距离（东西或偏东西方向，下同）大于9米或垂直距离（南北或偏南北方向，下同）大于12米的要求。

当遮挡建筑为多层时，遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应满足水平距离大于13米或垂直距离大于20米的要求。

当遮挡建筑为小高层时，遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应满足水平距离大于15米或垂直距离大于30米的要求。

当遮挡建筑为高层时，遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应满足水平距离大于15米或垂直距离大于40米的要求。

以上情况需进行日照计算的，还应满足日照计算的要求。

第九条　新建建筑以及改建、扩建既有建筑的平屋面宜实施屋顶绿化。凡建筑屋面高度24米以下，绿化种植土层厚度大于0.6米，种植面积大于200平方米的屋顶绿化，可按屋顶绿化面积的30%折算计入绿地率，但总折算面积不应超过规定绿地率指标值的15%。

第三章建筑功能

第十条　建设工程设计方案图纸应按相关建筑设计规范标注各类建筑功能。不得出现“入户花园、空中花园、活动平台、设备平台”等标注，应根据建筑结构、围合及平面关系将其表达为阳台或室内建筑功能空间。

第十一条　居住项目配套商业或社区中心中的商业功能应统一标注为商业用房。对确需设置餐饮的商业用房，应在商业用房中予以标注“可设置餐饮”，并设计符合相关规范和环保要求的专用烟道、排污等设施。

住宅建筑至少有一处阳台应设置污水管，并接入小区污水系统。

建筑的空调室外机不得裸露无序设置，应结合建筑立面设计一体化考虑，隐蔽设计，并合理、有序、集约设置空调室外机搁板。

建筑的室外衣物晾晒设施，应选择可伸缩折叠类型，结合建筑立面设计，统一布置。高层建筑及沿城市主次干道布置的住宅建筑立面应公建化处理，不得设置室外衣物晾晒设施。

新建住宅和宾馆、医院等公共建筑应统一设计、安装太阳能热水系统，宜采用集中式太阳能热水配置系统，并应结合建筑立面、屋顶设计做好美观处理。

第十二条　商业、办公类建筑应按规划条件的约定进行设计方案审查。

商业、办公、研发类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得设计成单元式办公、公寓式办公等“类住宅”建筑，应采用公共走廊式布局，除食堂外不得设置厨房,开水间或者饮水供应点、卫生间、管道井应集中设置，建筑最小分割单元的套内建筑面积不应小于60平方米。其中办公、研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不应超过本层建筑面积的20%。

第十三条　酒店式公寓建筑单体立面应公建化，采用通廊式布局，不得按单元式住宅设计。

第十四条　剧院、商业、展览馆、体育场等人流、车流集中疏散的大型公共建筑及住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑按配建标准设置的停车位应采用自走式停车位。

在符合规划建筑密度、绿地率、高度控制等规划条件的前提下可建设地上立体停车楼。

商业设施的非机动车停车场地应尽可能在地面进行设置，不得设置在负二层及以下，不得侵占城市道路、绿地等城市公共空间。

第十五条　除一类居住用地、历史地段外，其余用地不得设置低层住宅建筑。

第十六条　新建多层及以上住宅建筑应设置电梯。

第四章 建筑单体

第十七条　建筑结构层高应与房间大小相匹配。位于建筑主体结构内的围合空间，除设备结构转换层、坡屋顶之外不得设置结构层高在2.2米以下的空间。

住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑的结构层高不应超过3.6米，办公、研发建筑的结构层高不应超过4.2米，商业（门面房）建筑的结构层高不应超过4.8米。

工业厂房，以及超市、大型商场、电影院、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间超过2000平方米的建筑，商业、办公、研发建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、小型报告厅、阶梯教室、小型观演厅、展示厅等公共空间部分，以及套内建筑面积超过200平方米的低层住宅的起居厅层高可适当提高，其中超层高起居厅面积不应超过该户套内建筑面积的20%，且层高不应超过7.2米。

第十八条　住宅建筑设置挑廊、檐廊的较大进深不应超过1.8米，办公、研发、酒店式公寓建筑挑廊、檐廊的较大进深不应超过2.4米。

第十九条　除酒店（不含酒店式公寓）、有居住需求的幼儿园、托儿所、医院、疗养院、中小学教室、宿舍以外的非住宅建筑不应设置阳台。其中，住宅建筑阳台较大进深不应大于2.1米，每户阳台结构底板投影面积之和不应大于10平方米或每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不应大于15%。凸阳台可设装饰柱，但单个柱宽较大不应超过0.6米。

第二十条　住宅、酒店式公寓每户设置空调机板的总数量不得超过居住空间个数，单个空调室外机搁板水平投影面积不应超过1.5平方米。

第二十一条　飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不应小于0.45米且较大进深（自墙体外边线至飘窗外边线）不应大于0.6米。建筑含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样。

第二十二条　除空调室外机搁板、阳台、挑廊、檐廊和首层无柱雨篷之外，建筑物外围护结构之外不得设置进深大于0.6米的各类建筑构件（如墙、梁、柱、板、花池、花架、装饰性阳台、装饰性幕墙、构件等），建筑物外围护结构之外的各类建筑构件如相接设置，进深累加计算。

第二十三条　室内地面标高低于室外地面标高超过该层建筑净高1/2，且建筑顶板结构标高高于室外地面标高不足1.2米，该层建筑视为地下室。

第二十四条　地下室外墙外设置通风采光井的，其进深（取采光井围护结构外边线至地下室墙体外边线）不应超过1.8米，如超出则采光井地坪标高视作该建筑的室外地面标高。

第五章附则

第二十五条　为便于在执行本办法条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词，说明如下：

表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应”、“不得”；

表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做的，采用“宜”；表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。

围绕深化“放管服”改革工作的目标，落实中央城市工作会议要求，促进城市规划建设管理公平公正、诚信规范，建筑面积计算规则改革对提升我市规划管理水平意义重大：

确立市场主体地位，提升依法行政水平。 坚持便民利民原则，提高行政审批效率。 建立诚信管理体系，营造市场公平氛围。

办法出台，建筑面积的计算复核变为后置审查，降低了审查“门槛”，提高了审批效率，但后置审查必须建立严格处罚机制得以实现，确保后置审查不失控，不走样。正如7月20日南京市规划局组织的媒体解读会上，南京金宸建筑设计有限公司代表所述：“标准统一后，设计单位和建设方要更加自律和慎独，担子更重了，要提高自身建设，保证企业诚信，保证在市场的立足之地。”

（搜狐焦点网综合整理报道 来源：南京规划）