南京封杀住宅投资客 新形势下这样买房才安全！

520，搜狐焦点买房公开课线下开讲，此次橘子姐在碧桂园凤凰城为大家带来《住宅市场政策趋紧之下 商铺投资如何抓住“钱”规则》的主题内容。

现将今日买房公开课的精华内容提炼出来分享给大家，希望对大家有帮助哦~

现如今的住宅现状

政策、资金都面临考验

>>南京封杀住宅炒房客：短平快的投资法短期内已失效

1、5月13日晚上，南京发布限售新政，购房人新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。

也就是说，从5月14日起，你买新房也好，买二手房也罢，都得在拿到不动产权证3年后才可卖。

2、南京逐步收紧窗口，中级职称在南京开不到购房证明了、40岁以上的高级职称或研究生也开不到购房证明了，但40岁以下能拿到高级职称的人实在是寥寥无几，又一大批人被拦在门外。

3、购房证明有效期延长至180天，南京政策在半年内并不会取消，调控是一场长期的战役。

>>资金层面逐步收紧：开发商抬高首付门槛 买房人无奈

如今河西楼盘普遍要求8成首付，南京其他板块如城南、城北，都出现过8成首付、6成首付的情况。

我以河西南为例为大家算一笔账。

均价：35000元/平 面积：100平  总价=350万  8成首付=280万

几大劣势显而易见：

1、资金占用率太高，8成首付和全款区别已经不大了，很多人资金跟不上。

2、由于限价令的存在，房价短期内并不会有太大变化，二手房报价高卖不掉。

3、4-5年内你不能急用钱，因为房子在拿到不动产权证3年后才可以转手。

>>短期投资暂时在南京玩不转了

1、投资客一般都是高杠杆玩短期的，限售之下我们应更审慎。一定时间内调控并不会放松，住宅的束缚会越来越多。

2、有资格的人少了，中级职称直接刷掉一批人，40岁这道槛同样也拦截一部分人，所以，能买的人少了。

3、开发商玩的提高首付的套路，实际上已在很大程度上占用我们的现有资金，透支好几年的升值空间。

关于长期投资

我们还需要哪些思考？

>>现在还哪些投资路径？

对比之下不难发现，优质不动产仍是我们投资的较好选择！

>>长期投资要抛弃的三大执念

1、房地产不仅仅有短线投资而已，真正能够在短线赚到大钱的也是那些有长线眼光的人。

2、投资永远不要捡别人剩下的，房子要能为自己转化价值，不然空有房本没有意义。

3、不要在扎根在所有人都看懂的东西，哪怕你赚到钱也基本上被所有人摊平了，把时间放在刀刃上。

>>南京商铺的数据分析

根据南京网上房地产提供的数据，2月南京商铺类产品成交42358.45㎡；3月商铺类产品成交71014.6㎡；4月商铺类产品成交170490.66㎡。

从增长趋势来看，越来越多的人选择商铺这种长期的投资性方式。

>>商铺的四大核心价值

1、商铺的根本价值，在于对于时间的充分利用

我们需要考虑两个维度的人：可能来这里的客户，以及有可能跳出现在的圈层找到更多的用户，解决这两个问题，本质上商铺的价值就有再提升的可能。

2、不要过分迷恋投资回报率，要看周边人群

所以如果你想要降低商业产品的风险，你就尽可能地要为自己找到和你共担风险的那个人。

3、要相信最原始的需求

最原始的需求是沙县、黄焖鸡、兰州拉面，虽然这些在台面上都不是特别好听的词，但是却确确实实代表了市场需求导向，而这个则成为很多商铺的最后托底。

4、投资看趋势是对的，但没必要投资大热趋势

对于价值，很多投资客都秉持着一定会有人最后接盘买单的念头，所以现在牛逼吹的再大都没关系，对未来无条件地信任也就导致了这样的场面。

趋势就是已经萌芽也开始发展，这叫趋势。

>>两种商铺投资者该如何选铺

自营兼投资需要注意：

1、通达性和停车便利

地段容易理解为与市中心的距离。市区里面积够好停车交通状况好且建筑情况还适合做餐饮的不是太难找就是太贵了。

稍微偏远一点但是不堵车的地方其实更划算，毕竟也没谁喜欢堵上几个钟头去吃一顿饭吧。

2、周边环境和业态分布

周边环境无非是人口数量、消费水平、物业租售价格水平与趋势、入住率、现有商业布局、市政建设水平等深入看几天就能心里有谱的硬指标。

业态分布指的不是商铺所在项目的业态规划，首先看的还是步行十分钟半径以及车行十分钟半径内的业态分布情况。

有没有聚集人气的主力商业、有没有同业态扎堆的区域是重点了解的方面。

3、项目产品和业态规划以及招商能力

凡是开发商缺乏大型商业建设招商运营经验，自持部分与出售部分没有形成紧密的商业互动和运营管理关系，却建设了大体量商业而且尽可能划分了大量小面积内铺或内街铺以供出售的项目，慎入！

4、价格

单价和总价都是需要密切关注的，这毕竟反映了你的可承受能力。

纯投资需要注意：

1、首先是选择物业类型

根据风险、收益、预期的关系，直接给一个建议购入的排序：

高入住高端社区底商＞高入住中低端社区底商＞区域中心商业体（包括写字楼）临街铺＞低入住中低端社区底商＞新辟商业街临街铺（包括专业市场） ＞大型商业综合体外街＞商业综合体格子铺＞商业综合体产权式商铺

2、看业态规划和执行团队

我现在买了一个中档社区离出入口不算近的位置，我会尽早找到这条临街面的其他业主，打听他们想干嘛，同时开始招租，看看上门来的商家都是怎么想的。

接下来你会发现找上门最多的是超市和低端餐饮商家，价格出得较好的是药店和孕婴商家，这时候怎么办？

先以较低租金谈下一个药店或孕婴商家做三到五年，让他把铺养起来啊。过几年你就会发现你的租户是活得较好的，到期之后也是很愿意跟你谈个好价钱的。

社区底商也是有业态规划的，只是会通过几年的残酷的自然淘汰来实现，熬过这个竞争期然后获取长期高收益是你可以自己想办法实现的。

3、接下来看价格和销售政策

重点还是看开发商的运营能力。

关于商铺投资，橘子姐认为，商铺基本面不会变，有人支撑，有不同人愿意来，投资商铺最基本的价值就得到了保障。

大家如果有问题也可以加橘子姐的微信号（xuju0912）进行咨询。

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